Bất động sản trên blockchain, tương lai hay bánh vẽ ?

"Sòng casino ít regulation" là danh từ mà nhiều anh em tham gia cryptocurrency tự đặt cho thị trường này vì tâm lý đa số nhà đầu tư tham gia không khác gì con bạc. Cứ mỗi chu kỳ mới là một miếng bánh mới được các anh lớn bơm tiền tạo trend, gần đây nhất là Gamefi hay năm 2018 có các token trả thưởng cao cho người stake ( hình thức gửi tiết kiệm lấy lãi bằng tiền hoặc tài sản) và không thể bỏ qua cơn sốt NFT triệu đô năm 2021, có thể nói là trại gà trong trại gà của những ông chủ trại gà. Những người hoài nghi NFT so sánh chúng với bộ quần áo thời trang trong câu chuyện ngụ ngôn The Emperor’s New Clothing, hoàng đế bị lừa khi nghĩ rằng ông đang mặc quần áo thật, nhưng chúng không tồn tại và thực tế ông đang khỏa thân. Tương tự, các NFT không có thật. Chúng tồn tại dưới dạng hình ảnh chỉ có thể nhìn thấy trên môi trường internet, và ngoài thực tế nó chẳng là gì. Nhưng cũng có người cho rằng NFT là tương lai của các loại tài sản truyền thống ( bức tranh, đoạn nhạc, game) khi có thể số hoá các tài sản đó trên blockchain để tăng tính minh bạch, thúc đẩy chuyển nhượng trở nên dễ dàng hơn. Bất động sản cũng không nằm ngoài danh sách các tài sản được NFT hoá, thứ mà nhiều chuyên gia cho rằng có thể sẽ là một cuộc cách mạng trong hành trình đầu tư của các thế hệ sau này, khó có thể để đưa ra một lời khẳng định ngay lúc này vì vậy hãy nhìn tổng quát qua một số cơ hội phát triển của bất động sản trên blockchain trong tương lai.

Knight Frank đã khảo sát hơn 500 người siêu giàu, gồm chủ ngân hàng tư nhân, cố vấn tài chính và văn phòng gia đình, đại diện cho khối tài sản tổng cộng hơn 2.500 tỉ USD.Đây là phân bổ. Nhiều nhất là nhà ở chính và bất động sản thứ 2, thứ ba, thứ n, gọi chung là bất động sản không để ở - primary and secondary homes, chiếm 32%. Phần còn lại là tài sản để đầu tư, gọi là "investable" gồm: 26% cổ phiếu, hơn 30% là bất động sản thương mại (commercial RE các loại, thú vị là nắm qua REIT khá thấp, chứng tỏ lợi thế về thuế REIT cho người giàu không đủ hấp dẫn - có thể là do họ có cách cầm trực tiếp mà trả thuế thấp), 2% crypto. Cộng bds để ở và bds thương mại lại thì bất động sản chiếm hơn 50% tài sản của người giàu. Tỷ lệ crypto của người giàu đứng yên là vấn đề khiến dòng tiền viện trợ vào crypto kẹt vì nhà đầu tư thiếu vốn mồi từ người siêu giàu để đi huy động.

- Bất động sản nhà ở chứ không phải là vàng là khoản đầu tư an toàn nhất trong cách nhìn của người siêu giàu. Tỷ lệ cầm crypto của người giàu có thể sẽ vượt vàng trong tương lai. Vậy có thể thấy, crypto và bds đều sẽ là các khoản đầu tư chiếm phần lớn danh mục của các nhà đầu tư trong nhiều năm nữa.

Khi áp dụng công nghệ blockchain vào bất động sản, các thông tin về tài sản sẽ được lưu trữ trong các hợp đồng thông minh (smart contract) được xác thực trên blockchain. Những thông tin này bao gồm các chi tiết về chủ sở hữu, giấy tờ pháp lý, giá trị, quyền sử dụng và quyền sở hữu của tài sản. Các thông tin này được mã hóa và lưu trữ trên mạng blockchain, giúp đảm bảo tính bảo mật và an toàn.

Bên cạnh đó, công nghệ blockchain còn cho phép các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản được thực hiện một cách nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và đơn giản hóa quy trình. Người mua và người bán có thể thực hiện giao dịch trực tiếp mà không cần phải thông qua các trung gian trung tâm như các ngân hàng hoặc các sàn giao dịch bất động sản truyền thống nhằm giúp tiết kiệm chi phí chuyển nhượng và đẩy nhanh quy trình sang tên đổi chủ.

Với bất động sản trên blockchain, các giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn, giảm thiểu sự mâu thuẫn và tranh chấp trong các giao dịch mua bán, đồng thời giúp tăng tính thanh khoản và giá trị của tài sản.

Tùy theo từng dự án cụ thể và quyết định của nhà phát hành token. Tuy nhiên, một số mô hình phân phối lợi nhuận phổ biến của bất động sản NFT bao gồm:

- Chia sẻ lợi nhuận theo thời gian: Trong mô hình này, nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận dựa trên thời gian mà họ nắm giữ token. Ví dụ, nếu một nhà đầu tư nắm giữ token trong 2 năm, họ sẽ nhận được một tỷ lệ lợi nhuận cố định hoặc theo quyết định của nhà phát hành token.

- Chia sẻ lợi nhuận theo thu nhập từ bất động sản: Trong mô hình này, lợi nhuận sẽ được chia sẻ dựa trên thu nhập thực tế của bất động sản hoặc chênh lệch lúc chuyển nhượng. Ví dụ, nếu bất động sản NFT đó được cho thuê hoặc bán tạo ra lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ được phân chia theo số vốn mà họ đã góp như mô hình truyền thống.

REIT là loại hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản được niêm yết trên sàn chứng khoán của quốc gia đó, hoạt động như một mã chứng khoán, tuân thủ pháp luật quốc gia và nhà đầu tư được bảo vệ bợi pháp luật nước sở tại. Đọc và hiểu thêm về REIT tại :

NFT vẫn chưa được xác định như một tài sản và chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh mà còn kết hợp với bất động sản - một ngành vốn dĩ đã cực kỳ phức tạp về pháp lý, như đã nói ở trên, danh mục của giới siêu giàu do Knight Frank khảo sát không quá mặn mà với REIT vì yeild thấp, thay vì họ mua chứng chỉ quỹ thì họ mua hẳn luôn bất động sản hoặc cổ phiếu công ty bất động sản vì họ dư tiền mà. Đó cũng chính là mục đích mà REIT được sinh ra là để nhắm vào thị trường những người có thu nhập thấp nhưng vẫn muốn đầu tư bất động sản. Vậy cần quái gì đến bds NFT khi đã có REIT ?

Về cơ bản thì BDS trên blockchain và REIT có điểm tương đồng như đều là mô hình phân mảnh bất động sản nhưng có vài ưu điểm mà NFT vượt trội so với REIT.

1. Tính linh hoạt: REIT chỉ đầu tư vào bất động sản thương mại lớn, trong khi NFT có thể đại diện cho bất kỳ tài sản bất động sản nào, bao gồm cả những tài sản nhỏ hơn như các căn hộ, nhà ở riêng lẻ, văn phòng, bds nghỉ dưỡng, tựu chung bất kể sản phẩm nào cũng có thể được token hoá. Đặc biệt là tại việt nam khi giới đầu cơ còn rất chuộng loại hình đất nền vì chính sách thuế chưa hoàn thiện, lợi nhuận hằng năm có thể đạt đến 30-50% đối với những lô đất có vị trí đẹp và diện tích lớn trong lúc thị trường giao dịch bình thường (không sốt). Cơn sốt đất 2018 và đầu 2020 và đầu 2022 đã chứng kiến nhiều lô đất tăng trưởng x2 x3 trong vài tháng.

2. Thị trường mở rộng: NFT có thể được bán và giao dịch trên nhiều nền tảng thương mại điện tử hoặc sàn giao dịch khác nhau vì thế tính thanh khoản rất cao bằng các loại tiền điện tử khác, trong khi REIT chỉ được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán của quốc gia đó vì vậy chúng ta có thể đầu tư bất động sản ở bất kỳ quốc gia nào trên thế giới điều này có ý nghĩa là một kênh dẫn đến nguồn vốn dồi dào của các nhà đầu tư nước ngoài (nhưng cũng có thể là kênh dẫn vốn ra).

3. Tính diễn giải cao hơn: Bất động sản NFT được lưu trữ trên blockchain, cho phép thông tin về sở hữu và quản lý tài sản được hiển thị một cách minh bạch và dễ dàng theo dõi. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư và tăng tính khả diễn giải của dự án khi mua lại phần NFT đó có thể biết được ai là chủ sở hữu, đã được giao dịch với giá bao nhiêu, qua mấy tay mua bán,tranh chấp hay không ? Quy hoạch loại gì ? vì phần lớn các thông tin này đều được bảo mật bởi địa chính phường. Ưu điểm này còn làm giảm khả năng lũng đoạn thị trường của nhiều nhà đầu tư có số vốn lớn hay gom hàng và thuê môi giới, diễn viên vờ mua đất đẩy giá.

Ưu điểm là vậy nhưng bên cạnh đó cũng đang có nhiều rủi ro hơn như ,thiếu tính thanh khoản trong từng giai đoạn,sự khó khăn trong định giá đặc biệt là pháp lý chưa hoàn thiện. Hiện tại, có một vài nền tảng BDS nft hoạt động như một dự án crypto hơn là một sản phẩm tài chính rõ ràng nhưng vẫn có chức năng tương tự.

Kiểm tra xem nhà phát triển dự án có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản hay không. Nếu nhà phát triển có lịch sử thành công trong các dự án trước đây và được đánh giá cao trong ngành, đó là một dấu hiệu tích cực.

Hợp đồng thông minh trên blockchain sẽ quản lý các giao dịch liên quan đến dự án bất động sản, bao gồm việc thu thập vốn và phân phối lợi nhuận. Điều quan trọng là phải đọc kỹ điều khoản hợp đồng và đảm bảo rằng nó được viết một cách rõ ràng và minh bạch dẫn đến một rào cản khác đối với các nhà đầu tư là phải hiểu một chút kỹ thuật để tham gia đầu tư.

Dự án bất động sản trên blockchain an toàn sẽ có quy trình đăng ký và xác thực người dùng chặt chẽ, bao gồm kiểm tra danh tính và địa chỉ của người dùng. Điều này giúp đảm bảo rằng chỉ có những người dùng được thực mới có thể tham gia vào dự án.

4. Cơ chế tài sản đảm bảo:
Trong trường hợp của bất động sản NFT, nhà phát hành có thể yêu cầu tài sản NFT làm tài sản đảm bảo cho khoản vay, tương tự như khi vay tiền từ ngân hàng và cung cấp bất động sản làm tài sản đảm bảo. Trong trường hợp không trả được khoản vay, nhà phát hành có thể tiến hành thanh lý tài sản NFT hoặc bất động sản thực để thu hồi lại khoản vay.Tuy nhiên, cơ chế tài sản đảm bảo có thể không hoạt động hiệu quả nếu giá trị của tài sản NFT đảm bảo giảm sút đến mức không đủ để đảm bảo khoản vay. Do đó, việc đánh giá giá trị của tài sản NFT rất quan trọng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của cơ chế tài sản đảm bảo.

5. Đánh giá độ phổ biến của dự án và đội vận hành:

Các dự án bất động sản trên blockchain phổ biến thường có nhiều người đầu tư và được đánh giá cao bởi cộng đồng. Nếu một dự án được đánh giá cao bởi người đầu tư và cộng đồng, đó là một dấu hiệu tích cực cho tính an toàn và tiềm năng lợi nhuận của dự án. Đứng sau một dự án thành công là những cá nhân có đủ chuyên môn và đạo đức. Cách dễ nhận biết một dự án scam trong crypto cũng khá dễ...đó là team dev ẩn danh hoặc sử dụng avatar chibi nhưng scam thì muôn hình vạn trạng trong thị trường này nên hãy hết sức cẩn thận với tiền của mình.

6. Một trong những điều kiện tiên quyết đó là phải được kiểm toán bởi một bên thứ 3 có uy tín trong ngành kiểm toán. Xin nhấn mạnh là bên kiểm toán phải là bên có uy tín và hoạt động lâu năm. REIT thì được nhà nước quản lý và hoạt động dưới pháp luật quốc gia, báo cáo tài chính của quỹ được cập nhật theo hàng quý/năm nhưng BDS NFT thì không hoạt động ở Việt Nam và nhiều quốc gia khác như REIT vì thế tài sản thực phải được kiểm kê và công khai cho đại chúng vì vốn dĩ NFT cũng chỉ là những đoạn mã trên không gian mạng mà thôi ?

Đầu năm 2022, thị trưởng Miami đã đề xuất cho phép mọi người nộp thuế tài sản hoặc phí thành phố bằng tiền điện tử. Ngay sau đó, một căn penthouse ở Miami được bán cho một người mua ẩn danh với giá 28 triệu đô la - được thanh toán hoàn toàn bằng tiền điện tử khiến nó trở thành giao dịch bất động sản NFT đắt nhất được biết đến ở Hoa Kỳ cho đến nay trên nền tảng Propy. Ngoài ra, các nền tảng khác như RealT và Atlant cũng đang cung cấp các dịch vụ tương tự. Tại Việt Nam có Realbox đang hoạt động và Metain đang trong quá trình phát triển. Điểm chung là dung lượng giao dịch trên tất cả nền tảng này là rất ít so với toàn bộ thị trường tại quốc gia mà nó hoạt động vì tính pháp lý.

Tựu chung, có thể trả lời câu hỏi công nghệ này là tương lai hay trò đùa ? tuỳ thuộc vào người phát triển , nếu được chính phủ hỗ trợ bằng "ngòi bút" chắc chắn sẽ là điểm tựa vững chắc cho hàng loạt công nghệ NFT hoá phát triển, dĩ nhiên cơ quan quản lý phải là nhà nước chứ không phải một tổ chức tư nhân nào. Một tổ chức đứng đằng sau phát triển loại công nghệ này mà không có sự công nhận của pháp luật cũng chỉ là một dự án tiền điện tử không hơn không kém, nôm na là trại gà.