THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN THỨ HAI – LỢI BẤT CẬP HẠI

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao, người dân có thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở riêng. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã tiếp tục đề xuất việc áp dụng thuế bất động sản thứ hai. Liệu loại thuế này có thực sự là “liều thuốc” cần thiết cho thị trường bất động sản trong nước?

Thực tế cho thấy, loại thuế này còn nhiều lỗ hổng có thể dẫn đến những hậu quả tiêu cực nếu được triển khai tại Việt Nam trong thời điểm hiện tại. Trong bài viết này, tôi sẽ trình bày một số quan điểm ủng hộ loại thuế này, trước khi chỉ ra những vấn đề còn tồn tại.

Thứ nhất, việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể giúp nhà nước điều tiết thị trường bất động sản. Theo báo cáo của NetCredit, một người lao động trung bình tại Hà Nội cần tới 45 năm để tích lũy đủ thu nhập sở hữu một căn hộ. Con số này chỉ là 7 năm ở Belfast (Bắc Ireland), 10 năm ở Washington D.C (Mỹ) và 26 năm ở Singapore, thành phố được mệnh danh là đắt đỏ bậc nhất thế giới.

Sự chênh lệch lớn này một phần xuất phát từ việc thiếu các công cụ pháp lý nghiêm ngặt, khiến nạn đầu cơ và thổi giá bất động sản diễn ra phổ biến tại Việt Nam. Trong khi “an cư” vẫn là một giấc mơ xa vời đối với phần lớn người dân có thu nhập thấp và trung bình tại hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, thì phần lớn bất động sản lại nằm trong tay các “cá mập”– những nhà đầu cơ chuyên gom đất, găm giữ bất động sản, nhiều trong số đó còn để hoang nhằm chờ giá tăng.

Vì vậy, việc áp thuế đối với các chủ đất sở hữu nhiều hơn 1 bất động sản có thể làm giảm giá đất về giá trị thực của nó bằng cách làm tăng nguồn cung căn hộ trên thị trường:

- Các chủ đất có thể bán tài sản trước khi luật thuế có hiệu lực.

Thứ hai, việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể thúc đẩy phát triển kinh tế. Dòng tiền dư thừa từ thị trường bất động sản sẽ được chuyển hướng vào các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, từ đó mang lại sự “thịnh vượng” bền vững cho quốc gia. Ngoài ra, thuế bất động sản bổ sung sẽ tăng cường ngân sách quốc gia, hỗ trợ đầu tư công và an sinh xã hội.

Thứ ba, việc đánh thuế bất động sản thứ hai là một động thái học hỏi từ các quốc gia phát triển. Tại Singapore, việc sở hữu căn hộ thứ hai đồng nghĩa với việc chủ sở hữu phải trả 20% thuế dựa trên giá trị tài sản; con số này là 30% đối với căn hộ thứ ba. Tại Anh, chính phủ áp dụng thuế công ích đối với đất bỏ hoang nhằm khuyến khích chủ đất sử dụng tài sản vào các hoạt động tạo ra giá trị cho xã hội.

Chính sách thuế này nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ và tích trữ đất đai. Tuy nhiên, ranh giới giữa hai khái niệm đầu tư và đầu cơ vẫn còn mờ nhạt tại Việt Nam. Tại các quốc gia phát triển như Canada, việc định nghĩa mục đích giao dịch và sử dụng đất dựa trên một bộ tiêu chí rõ ràng. Nếu vội vàng triển khai luật thuế này tại Việt Nam, có thể gây ra sự không đồng thuận trong một bộ phận người dân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, thuế bất động sản thứ hai có thể là con dao hai lưỡi đối với nền kinh tế. Nhiều minh chứng từ các quốc gia đã áp dụng thuế này cho thấy, loại thuế này có thể khiến dòng vốn rút ồ ạt khỏi thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng đóng băng, mất việc làm và giảm thu ngân sách. Chẳng hạn, ở Pháp, thuế bất động sản thứ hai mang lại 2,6 tỷ Euro cho chính phủ, nhưng cũng đồng thời khiến 125 tỷ Euro chảy ra khỏi nước này.

Việt Nam hiện đang có nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào thị trường bất động sản, với đóng góp 15% vào GDP quốc gia và tác động đến hơn 40 ngành nghề chủ chốt. Không chỉ vậy, phần lớn tài sản đảm bảo cho các khoản vay đầu tư, kinh doanh là bất động sản. Do đó, việc áp dụng chính sách thắt chặt quá mạnh có thể gây ra hậu quả cực đoan cho nền kinh tế.

Cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2022-2023 tại Việt Nam đã khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn, lấy đi việc làm của hàng nghìn người và làm nền kinh tế điêu đứng. Thị trường bất động sản trong nước chỉ vừa “phá băng” để phục hồi. Trong bối cảnh đó, một biện pháp thuế mạnh mẽ đối với hoạt động giao dịch bất động sản liệu có thực sự hợp lí?

Ngoài ra, thuế bất động sản thứ hai còn tồn tại nhiều bất cập trong việc dự toán ngân sách quốc gia, khi giá bất động sản phản ứng chậm với biến động của nền kinh tế. Điều này khiến việc kiểm soát ngân sách của chính phủ trở nên khó khăn hơn.

Dòng tiền thoát ra khỏi thị trường bất động sản sẽ chảy vào đâu? Liệu có phải vào các hoạt động cốt lõi như sản xuất kinh doanh, hay sẽ rơi vào các kênh đầu cơ khác như chứng khoán hay tiền điện tử, gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị đồng nội tệ?

Quan điểm cho rằng thuế bất động sản thứ hai giúp bất động sản “vừa túi tiền” hơn cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình dường như cũng không thuyết phục. Thực tế, giá bất động sản tại những quốc gia đã áp dụng thuế này như Anh, Úc, Singapore vẫn nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Thậm chí, thuế còn có thể làm tăng giá trị bất động sản tại các quốc gia này do nguồn cung ở các thành phố lớn như London, Manchester và Singapore rất khan hiếm. Vì vậy, thuế chỉ có tác dụng kìm hãm phần nào đà tăng giá và tạo nguồn thu cho chính phủ, chứ không phải là giải pháp tối ưu cho vấn đề.

Nghịch lý là dù giá và thuế bất động sản thuộc hàng cao nhất thế giới, Singapore lại có tỷ lệ sở hữu nhà cao gần 90%. Điều này nhờ vào chính sách điều tiết thị trường hiệu quả của chính phủ và các dự án nhà ở xã hội (HDB) được thực hiện rộng rãi, đảm bảo nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người dân thu nhập thấp. Do đó, Việt Nam khó có thể giải quyết vấn đề giá đất cao và thiếu nhà ở chỉ bằng cách học hỏi “phần ngọn” từ các quốc gia đi trước mà không nắm bắt “gốc rễ” trong chính sách của họ.

Có thể nói, bản chất của các thị trường bất động sản là rất khác nhau. Nếu Việt Nam áp dụng kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển vào thị trường trong nước mà không có sự điều chỉnh phù hợp, thì chẳng khác gì cố gắng mặc một chiếc áo không vừa với bản thân. Thay vì chỉ so sánh với các nước phát triển, chúng ta nên đối chiếu với những quốc gia có nhiều điểm tương đồng hơn.

Tại Trung Quốc, chính quyền vẫn thận trọng khi xem xét việc áp thuế bất động sản thứ hai, bởi lo ngại những thiệt hại nghiêm trọng có thể xảy ra đối với thị trường địa ốc. Ở một số quốc gia có mức độ phát triển không quá xa Việt Nam, như Ba Lan và Hungary, việc sở hữu nhiều nhà ở không bị đánh thuế nếu đáp ứng đủ tiêu chí không phải là hoạt động kinh doanh. Điều này không chỉ giúp tránh tình trạng trốn thuế mà còn tôn trọng quyền sở hữu nhà ở của người dân.

Nếu không được thiết kế tỉ mỉ, luật thuế mới có thể làm gia tăng sự phân hóa giàu nghèo. Việc áp thuế đối với những người sở hữu nhiều bất động sản sẽ không ảnh hưởng nhiều đến “túi tiền” của các chủ đất, vì khoản thuế này có thể được chuyển giao lại cho người thuê thông qua việc tăng tiền thuê nhà. Đất đai là hữu hạn, trong khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các thành phố lớn, luôn tăng cao. Do đó, những người thuê nhà sẽ phải gián tiếp đóng thuế cho nhà nước và nhìn giấc mơ “an cư lạc nghiệp” ngày càng xa khỏi tầm tay.

Với đặc thù của nền kinh tế phát triển không đồng đều, phần lớn việc làm tại Việt Nam tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Luật thuế mới có thể khiến người lao động và gia đình họ đổ dồn về những thành phố này, dẫn đến tình trạng quá tải dân số và giảm chất lượng đời sống. Trong khi đó, các tỉnh thành khác sẽ mất đi nguồn lao động cần thiết để thu hẹp khoảng cách với các đô thị lớn.

Thứ nhất, chìa khóa nằm ở việc tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý. Trong khi phần lớn người dân thuộc tầng lớp trung lưu và bình dân, các nhà phát triển lại không chú trọng tới nhóm khách hàng này. Hậu quả là thị trường thừa các dự án căn hộ cao cấp nhưng thiếu hụt nghiêm trọng căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội. Những căn hộ có giá dưới 45 triệu đồng/m2 gần như không còn trên thị trường, khiến người lao động không có nơi ở, trong khi các “cá mập” vẫn tiếp tục cuộc chơi mua bán của mình. Luật thuế sẽ không thể bảo đảm cho người lao động có khả năng mua nhà nếu không có các chính sách hỗ trợ và khuyến khích phát triển nhà ở.

Thứ hai, việc điều tiết thị trường bất động sản của các nước phát triển không chỉ dựa vào luật thuế mà còn phụ thuộc vào quy hoạch đất đai, hệ thống giao thông và nền kinh tế phát triển đồng đều. Việt Nam cần đẩy mạnh việc di dời các doanh nghiệp, xí nghiệp và trường học ra vùng ven đô thị để giảm áp lực lên các khu vực trung tâm.

Thứ ba, nhà nước cần phát triển một hệ thống quản lý thông tin thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, tăng cường tính minh bạch của thị trường. Hệ thống này sẽ là cơ sở để giảm thiểu các hành vi trốn thuế như đứng tên hộ hay giao dịch ngầm, từ đó đảm bảo cho bất kỳ chính sách nào áp dụng với thị trường bất động sản trong tương lai cũng có thể hoạt động hiệu quả.