Bữa giờ mình mất khá nhiều thời gian nghiên cứu các mô hình khai thác BĐS tạo dòng tiền để đầu tư như: CHDV, Nhà Trọ, Office VP, Mặt Tiền,... nhưng vẫn chưa thể đưa ra quyết định ở giai đoạn này vì khá nhiều rủi ro. Nên tiếp tục "ngủ đông" chờ thêm 1-2 năm nữa xem tình hình như thế nào rồi tính tiếp...

NHÌN LẠI CHU KỲ BĐS ~10 NĂM QUA:

- 2008-2012: đi ngang, có lúc lên-xuống nhẹ, giai đoạn này thị trường chậm & khó thanh khoản (~3-4 năm)
- 2012-2013: có xu hướng tạo đáy (~1 năm, giai đoạn này nhiều NĐT "ngộp", theo mãi mà không thấy giá tăng trong khi vẫn "gồng" lãi vay, nên bắt đầu bán tháo nhiều. Giá tụt 20-30%, có nơi 40%, nhưng chỉ trong thời gian rất ngắn)
- 2014-2015: thị trường phục hồi, nhiều dự án bắt đầu khởi công xây dựng trở lại (~2 năm)
- 2016-2018: tăng mạnh mẽ nhất (~3 năm)
- 2019 - nay: đi ngang, giai đoạn 2020 này có nơi tụt 10-20% (nhưng không nhiều hàng này, vẫn thanh khoản được khi bán giá thấp hơn thị trường)
- ...
P/s: mốc thời gian có sự chênh lệch nhẹ. Và nhìn chung toàn bộ thị trường, không đúng với tất cả (vì còn phụ thuộc vào vị trí, dự án & phân khúc sẽ có những dao động tăng-giảm-đi-ngang khác nhau)

===========

VÒNG LẶP CHU KỲ MỚI SẼ NTN? 

(P/s: dự đoán cá nhân, khả năng sai cao! kk)
- 2019-2022 tiếp tục đi ngang, có lên-xuống nhẹ, vì NĐT còn "gồng mình" được
- 2022-2023 (giai đoạn tạo đáy, nhiều NĐT bắt đầu đuối lãi vay, thị trường bán tháo nhiều)
- 2024-2025 phục hồi (tăng nhẹ trở lại)
- 2025-2028 tăng mạnh mẽ (~3 năm)
- ...

Những giả thuyết khác:

+ Khủng hoảng đến nhanh & đi nhanh, chu kỳ ngắn hơn 10 năm (các NĐT chuyên nghiệp thích điều này, nhất là giới tài phiệt)
+ Khủng hoảng kéo dài, giai đoạn ĐÌNH TRỆ dài hơn mới có thể kịp phục hồi & chu kỳ dài hơn 12-16 năm

WHY??? (nếu thị trường mà lặp lại 100% y chang chu kỳ quá khứ, ai cũng đoán được đúng thì chắc "DỄ GIÀU", nhưng đầu tư là một game cực-kỳ-khốc-liệt, và nếu không đủ kiến thức chúng ta rất dễ mất tiền)

===========

NHỮNG THỊ TRƯỜNG KHÁC:

- Thị trường chứng khoán: không biết! Nhưng mình nghĩ đợt báo cáo quý 2 sắp tới của các doanh nghiệp kiểu j cũng "cắm đầu" trở lại, khối ngoại tiếp tục bán tháo, thị trường có thể down về mức thấp hơn. (P/s: món này mình ko rành, chém bậy)
- Thị trường crypto: ai quen thị trường này có thể trading nhẹ, ai không biết j thì tốt nhất ĐỪNG VÀO & ĐỪNG BẬN TÂM. Cách mình chơi: bỏ vào vài trăm triệu, cứ giữ USDT, mua Bitcoin khi nó về mức ~4500, bán ở mức ~8000. (Nhưng ko dễ "ăn tiền thiên hạ" vậy đâu!)
- Thị trường vàng: trong năm nay chắc sẽ quanh quanh lên-xuống ở mức 47-50tr/lượng, nhưng chờ 2-3 năm mình tin vàng sẽ tăng ngưỡng 70-80tr/lượng. @@
- Gửi tiết kiệm: lãi suất 6-7%/năm, gửi dài hạn
- ... (ae bổ sung thêm)

Đọc thêm:

===========

CHÚNG TA VẬY NÊN LÀM GÌ???

- Nghiên cứu, trau dồi thêm tri thức về thị trường chứng khoán & BĐS (lên các danh mục & phân khúc muốn đầu tư cho giai đoạn tới)
- Cố gắng tích trữ tiền, giảm chi tiêu tối đa
- Tăng giá thị lao động, tăng thu nhập (đi ngược sóng được giai đoạn tới đây sẽ rất nhiều lợi thế)
- Mua vàng hoặc gửi tiết kiệm & chờ đợi...
- Ưu tiên các đầu tư giá trị: chọn các doanh nghiệp tốt (mã cổ phiếu) & BĐS tốt để tạo dòng tiền
- Săn hàng & mua vào ở giai đoạn thích hợp, ở một mức giá đủ tốt. Giai đoạn thị trường PHỤC HỒI & TĂNG TRƯỞNG có thể dùng đòn bẩy mạnh. (Eg: giả sử khi đó có 10 tỷ tiền mặt, có thể vay thêm 10-15 tỷ để "chơi lớn" &  thanh khoản sau 2-3 năm)
- ...

NGUYÊN TẮC ĐẦU TƯ CỦA RIÊNG MÌNH:

- Phân bổ vốn đầu tư phù hợp cho các giai đoạn, ưu tiên 80% cho kênh BĐS, và chỉ mua BĐS không vay với mục tiêu giữ tiền, nhìn về dài hạn 10 năm (không đầu tư lướt sóng)
- 20% còn lại rót vào vàng, chứng khoán & crypto "cho vui" để có thêm trải nghiệm chém gió. 
- Ưu tiên BĐS tạo được dòng tiền & đất nền ở thành phố lớn (chỉ focus ở HCM, vì 10-20 năm tới đô thị hóa ở HCM còn tăng trưởng khủng khiếp, hạ tầng/dự án mới mọc ra từ đó tạo động lực cho BĐS tăng trưởng mạnh hơn)
- Mua đất chuẩn pháp lý, có sổ đỏ & không vướn bất kỳ pháp lý nào (vị trí đẹp, đường xe hơi, cho xây >3 lầu,...). Có như vậy mới NGỦ NGON được, chấp nhận giá cao hơn xíu nhưng ưu tiên AN TOÀN.
- Không mua chung cư đầu tư, chỉ mua để ở thì ok & tăng tiền nhẹ thay vì phải ở nhà trọ
- Không mua đất dự án thanh toán theo tiến độ (đã từng & ngủ mất ngon)
- Ưu tiên tạo dòng tiền lớn từ hoạt động kinh doanh (các dự án kinh doanh)
- Không vay bank (đó là quá khứ), còn giai đoạn tới nếu vào chu kỳ "phục hồi & tăng trưởng" mình sẽ thử "chơi lớn" xem ntn...
- ...
Đọc thêm:
===========

TÂM LÝ:

- Chúng ta thường không giữ được tiền mặt quá lâu, và nóng lòng nhảy vào thị trường vì những "tin tốt", hoặc thoát khỏi thị trường khi thấy tin xấu
- Tâm lý không vững, hay "ra-vào" thị trường theo tin tức & tài khoản cứ mất dần theo đó
- Sợ bỏ qua cơ hội, nhưng nguyên tắc quan trọng là ĐỪNG ĐỂ MẤT TIỀN trước đã thì chúng ta không chú ý đến (đó là lý do vì sao ~80% NĐT mất tiền)
- Tránh bị "dắt mũi" bởi tin tức, truyền thông
- "Lòng tham vô đáy", có 1 tỷ thì muốn có 5 tỷ, có 5 tỷ thì muốn có thêm triệu đô, có 1 triệu đô rồi thì lại muốn có 3-5tr nữa. Từ lòng tham đó khiến chúng ta dễ mắc vào các BẪY, từ đó mất đi gần hết số tiền kiếm được trước đó
- "Hold to die", chẳng ai muốn bán lỗ cả nên cứ hold thôi. Nhưng lãi ngân hàng & áp lực cuộc sống sẽ khiến mọi người bán tháo...
- "Ảo tưởng" dòng tiền & giá trị tài sản của chính mình, chúng ta thường nhìn về bản thân mình ở mức MAX (tức dòng tiền ở tháng cao nhất, và tổng tài sản chúng ta mua được cả tiền vay). Nhưng nó không ổn định như ta nghĩ, cho nên khi thiếu tiền mặt & vay quá nhiều sẽ dẫn đến hậu quả rất lớn là bán tháo tài sản ở mức giá rẻ). Lúc này mới nhận ra: “ta không giàu như ta tưởng!”
- ...

Ae nên tham khảo thêm các keys sau để có thêm góc nhìn:

- Thiên nga đen?
- Giới tài phiệt?
- Chiến tranh tiền tệ?
- Chu kỳ thị trường?
- Vì sao thị trường BĐS tăng giá?
- Cách ngân hàng kiếm tiền?
- Tâm lý NĐT mới?
- Thị trường chứng khoán (siêu hay, giúp mình có thêm góc nhìn vĩ mô & bổ sung cho quá trình làm doanh nghiệp rất nhiều)
- ...

===========
Post là những quan điểm và nguyên tắc của riêng mình. Ae đọc tham khảo & tự chịu trách nhiệm với quyết định đầu tư của mình. Đăng post để đó vài năm nữa nhìn lại xem ntn... Kaka. 
Người_trong_muôn_nghề Góc_nhìn_thời_sự