Dịch giả: Trương Minh Huy

Tòa nhà cao nhất thế giới đang nằm ở Trung Quốc.

Vào cuối năm 2006 và sau đó là cuối năm 2007, tiến sĩ kinh tế Harvard- Harry Dent, tác giả của cuốn sách “Thương Vụ Để Đời” cảnh báo bong bóng bất động sản đang xuất hiện tại Dubai khi các cần trục xây dựng thế giới đang tập trung tại đây. Quả nhiên, đúng như lời Harry cảnh báo, bong bóng bất động sản ở Dubai đổ vỡ vào năm 2008, ngay khi tòa nhà cao nhất thế giới, Burj Khalifa [*], sắp sửa hoàn tất. Điều này chỉ là sự ngẫu nhiên. Trong thế kỷ qua, ở các thành phố phát triển nhanh, các tòa nhà cao nhất thế giới thường được hoàn tất ngay gần đỉnh của bong bóng kinh tế, chu kỳ bong bóng bất động sản 30 - 40 năm.
[*] Burj Khalifa là khách sạn 7 sao đầu tiên trên thế giới. Ngày nay, nó là một biểu tượng cho sự phồn thịnh của Dubai.
Tòa nhà Chryler, tòa nhà Empire State, và tòa nhà của ngân hàng Manhattan tại số 40 phố Wall được hoàn thiện ngay gần đỉnh thị trường chứng khoán năm 1929.
Tương tự, Tòa Tháp Sears ở Chicago và Tòa Tháp Đôi ở New York được hoàn tất chỉ ngay trước cuộc sụp đổ những năm 1970.
Tòa tháp Petronas ở Kuala Lumpur được hoàn tất vào năm 1997, ngay đúng thời điểm khủng hoảng Đông Á. Và vào năm 2006-2007, Harry đã nói về Burj Khalifa ở Dubai.
Thế phần lớn các cần trục xây dựng trên thế giới ngày nay đang tập trung ở đâu? Bạn đoán ra chứ! Đó là ở Trung Quốc. Thế tòa tháp cao chọc trời lớn nhất thế giới hiện nay đang được xây dựng ở đâu? Bạn lại đoán ra chứ! Đó là ở Trung Quốc.
Không chỉ dừng ở đó, Trung Quốc hiện nay đang ở giai đoạn xây dựng nhiều tòa tháp chọc trời cao nhất thế giới với tốc độ nhanh nhất, như bạn thấy trong hình 1. Nếu các dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản của tiến sĩ Harry vẫn còn đúng, rõ ràng Trung Quốc đang rơi vào bong bóng bất động.

Hình 1: Các tòa nhà chọc trời đã xây dựng hoàn chỉnh
Bong bóng tòa nhà chọc trời ở Trung Quốc
Nguồn: www.skyscrapernews.com, Barclays Capital

Không những vậy, bong bóng bất động sản của Trung Quốc được tiến sĩ Harry Dent đánh giá là: “Lớn nhất trong lịch sử hiện đại và chưa từng có tiền lệ”. Hình 2 cho thấy định giá bất động sản theo tỷ lệ giá/thu nhập của các thành phố lớn trên thế giới, bao gồm cả quốc gia mới nổi và phát triển.

Hình 2: Tỷ số giá/thu nhập ở các thành phố lớn trên thế giới.
Trung Quốc đang ở mức cao bất thường
Nguồn: Numbeo.com
Đọc thêm:
Hãy nhìn vào hình trên! Bốn trong năm thành phố có mức định giá cao nhất đều ở Trung Quốc. Hồng Kông có tỷ lệ giá/thu nhập gần 37 lần. Bắc Kinh là 33 lần, Thượng Hải gần 27 lần, và Quảng Châu là hơn 25 lần. Tất cả các thành phố trên đều lớn hơn mức định giá của những thành phố tại các quốc gia mới nổi khác như Singapore là 22 lần, hoặc Băng Cốc là 20 lần. Thành phố đắt đỏ nhất phương tây là Luân Đôn cũng chỉ có tỷ lệ giá/thu nhập ở mức 16 lần, tiếp theo là Vancouver với gần 10 lần, Sydney là 9 lần (cao hơn 10 lần là mức tôi chú ý quan sát), và cuối cùng là thành phố San Francisco và Los Angeles chỉ khoảng 8 lần. Tỷ số giá/thu nhập bình quân đối với lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc, bao gồm các khu vực nông thôn ít đắt đỏ và các thành phố nhỏ, là khoảng 15.7, vẫn còn cao hơn nhiều so với Luân Đôn.
Harry Dent chỉ ra ba lý do khiến bong bóng bất động sản Trung Quốc là lớn nhất thế giới: (1) Được hỗ trợ bởi chính sách nới lỏng chưa từng có tiền lệ của chính phủ và tỷ lệ tiết kiệm cao; (2) Văn hóa người Trung Quốc chỉ thích sở hữu bất động sản trong khi ít mặt mà với cổ phiếu hay trái phiếu; (3) Nhà đầu tư ở Trung Quốc ít có nơi nào để đầu tư (vì bị kiểm soát chặt) ngoài thị trường bất động sản. Đó là lý do tại sao bong bóng bất động sản Trung Quốc còn phình to hơn cả bong bóng cổ phiếu và chính phủ Trung Quốc luôn tìm mọi cách để tránh cho bong bóng này không bị đổ vỡ.

Dấu hiệu của Bong Bóng Trung Quốc sắp đổ vỡ: Những thành phố ma

Harry nói: “Trong khi các quốc gia trên thế giới in tiền, Trung Quốc đang in ra các căn hộ cao cấp!” Phần điên rồ nhất của câu chuyện này là Trung Quốc đã không làm gì để ngăn chặn bong bóng này. Họ nỗ lực đẩy mạnh chính sách đô thị hóa và quyết tâm di chuyển 250 triệu người từ nông thôn lên các khu vực thành thị, từ bây giờ cho đến năm 2026. Điều đó thực sự điên rồ!
Vào lúc này, khoảng 24% các căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn Trung Quốc là những căn phòng trống không. Đó vẫn chưa phải là điều tệ nhất. Có nhiều thành phố được xây dựng mới trên khắp đất nước Trung Quốc, trong đó có một số thành phố lớn đủ cho 1 triệu dân sinh sống, nhưng hoàn toàn là các khu đô thị ma.
Trung tâm thương mại và khu phức hợp lớn nhất thế giới New Century Global Center được xây dựng ở Thành Đô, gần như trống không. Theo thiết kế ban đầu, đó là công viên bảo tàng và bãi biển xinh đẹp nhưng giờ đây, Trung Quốc phải chuyển nó thành một khu du lịch vì không thể thu hút bất cứ khách thuê nào. Nó giống như Disneyland bị xây dựng quá mức.
Tòa nhà chọc trời Sky City ở Hồ Nam, là tòa nhà cao nhất thế giới với 838 mét (khoảng 202 tầng) được xây dựng trong thời gian ngắn nhất – khoảng 90 ngày – giờ đây chỉ là nơi để câu cá. Hai năm sau khi việc xây dựng bị gián đoạn do lo ngại về vấn đề an toàn xây dựng, toàn bộ diện tích 2.6 hécta của tòa nhà trở thành các bể chứa nước và chủ các căn hộ sử dụng nó để… nuôi cá!
Cuối cùng là Thiên Đô Thành ở Hàng Châu, được thiết kế để trở thành một Paris thu nhỏ, và tất nhiên cũng có tháp Eiffel cao 108 mét ở khu vực trung tâm. Hàng Châu cũng là nơi có các phiên bản thu nhỏ của Thủ Đô Viên (Áo) và các thành phố nổi tiếng khác trên thế giới. Nhưng dự án thất bại hoàn toàn (chính xác thì bị bỏ rơi), và chính quyền cộng sản đi xây dựng một thành phố mới ở Quảng Châu, ngay ở phía nam Hàng Châu.

Khu đô thị Thiên Đô Thành được xây từ năm 2007 nổi tiếng với công trình nhái thành phố Paris của Pháp, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Theo báo chí địa phương, khu vực này giờ đã trở thành "thị trấn ma" vì gần như không có người ở.
Đọc thêm:
Trung Quốc hiện nay có tổng cộng 470 tòa tháp cao chọc trời với chiều cao hơn 151 mét, và 332 tòa tháp khác đang xây dựng cũng như 516 tòa tháp đang được thiết kế nhưng chưa được cấp phép. Trung Quốc đang thực hiện phương châm của bộ phim giả tưởng Field of Dreams: “Hãy cứ xây các toàn nhà, và mọi người sẽ đến”
 

Sự đổ vỡ bong bóng Bất Động Sản Trung Quốc có lặp lại kịch bản của Nhật Bản những năm 90?

Để tìm ra câu trả lời, bạn phải hiểu cách thức hoạt động của hệ thống tài chính Trung Quốc. Chính quyền trung ương Trung Quốc muốn tăng trưởng thật nhanh. Họ rót tiền xuống các chính quyền địa phương để đạt được mục tiêu tăng trưởng. Chính quyền trung ương cũng đứng đằng sau các chính quyền và doanh nghiệp địa phương để giúp họ có thể vay nợ nhiều nhất có thể, với chi phí thấp hơn, nhằm tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Các nhà lãnh đạo ở địa phương đã móc nối với những người kinh doanh và buôn bán theo chiều hướng họ mà muốn.
Chính phủ Trung Quốc cũng giữ lãi suất ở mức thấp để hỗ trợ cho các ngân hàng và khuyến khích hoạt động đi vay và xây dựng. Nhưng chính vì lãi suất tiền gửi thấp một cách giả tạo (ở mức 3% - thấp hơn cả lạm phát), các cơ quan quản lý đã khiến người tiết kiệm Trung Quốc bắt buộc phải tìm đến các sản phẩm tài chính sinh lợi nhiều hơn. Thêm nữa nguồn vốn chỉ ưu tiên cho chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nhà nước - 97% doanh nghiệp nhỏ không thể tiếp cận với các khoản vay ngân hàng. Đây là điều kiện thuận lợi để hệ thống ngân hàng bóng tối (shadow banking) phát triển mạnh ở khu vực tư nhân ở Trung Quốc, vốn đã tạo ra cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn ở Hoa Kỳ vào năm 2007.
Ngân hàng bóng tối (shadow banks) – đúng như tên gọi của nó hoạt động núp đóng dưới hình thức ngân hàng truyền thống. Thông thường, ngành ngân hàng truyền thống huy động tiền từ người gửi tiền (depositor) hoặc vay từ ngân hàng trung ương để mang đi cho vay và phải chịu sự giám sát chặt chẽ của luật pháp.Tiền gửi của người dân được chính phủ bảo lãnh.
Tuy nhiên, tiền có thể được chuyển từ người tiết kiệm sang người đi vay qua nhiều đường không liên quan đến các ngân hàng. Ví dụ, một cá nhân hay doanh nghiệp có thể cho người khác vay trực tiếp. Một doanh nghiệp có thể mượn tiền từ hàng nghìn người tiết kiệm phát hành trái phiếu, hoặc một quỹ hưu trí có thể đổ tiền vào quỹ đầu tư và quỹ này lại cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa vay tiền.
Shadow banks tạm hiểu là các định chế tài chính phi ngân hàng, phát hành chứng khoán huy động vốn từ người dân, rồi sau đó đem đi cho vay hoặc đầu tư. Shadow banks có thể là các ngân hàng đầu tư, các quỹ phòng vệ, các quỹ thị trường tiền tệ,… Nguồn gốc của tên gọi shadow bank là do các định chế này không chịu sự ràng buộc của các quy định ngân hàng truyền thống, không có người gửi tiền (depositor) thông thường và cũng không thể vay mượn tiền từ ngân hàng trung ương trong trường hợp khẩn cấp.
Các công ty quản lý tài sản lấy tiền từ các nhà đầu tư, và đưa nó vào trong các quỹ cho vay thị trường bất động sản cũng như các dự án cơ sở hạ tầng bằng mức lợi suất cao hơn so với lãi suất khi gửi tiền vào ngân hàng. Hãy nhìn xem lĩnh vực ngân hàng bóng tối của Trung Quốc đã lớn lên nhanh đến như thế nào:

Hình 3: Hệ thống ngân hàng bóng tối ở Trung Quốc
Sự đầu cơ quá mức nguy hiểm
Nguồn: Credit Suisse, The Brookings Institution

Tổng mức tín dụng của toàn bộ hệ thống ngân hàng bóng tối hiện nay là 180% GDP và đang tăng trưởng nhanh. Đây là mức quá cao đối với một quốc gia mới nổi. Thực sự, nó còn cao hơn nhiều so với các quốc gia phát triển hàng đầu – có mức thu nhập cao hơn và mức xếp hạng tín nhiệm tốt hơn.
Harry Dent ước tính tổng nợ của Trung Quốc tối thiểu ở mức 295% GDP và đang tăng lên. Khi so sánh với tỷ lệ nợ/GDP ở mức 152% của Brazil, Ấn Độ là 130%, và Nga là 78%, Trung Quốc rõ ràng cao bất thường.
Sự tăng lên trong hoạt động cho vay của ngân hàng bóng tối đồng nghĩa chính phủ Trung Quốc đang mất đi khả năng kiểm soát về cả hệ thống ngân hàng và đầu tư bất động sản. Họ có thể đưa ra các quy định về khoản thanh toán đầu tiên khi mua nhà và các điều khoản tương tự, nhưng nếu hoạt động cho vay đến từ hệ thống ngân hàng bóng tối, người Trung Quốc sẽ vẫn tiếp tục đầu cơ và thao túng thị trường bất động sản. Các chính quyền địa phương sẽ không bao giờ ngừng rót vốn vào các dự án xây dựng khi họ đã thiết lập mối quan hệ thân hữu với các doanh nghiệp. Các nhà đầu tư Trung Quốc vốn chỉ ưa thích bất động sản, hơn là các khoản đầu tư cổ phiếu hay trái phiếu.
Trung Quốc đã tạo ra quá trình xây dựng quá mức và đô thị hóa chưa từng có tiền lệ bằng cách tích lũy khối nợ khổng lồ. Tổng nợ đã tăng 16.4 lần từ năm 2000 – từ mức 2,100 tỷ USD lên 34,500 tỷ USD ước tính vào năm 2016.
Rồng Đỏ (biệt hiệu của Trung Quốc) là người in tiền lớn nhất trên thế giới, với mức nợ tăng 4.8 lần từ năm 2009. Đây là phiên bản quantitative easing (QE) của các quốc gia phát triển. Trung Quốc đã in ra hơn 1,000 tỷ USD chỉ riêng trong năm 2016, hoặc 36% GDP, khiến tỷ số nợ/GDP lên tới gần 300%.
Harry Dent lo ngại khi bong bóng bất động sản Trung Quốc sẽ lặp lại những gì từng xảy ra ở Nhật Bản vào đầu những năm 1990. Lúc đó, các nhà đầu tư Nhật Bản cũng sử dụng bong bóng bất động sản trong nước để đầu cơ mạnh mẽ trên nhiều thị trường tài chính và bất động sản trên thế giới. Hoàn toàn tương tự, sự đổ vỡ bất động sản tại Trung Quốc có thể tạo ra một cơn sóng thần bán tháo bất động sản trên toàn thế giới vì các nhà đầu tư Trung Quốc chính là nhà đầu tư lớn nhất tại các thị trường bất động sản lớn đang ở trong tình trạng bong bóng là Úc, Anh Quốc, Canada, Hoa Kỳ…
Chưa kể Trung Quốc đang là nhà đầu tư lớn trên thị trường hàng hóa như dầu, thép và cả một số thị trường chứng khoán ở khu vực Đông Nam Á, sự đổ vỡ của Trung Quốc có thể kéo theo làn sóng bán tháo trên nhiều thị trường chứng khoán, hàng hóa và tiền tệ.
Tiến sĩ Harry Dent vì thế đang cho rằng, Trung Quốc là ngòi nổ lớn nhất cho Đại Suy Thoái 2017-2019.
Kyle Bass – nhà sáng lập của quỹ phòng ngừa Hayman Capital Management, đã nói với các phóng viên CNBC rằng, cuộc khủng hoảng nợ xấu của Trung Quốc nếu xảy ra, sẽ lớn hơn gấp 5 lần cuộc khủng nợ dưới chuẩn Hoa Kỳ năm 2008 và sẽ cần phải in 5,000-10,000 tỷ USD để tái cấp vốn cho các ngân hàng. Điều này sẽ dẫn tới sự phá giá 15%-30% trong đồng Nhân Dân Tệ và tạo nên cú sốc đối với thị trường tài chính toàn cầu. Các nhà xuất khẩu hàng hóa (những công ty đang ốm yếu) và các ngân hàng toàn cầu cho các doanh nghiệp Trung Quốc vay nợ sẽ đối diện với thảm họa.