Khúc mắc luật thuế chuyển nhượng bất động sản và hướng đi nào cho chính sách thuế minh bạch, công bằng ?

Các giai đoạn sốt đất những năm 2017,2018 và đầu năm 2022 đã tạo ra cơ số những triệu phú dollar mới nhưng người có tiền thì ắt sẽ có người mất. Là một người làm nghề môi giới hay mấy anh chị trong ngành còn gọi là "cò" đất, tôi rất quan tâm đến thuế bởi vì tiếp xúc cùng nhiều khách hàng đầu tư lớn họ rất quan tâm đến câu chuyện chính sách, bản thân họ cũng là những người thành công từ nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, thận trọng nên là điều dĩ nhiên. Hằng ngày tôi vẫn phải luôn update kiến thức về thị trường và cả về chính sách để thuyết phục khách chốt deal nhưng càng nghĩ về chính sách thuế bất động sản, tôi càng đi vào ngõ cụt khi bất cứ phương án nào giới điều hành đưa ra đều CHƯA khả thi với tình hình nhà đất hiện tại và bộ tư pháp/TNMT cũng đang loay hoay khi chính họ phải kêu gọi người dân đóng góp ý kiến luật đất đai vào ngày 31/1/2023.

Trước đây, việc tính thuế nhà đất dựa trên khung giá đất có sẵn của nhà nước. Khi giao dịch chuyển nhượng, người dân khai thuế cao hơn mức của nhà nước thì sẽ lấy mức được khai, thấp hơn thì sẽ lấy khung thuế được đặt sẵn. Dự kiến bỏ khung giá đất, thuế sẽ được lấy theo giá trị trường sẽ được thông qua vào kỳ họp thứ 6 ( tháng 10/2023). Hiện tại, các phương án triển khai đều gặp một vấn đề lớn nhất đó là định nghĩa: "giá thị trường".

Việc định giá một tài sản vận dụng rất nhiều kiến thức liên quan đến ngành, đó là một nghiệp vụ thể hiện cả nghệ thuật và khoa học, cần tới các kiến thức toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, ứng xử xã hội - nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường... Nếu áp dụng ở Việt Nam nói riêng và Đông Á nói chung còn phải có cả kiến thức về tâm linh và phong thủy nhưng cũng có người mua chỉ cần thích thôi thì mọi yếu tố trên cũng trở nên vô nghĩa khi giá nào họ cũng mua. Theo quan điểm của tôi danh từ "giá thị trường" không tồn tại, một bó rau ở ngoài chợ chỉ có giá 10.000 nhưng họ có thể bán với giá 5.000.000 với lý do rau được trồng trên định Everest hay bất cứ nơi nào họ cho là có thể gia tăng giá trị của nó. Cốt lõi của bất kỳ giao dịch nào cũng là THUẬN MUA VỪA BÁN.

Từ đó thấy được khó khăn trước mắt gần nhất đó chính là định nghĩa "giá thị trường" bởi không có cơ sở nào để đóng khung pháp lý vì đó chỉ là số đông đang giao dịch tại một khu vực trong cùng thời điểm. Chỉ khi nắm được giá thì mới đưa ra phương án thuế phù hợp và để toàn dân cảm thấy hợp lý với phương án đó là một chuyện khác. Mặc dù khung giá đất chưa bãi bỏ nhưng các giao dịch bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh cũng đang gặp nhiêu khê trong kê khai thuế. Tôi là nhân viên môi giới ở khu vực Tp.Thủ Đức, tháng 7/2022 chốt được deal một căn nhà tại Q9 cũ giá 7 tỷ 500, người bán khai trên hợp đồng giá trị 5 tỷ cũng bị trả hồ sơ về với lý do không khai đúng thuế chuyển nhượng, nói đến đây tôi không cổ vũ việc né thuế bằng cách khai gian giá chuyển nhượng và việc đó cũng là bất hợp pháp nhưng xin các bạn lưu ý đến việc khung giá thuế vẫn còn hiệu lực vì vậy nếu theo:

+ Vùng Đông Nam Bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và TP.HCM. Giá đất ở tại đô thị vùng này với các đô thị: đặc biệt, từ loại 1 đến loại 5, tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2, tối đa 162 triệu đồng/m2. Giá đất mua bán cao hơn giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (hay còn được gọi là giá Nhà nước) thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tính theo giá mua bán thực tế (được xác định là giá trong hợp đồng) thì ngôi nhà đó chỉ có giá trị 1tỷ700. Cán bộ thu thuế biết được giá chung tại khu vực - thời điểm đó nhưng không có cơ sở nào ngoài khung giá đất để thông báo con số cho hợp lý với người dân sinh ra tiêu cực trong toàn bộ quy trình.

Mục đích của việc đánh thuế bất động sản mà chính phủ đưa ra là ngăn chặn đầu cơ và tạo cơ hội cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, trong sạch mạnh mẽ. Không thể kìm cặp dòng tiền đầu tư vì BDS là một moderator của cả nền kinh tế gắn liền với 258 ngành phụ trợ trong đó dễ thấy mật thiết, gắn chặt với ngành xây dựng, vật liệu và ngân hàng nhưng nguồn vốn phải được chia sẽ cho các kênh đầu tư khác như chứng khoán, kinh doanh sản xuất để toàn bộ nền kinh tế không phụ thuộc vào chỉ một ngành lớn. Nên có thể hiểu rằng cách tiếp cận việc thanh lọc thị trường bằng cách đánh cho bất động sản "ngã nhào, đánh cho chết" để người thu nhập thấp mua được nhà là một nhìn nhận hoàn toàn sai lệch.

Đã có nhiều phương án được đề xuất như:

+ Đánh thuế căn nhà thứ hai

+ Đánh thuế nhà và đất riêng

+ Đánh thuế theo thời gian giữ bất động sản

+ thuế hằng năm, thuế nhà đất bỏ hoang, cắt cỏ cao trong khuôn viên hay tất cả giao dịch đều phải thực hiện qua sàn giao dịch.

Toàn bộ những phương án trên đều chưa thực sự phù hợp với hoàn cảnh hiện tại của thị trường bất động sản việt nam khi hệ thống thanh toán chưa hoàn thiện, khó để kiểm soát được nguồn gốc dòng tiền. Dẫu cho có áp tất cả loại thuế trên cũng khó có thể đạt được mục đích là ngăn chặn đầu cơ vì đã có các nước đi trước như Mỹ,UK và Hàn Quốc là những nước đã áp dụng thuế tài sản và thuế trên thặng dư vốn nhiều năm nay nhưng giá nhà đất vẫn tăng đều 20-30% trong vòng 8-15 năm qua mặc dù họ đã có hệ thống thanh toán hoàn thiện.

- Nước duy nhất thành công đóng băng giá trong năm 2021 nhà nhưng giá nhà cũng bắt đầu trồi lại vào năm 2022 là Trung quốc với 3 lằn ranh đỏ chặn đứng nguồn cung tín dụng cho vay để đẩy giá nhà, không dùng thuế. Giá nhà ở Trung vẫn trồi lên lại sau khi bơm nguồn cung tín dụng cứu thị trường. nhưng khi ngừng bơm vào nằm 2023 thì lại kéo theo hệ luỵ là giá nhà giảm đều theo tuần nhưng vẫn không ai mua vì họ chờ giá tốt hơn, có thể gãy đổ toàn diện thị trường trong cùng năm.

- Với một nước như UK có thể đánh gần 13% thuế trả ngay giao dịch ban đầu, mỗi năm có thể trả đến 3,7% thuế bất động sản, và cuối cùng thu nhập nhà nước vào chia của bạn có thể lên đến 60% (cap gain + income tax + SLDT), mà giá nhà vẫn tăng 2 con số phần trăm thì giới đầu cơ/ đầu tư vẫn rất chuộng BDS và chiếm đến 30% porfolio của các quỹ lớn và có thể cao hơn nữa đối với các nhà đầu tư cá nhân.

- Vì thế có thể hiểu rằng việc đánh nhiều loại thuế khác nhau hướng đến bất động sản nên đặt mục tiêu lại đó là tăng thu ngân sách chứ không thể nào chặn được làn sóng đầu cơ dẫu cho ngắn hạn hay dài hạn, càng không thể giải quyết nhức nhối nhu cầu nhà ở đô thị tại các thành phố lớn, đông dân cư, người dân thu nhập thấp sẽ càng khó mua nhà. Ở góc nhìn của nhà đầu tư tại Việt Nam, "Giá tình hình" sẽ là giá đất cộng thêm các chi phí phát sinh như phí sang tên + các loại thuế vì thế càng nhiều loại thuế giá đất sẽ càng cao, dễ thấy trong giai đoạn 2023 khi kinh tế suy thoái, thị trường chậm, ít giao dịch nhưng giá nhà đất tại các thành phố lớn không giảm đáng kể bởi nhu cầu nhà ở mức cao là thật, một số bất động sản rẻ hơn thị trường ở mức 20-30% là do chủ nhà cần bán gấp vì gồng lãi ngân hàng không nổi, số lượng rất ít và giới nhiều tiền có thể "múc" ngay. Người có tiền họ không sợ thuế, chỉ có người chưa có tiền mua đất mới sợ thuế.

- Tôi xin được nhắc lại cách tiếp cận đúng với mục tiêu chính sách thuế bất động sản là để:

Có 4 phương án chính:

Ở Mỹ, Hàn, Uk, toàn bộ giao dịch chuyển nhượng đều thông qua ngân hàng nên con số đó được lấy để làm mốc tính thuế tài sản khi chuyển nhượng, đi cùng việc chống rửa tiền, kể cả khi bạn có tiền nhưng vẫn không thể mua được vì không làm rõ nguồn gốc số tiền từ kênh nào có. Chiến dịch này sẽ tốn rất nhiều thời gian từ 30- 50 năm nhưng tôi tin là thà chậm trễ còn hơn không bao giờ.

Trước tiên, việc xây dựng đô thị vệ tinh và nhà ở xã vừa túi tiền có thể giúp giảm nhu cầu về nhà ở ở các thành phố lớn, do đó có thể giúp hạ nhiệt giá nhà ở ở các khu vực đó. Tuy nhiên, nếu người dân vẫn muốn sống tại các khu vực trung tâm của thành phố, thì giá nhà ở vẫn sẽ cao. Do đó chúng ta phải gắn liền với giải pháp số (3)

Thứ hai, việc xây dựng đô thị vệ tinh và nhà ở xã vừa túi tiền cũng có thể gây ra áp lực cho các khu vực xung quanh, đặc biệt là khi các dự án này thu hút đông đảo người dân mới đến định cư. Điều này có thể dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở ở các khu vực này.

Vì vậy, để giảm áp lực về giá nhà ở tại các thành phố lớn, cần có một chiến lược phát triển đô thị toàn diện và hợp lý, không chỉ tập trung vào việc xây dựng các đô thị vệ tinh và nhà ở xã, mà còn cần tăng cường đầu tư vào các công trình hạ tầng và dịch vụ công cộng, đồng thời điều tiết chặt chẽ quy hoạch đô thị để đảm bảo sự cân đối và bền vững của thị trường nhà ở.

3. Giãn dân ra các đô thị mới xung quanh các thành phố lớn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô 148.000 căn, đạt 7,3 triệu m2, trong khi mục tiêu là 12,5 triệu m2 theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Nhưng trong khi giới chức nỗ lực xây đủ 12,5 triệu m2 mặt sàn, các số liệu thực tế cho thấy nhà ở xã hội đang nằm ngoài tầm với của người thu nhập thấp. Hiện hơn 1,7 triệu công nhân cả nước cần chỗ ở ổn định, trong khi thu nhập bình quân chỉ từ 4 đến 6 triệu đồng mỗi tháng. Giá mỗi m2 nhà ở xã hội khoảng 25 triệu đồng, tương đương 1-1,6 tỷ đồng mỗi căn. Người mua được vay tối đa 900 triệu đồng, không quá 70% giá trị căn hộ. Theo tính toán của chuyên gia, những gia đình hai vợ chồng làm công nhân, phải tiết kiệm cật lực trong khoảng 10 năm mới để dành được 30-40% còn lại; nếu giá nhà đến lúc đó vẫn đứng yên.

Vậy nếu hăm hở xây nhà mà không nỗ lực gỡ các nút thắt của hệ thống chính sách đi kèm, chủ trương này khi hoàn thành có thể chỉ đẹp về số liệu báo cáo mà không giải quyết được cơ bản vấn đề an sinh nhà ở.

Nền kinh tế vận hành như các kênh dẫn nước, kênh nào rộng lớn thì sẽ có dòng nước chảy vào nhiều hơn, kinh doanh bất động sản đang là kênh lớn vì ngành này rất dễ kiếm tiền theo giới đầu cơ, mà trên thực tế là đúng sự thật vì chỉ cần mua chứ không cần phải tính toán, xoay tiền làm ăn mà lại còn chả mất thời gian công sức. Làm doanh nghiệp cũng chưa chắc có lời nhưng mua đất thì chắc chắn lời, đó là thực tế hiện nay mà chúng ta phải chấp nhận.

Nếu chính sách hỗ trợ được thiết kế và triển khai một cách hiệu quả, các doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn lực để phát triển và mở rộng sản xuất, tăng thu nhập và giảm độ phụ thuộc vào nguồn thu nhập từ bất động sản. Điều này sẽ giúp giảm áp lực về giá nhà ở tại các thành phố lớn, vì khi có nhiều kênh đầu tư khác, nhà đầu tư có thể chuyển hướng đầu tư vào các kênh này thay vì đầu tư vào bất động sản. Từ đó lượng hàng hoá trong mọi ngành có thể dồi dào hơn, mức sống cao hơn và thu nhập cũng được tăng.

Tuy nhiên, việc giảm áp lực về giá nhà ở cần phải được đồng bộ với các chính sách nêu trên, chẳng hạn như chính sách về đất đai, thuế, hỗ trợ vay vốn, v.v. để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp phát triển và thu hút dòng tiền vào các kênh kinh tế khác. Nếu chỉ có một chính sách hỗ trợ riêng lẻ thì khó có thể đạt được hiệu quả trong việc giảm áp lực về giá nhà ở. Nhất là khi lợi ích nhóm quan chức ở Việt Nam đang nằm trong bất động sản đang còn rất lớn ( xin lưu ý lợi ích nhóm là thứ muôn đời tồn tại, chỉ lúc lớn lúc nhỏ mà thôi). Nên các chính sách tăng thu thuế cũng khó lòng triển khai, bằng chứng là bộ tài chính là hô to và rõ việc đánh thuế bất động sản từ năm 2007, đến nay đã là 16 năm ròng.

- Việc tái triển khai khung giá đất ở một mức cao hơn là một giải pháp ngắn hạn mà tôi nghĩ chính phủ sẽ làm trong thời gian tới đây để tìm ra chính sách phù hợp hơn trong dài hạn. Cả một quá trình bình ổn giá nhà đất, Một quốc gia chỉ phát triển bền vững khi chênh lệch giàu nghèo được rút ngắn, số đông người lao động tiếp cận được những điều kiện sống tối thiểu.Làm chính sách tốt sẽ kéo dài rất lâu nhưng thà trễ còn hơn không bao giờ.