1. Quỹ Bất động sản là gì?
Quỹ Bất động sản hay còn goi là REIT (Real Estate Investment Trust) là hình thức góp vốn của nhiều nhà đầu tư cho một hay nhiều dự án bất động sản, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.
Tại Việt Nam, REITs đã được pháp luật công nhận từ năm 2014 thông qua Luật Đầu tư vào Bất động sản. Theo đó, các REITs phải được niêm yết trên sàn chứng khoán và tối thiểu 75% tài sản phải được đầu tư vào bất động sản, còn lại có thể đầu tư vào các công cụ tài chính khác nhưng các bạn phải chú ý các giới hạn vào từng khoản mục. Điều này giúp Quỹ không đi sai mục đích ban đâu và tránh rủi ro thất thoát tài sản trong quá trình hoạt động.
2. Đặc điểm nổi bật của Quỹ Bất động sản là gì?
- Cổ phiếu của REIT có tính thanh khoản cao và quỹ đem lại lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định.
- REIT là một loại doanh nghiệp được thành lập để đầu tư (sở hữu) một hoặc nhiều tài sản bất động sản như căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp,...
- Thu nhập chủ yếu của REIT đến từ danh mục tài sản bất động sản mà nó sở hữu và quỹ phân phối thu nhập cho cổ đông dưới hình thức chia cổ tức.
- REIT là một loại quỹ đóng và niêm yết trên sàn HOSE.
Hiện nay, có hai REITs đang hoạt động tại Việt Nam là REE Tower REIT và SSIAM VNREIT. Cả hai đều đã niêm yết trên sàn chứng khoán và đầu tư vào các tài sản bất động sản khác nhau ở Việt Nam, bao gồm các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại.
Mặc dù REITs tại Việt Nam vẫn còn mới mẻ, nhưng nó được xem là một công cụ đầu tư tiềm năng trong tương lai. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể cân nhắc đầu tư vào REITs để tận dụng tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam vì theo luật thì người/ doanh nghiệp nước ngoài không có thể sỡ hữu quyền sử dụng đất, chỉ được mua căn hộ/văn phòng không vượt quá 30% tổng số căn trong 1 building.
 REIT hoạt động dưới Các quy định chi tiết về Quỹ Bất động sản theo Thông tư 98/2020/TT-BTC
https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2021/01/98-btc.pdf
3. Phân phối lợi nhuận.
Lợi nhuận của một quỹ REIT được tính bằng tổng thu nhập thu được từ các tài sản bất động sản của nó, bao gồm thu nhập cho thuê, lợi nhuận từ bán tài sản, lãi suất từ khoản tiền gửi và các khoản thu nhập khác trừ đi chi phí quản lý quỹ bao gồm:
- Chi phí lưu ký tài sản,
- chi phí giám sát (nếu có) trả cho ngân hàng lưu ký hoặc ngân hàng giám sát, chi phí kiểm toán trả cho tổ chức kiểm toán.
Chi phí thẩm định giá trả cho các doanh nghiệp thẩm định giá (nếu có); chi phí dịch vụ tư vấn pháp lý, dịch vụ báo giá và các dịch vụ hợp lý khác, thù lao trả cho Ban đại diện quỹ.
+ Chi phí liên quan đến thực hiện các giao dịch tài sản của quỹ và các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
+ Chi phí duy trì, vận hành, khai thác bất động sản trả cho tổ chức quản lý bất động sản.
Theo luật pháp của mỗi quốc gia, một phần hoặc toàn bộ lợi nhuận của một quỹ REIT phải được phân phối cho các cổ đông của nó dưới dạng tiền mặt hoặc cổ phiếu, tùy thuộc vào quy định của từng quốc gia. Phân phối lợi nhuận thường được thực hiện định kỳ, thường là hàng quý hoặc hàng năm.
Quỹ REIT thường có mục tiêu chia sẻ lợi nhuận với các cổ đông của mình để tăng tính hấp dẫn của đầu tư và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Việc phân phối lợi nhuận cho các cổ đông cũng giúp quỹ REIT thu hút nguồn vốn mới để đầu tư vào các dự án bất động sản mới và mở rộng hoạt động của mình.
Vì sao quỹ bất động sản chưa phổ biến tại Việt Nam
1. Quỹ BĐS là quỹ đóng nên trong giai đoạn IPO phải đồng thời kiếm được cả nhà đầu tư tham gia và bất động sản để đầu tư phù hợp. Việc kiếm được NĐT đủ điều kiện tối thiểu 50 tỷ không quá khó nhưng việc kiếm bất động sản tương ứng lại rất khó phù hợp, nếu để có BĐS phù hợp đưa vào thường sẽ rất lớn thì lại rất khó kiếm đủ số nhà đầu tư phù hợp.
2. suất đầu tư BĐS ở Việt Nam khá cao, nên nếu tập trung vào các BĐS đã hoàn thiện và có dòng tiền thì lợi suất thấp, vì phần lớn lợi nhuận nằm ở đơn vị phát triển BĐS . Nếu chờ vào việc tăng giá BĐS thì cũng khá khó khăn vì phân khúc này nhìn chung giá đã cao khi hoàn thiện, tính biến động của lợi nhuận từ tài sản cũng rất lớn.
3. theo mô hình trên thì để hoạt động hiệu quả thì Quỹ Bất động sản phải có Doanh nghiệp BĐS đồng hành cùng, và doanh nghiệp này phải có các sản phẩm phù hợp tương ứng. Trong khi đó, nếu họ đưa tài sản vào quỹ thì họ phải nắm chi phối >50% phần góp và huy động 49% còn lại, nhưng việc này đối với họ là chưa hấp dẫn hơn việc trực tiếp đi cho thuê khai thác hoặc cổ phần hóa theo mô hình doanh nghiệp cổ phần.
4. Ưu đãi về chính sách thuế đối với mô hình này là chưa có vì thế chưa thể tạo đột phá trong giới đầu tư.
Việc thành lập quỹ REIT và quản lý hoạt động của nó là một thách thức và lợi ích mà nó mang lại không nhiều nếu không có sự hỗ trợ của một tổ chức bất động sản lớn. Vì đây là một kênh đầu tư truyền thống. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều mô hình mua chung bất động sản, kết hợp cả yếu tố đầu tư và huy động vốn cho chủ đầu tư bất động sản với ràng buộc pháp lý chưa được hoàn thiện. Vì vậy, trong thời gian tới, pháp luật sẽ chú ý đến vấn đề này và sẽ điều chỉnh lại hoạt động kinh doanh mua chung bất động sản để tránh gây ra nhiều hệ lụy do trách nhiệm của tổ chức trung gian chưa chặt chẽ hoặc quy định pháp luật chưa bao phủ hết.
Hơn nữa, mô hình bất động sản được phân mảnh và bán dưới dạng NFT chạy trên blockchain cũng đang dần xâm nhập thị trường đầu tư Việt Nam dẫu Blockchain là một ngành chưa có khung pháp lý rõ ràng để bảo vệ nhà đầu tư mà nay còn kết hợp với BDS vốn cực kỳ phức tạp về mặt pháp lý, đầy rẫy kiện tụng. Thách thức là rất lớn đối với Bất động sản - Blockchain nhưng chúng ta hoàn toàn có thể tin vào một tương lai với nhiều cơ hội đầu tư hơn mà tôi sẽ làm rõ trong một bài viết sau.
Kinh tế xã hội