Trải Nghiệm Đi Mua Căn Hộ Ở Việt Nam

May be an image of road, twilight, skyscraper and sky


Những gì chia sẻ ở đây là từ góc nhìn một người đi mua hàng. Mình không tự nhận là chuyên gia bất động sản. Nếu có gì sai sót mọi người cứ đóng góp ở trong phần bình luận. 
Mình thấy hiện nay, ở tuổi tầm 30 có rất nhiều người bắt đầu quan tâm đến thị trường bất động sản. Sự quan tâm này phục vụ cho hai mục đích: 
- Tìm nơi để gia đình có thể sống ổn định, không còn phải buồn phiền mệt mỏi lo lắng chuyện thuê nhà. 
- Tìm nơi để tích lũy tài sản.
Các câu hỏi mọi người thường hỏi nhất xoay quanh chuyện đầu tư vào bất động sản là: đầu tư vào loại hình nào (đất, căn hộ, condotel, chung cư mini), ở đâu (thành phố, quận, huyện), bao nhiêu tiền, lời nhiều hay ít.  
Mình viết ra bài này với mục đích giúp mọi người đỡ bỡ ngỡ hơn khi tham gia thị trường này cũng như tránh được các việc bị lừa đảo. Mình đã tham gia vào thị trường này từ năm 2019, có đầu tư được vào ba căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh. Một căn mình đã cho thuê được, một căn mình mới nhận nhà và đang tìm khách thuê, một căn đang đợi bàn giao. Ngoài ra mình cũng dành thời gian đi xem nhiều dự án ở các quận khác nhau ở Sài Gòn, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Các kinh nghiệm mình viết ra đều dựa vào những kiến thức thu thập được trong 2 năm qua.
Ngoài bất động sản mình có để tiền trong tài khoản tiết kiệm ngân hàng, trái phiếu, quỹ đầu tư và một ít crypto.

Tiền đâu mà đi đầu tư?

Thường mình thấy đây là câu hỏi chung của nhiều người khi đọc về các bài viết đầu tư. Mọi người hay nói vui là: ai cũng review trải nghiệm nhà 3 tỷ, 4 tỷ mà không ai nói làm sao có 3, 4 tỷ để mua nhà.
Kiếm tiền thực sự mình thấy là do tư duy ngay từ đầu của mỗi người. Quá khó để có một công thức chung, nhưng những người mà mình biết có nhiều tiền để mua nhà đều là dân kinh doanh. Để có được tiền tỷ mua nhà ở tuổi 30, nếu không nhờ gia đình giúp đỡ thì chỉ có cách đi kinh doanh, bán hàng mới có đủ tiền. 
Trong khi chúng ta đi làm công ăn lương thì thu nhập sẽ bị bó buộc theo khung của công ty. Tức nếu ở vị trí X thì công ty A không thể trả quá 12 triệu/tháng được cho dù người ứng tuyển có giỏi đến đâu. Đó là mức khung của công ty đã lập sẵn. Nên thường mọi người đi làm hay nhảy việc để được lên vị trí cao hơn, lương cao hơn.
Khi đi kinh doanh thì thu nhập của một người sẽ không có mức trần. Nếu có thể tận dụng được tối đa các đòn bẩy công nghệ như các trang mạng xã hội (Facebook, Instagram) hay các trang thương mại điện tử (Shopee, Alibaba, Amazon) hoặc giỏi hơn là tự tạo ra trang bán hàng của riêng mình, thì thu nhập của một người có thể tăng trưởng vượt mọi sức tưởng tượng. Năm ngoái khi mình viết bài về việc thu nhập 10,000 USD, bài viết nhận được nhiều sự hoài nghi về sự khả thi, thực tế của điều đó. Nhưng rõ ràng các tin tức gần đây về thu nhập siêu khủng khiếp của những người chưa tới 30 tuổi đã kiếm 200, 300 tỷ một năm cho thấy những chê bai phản ánh sự hiểu biết ít ỏi của cá nhân hơn là tính khả thi của bài viết.
Đi kinh doanh, tận dụng các đòn bẩy tài chính, nắm bắt công nghệ để tạo ra nhiều giá trị cho nhiều người là công thức chung để một người có thể nâng cao đáng kể thu nhập của mình. Một cách khác đó là đầu tư nắm giữ các tài sản dễ thu thập được, bao gồm chứng chỉ quỹ, cổ phiếu hoặc trái phiếu.

Tại sao nên khởi đầu với dự án căn hộ

Căn hộ, đất hay nhà?
Đó dường như luôn là câu hỏi muôn thuở của bất kỳ ai muốn đầu tư vào bất động sản. Khoảng 10 năm trước đây thì ba loại tài sản này có phân bậc rõ ràng: rẻ nhất luôn là căn hộ, tiếp đến là đất, nhà là mắc nhất. Ở đây đang so sánh trong cùng một khu vực. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, mọi thứ đang trở nên xáo trộn rất mạnh. Cùng là diện tích 100m2 nhưng tại những điểm nóng ở Sài Gòn, chưa chắc một căn hộ đã rẻ hơn đất. 
Mặc dù vậy, bỏ qua phân khúc siêu sang siêu cao cấp, đối với những người thu nhập trung bình khá có số vốn khởi đầu 300-500 triệu thì căn hộ luôn là lựa chọn hợp lý nhất vì những lý do sau đây.
Căn hộ trung cấp vẫn rẻ hơn so với đất. Ở các vùng ngoại ô ở Sài Gòn vẫn có những căn hộ có giá bán 30-35tr/m2. Tiêu biểu như Quận 12, Gò Vấp, Bình Chánh. Tức một căn hộ giá 1 phòng ngủ tầm 50m2 sẽ có giá vào khoảng 1.6 tỷ (đã gồm thuế phí). 
Thanh toán cho dự án chung cư nhẹ tiền hơn so với mua đất. Những ai chưa đầu tư bất động sản bao giờ, khi nghe đến tin những căn hộ có giá trị 1.8-2 tỷ đều cảm thấy quá tầm với. Thực chất khi tham gia dự án căn hộ, người mua sẽ không đóng tiền nguyên 1 lần mà sẽ chia theo đợt, tùy chủ đầu tư. Bên cạnh đó, đa số các dự án hiện nay đều liên kết với ngân hàng và có chương trình vay ân hạn nợ và gốc. Người vay ngân hàng sẽ được hỗ trợ tài chính không phải trả nợ và gốc trong 12 đến 18 tháng, có dự án là 24 tháng.
Ví dụ vào tháng 1/2021, bạn tham gia mua một căn hộ chung cư trị giá 2 tỷ. Trong vòng 1 tháng, bạn sẽ đóng 25% giá trị căn chung cư, là 500 triệu. Sau đó ngân hàng sẽ thanh toán 70% còn lại cho chủ đầu tư. Bạn sẽ không phải thanh toán gì cho ngân hàng trong vòng 18 tháng tiếp theo. Đến tháng 8/2022 thì mới phải bắt đầu trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Ngoài ra trước tháng 8/2022, bạn có thể thanh toán bớt nợ gốc, ví dụ thanh toán thêm 200 triệu. Điều đó giúp giảm mức lãi phải trả.
Căn hộ dễ thanh khoản hơn. Nếu bạn đã mua căn hộ và rồi cảm thấy không ưng ý với lựa chọn của mình, việc bán ra một căn chung cư thì nhìn chung là dễ hơn so với đất. Điều này cũng đúng với cho thuê. Cho thuê chung cư nói chung bao giờ cũng dễ hơn là cho thuê đất hay thuê nhà.
Như vậy ưu điểm lớn của chung cư nằm ở dòng tiền, vốn là thứ nhà đầu tư ít vốn thường bị kẹt. Mọi người hay so sánh đất và chung cư theo góc nhìn mức sinh lời và bỏ qua yếu tố dòng tiền. Thậm chí ngày mình dẫn người thân, bạn bè lên thăm căn hộ mới của mình, có người đã nói rằng: 
-Với từng này tiền tao có thể mua miếng đất rộng hơn ở quê ngay sau nhà, kinh doanh bãi đỗ xe ngon lành.
Ok, nhưng lấy sẵn đâu ra 3 tỷ để mua miếng đất đấy? Và đến lúc mình gom đủ 3 tỷ rồi thì miếng đất ấy có còn giá 3 tỷ không?

Các quy trình đi mua căn hộ

Trước khi đi sâu vào quy trình, mình chia sẻ bài viết tổng hợp về giá bán dự án căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Có hai kiểu mua căn hộ, một là bạn mua trực tiếp từ chủ đầu tư, hai là bạn mua lại từ người khác. Mình thì mua trực tiếp từ chủ đầu tư, nên gọi là F0. Khi mua thì mình trải qua các quy trình sau:
1. Đóng tiền cọc. Bước này chỉ có với những dự án chưa mở bán. Số tiền cọc cho căn hộ thường rơi vào mức 50 triệu, căn hộ hạng sang thì số tiền có thể là 100 triệu. Khi đóng tiền cọc bạn có thể đóng qua một sàn môi giới hoặc đóng tiền cho sàn giao dịch trực tiếp từ chủ đầu tư. Thường tiền cọc sẽ được hoàn lại nếu bạn không mua căn hộ. Tùy chính sách chủ đầu tư mà bạn có thể cọc được nhiều căn hộ hay không.
Khi bạn đóng tiền cọc mình phải nêu nguyện vọng muốn mua loại căn hộ nào: studio, 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ. Ngoài ra ở dự án có nhiều tòa nhà, mình phải nói rõ là mình muốn căn ở tòa nhà nào. Mình không được chọn tầng.
Lúc này bạn chỉ biết thông tin chung về dự án như gồm bao nhiêu tòa nhà, nằm ở đâu, có bao nhiêu căn hộ.
2. Ngày mở bán. Đây là ngày bạn sẽ đóng thêm 10%, đã tính luôn số tiền cọc trước đó. Ngày mở bán là ngày chủ đầu tư công bố giá bán cho các căn hộ. Thông thường chủ đầu tư sẽ không mở bán hết một lượt. Họ sẽ bán theo nhiều đợt, mỗi đợt vài tầng. 
Ngày mở bán sẽ là ngày cực kỳ sôi động nếu bạn tham gia vào các dự án đông khách hàng như dự án của Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng hay EcoPark. Tình trạng một căn hộ đẹp được giành nhau bởi cả chục người sẽ là như cơm bữa. Môi giới của bạn sẽ gửi cho bạn vài căn hộ theo đúng nguyện vọng ban đầu để bạn lựa, và bạn phải đưa ra quyết định thường là trong vòng 1 ngày. 
Lúc đó bạn sẽ biết chính xác căn hộ bạn mong muốn giá bao nhiêu và bạn chỉ có hai lựa chọn, một là lấy, hai là không lấy. Lúc mình mua căn hộ Vingroup, mình chỉ có 4 lựa chọn, căn giá rẻ thì vị trí không đẹp, căn đẹp thì vị trí mắc, căn vừa đẹp vừa rẻ thì nằm ở góc xấu. Nói chung là đủ thứ. Mỗi căn chênh lệch nhau từ 100 đến 150 triệu. 
Các dự án hot hơn thì chủ đầu tư sẽ chảnh, yêu cầu người mua bốc thăm. Ví dụ như tại một dự án của Masterise, những ai đặt cọc với nguyện vọng căn 3 phòng ngủ, họ sẽ đến bốc thăm ở rổ hàng căn 3 phòng ngủ. Khi bốc thăm xong người đó sẽ biết được vị trí của căn, giá bán bao nhiêu. Sau đó họ chỉ có vài phút, hoặc một tiếng để quyết định xem có chấp nhận hay không. 
Có người cọc 100 triệu may mắn bốc được căn hộ đẹp đã nhanh chóng rao bán sang tay giấy cọc ăn chênh lệch 100 triệu, tỷ lệ sinh lời là 100%.
Trường hợp bạn không chấp nhận thì bạn sẽ bỏ qua và đợi lượt bán sau. Nếu bạn cọc 3 căn thì bạn được bốc thăm 3 lần.
Trường hợp bạn chấp nhận, bạn sẽ làm văn bản thỏa thuận mua bác (khác với hợp đồng mua bán) và chuyển tiền 10% giá trị căn hộ bạn vừa chọn. Thường là phải chuyển trong 24h.
Cũng trong lúc này bạn sẽ chọn hình thức thanh toán. Một là bạn đóng tiền luôn 95% cho căn hộ, khi đó bạn được chiết khấu (giảm giá) khoảng 5% tới 7%. Hai là bạn chọn đóng theo tiến độ, ví dụ cứ 2 tháng thì đóng 10% căn hộ. Ba là bạn chọn vay ngân hàng để hưởng ân hạn nợ gốc và lãi suất. Tất cả mình đều chọn 3. 
3. Ngày ký kết vay. Nếu bạn chọn phương án 3 thì bạn sẽ phải qua ngân hàng làm việc để vay. Mức vay tối đa là 70% tổng giá trị căn hộ và trong tối đa 20 năm.
Thường các dự án sẽ được bảo lãnh bởi 1 ngân hàng, và quy trình đều đã được chuẩn bị sẵn. Lúc này bạn đúng nghĩa rơi vào tình trạng ai bảo gì bạn làm đấy. Bạn sẽ phải ký rất rất nhiều giấy tờ (mình phải nhờ bạn sales lật trang giùm để ký). 
Khâu khó thường nằm ở phần thẩm định. Sau đợt khủng hoảng nhà ở năm 2010-2012 thì phía ngân hàng đã xiết chặt việc cho vay hơn. Không còn chuyện bạn chỉ cầm một cái sổ đỏ là có thể làm hồ sơ vay ở nhiều dự án khác nhau. Bạn sẽ cần chứng minh được dòng tiền, nếu độc thân thì phải có giấy chứng nhận độc thân của chính quyền, phải kê khai các tài sản nếu cần thiết. Nhân viên ngân hàng đã đến tận nhà mình để kiểm tra tài sản và đối chiếu hồ sơ. 
Theo kinh nghiệm mình thấy thì bạn, hoặc vợ chồng bạn cần có tổng mức thu nhập (lương, thu nhập thêm bên ngoài) hàng tháng vào khoảng sau để vay 70% giá trị căn hộ trong 20 năm, với tình trạng lịch sử tín dụng tốt.
- Giá trị căn hộ tầm 2 tỷ trở xuống: thu nhập là khoảng 22-25tr.
- Giá trị tầm 2-3 tỷ: thu nhập là khoảng 25tr-40tr.
- Giá trị tầm 3-4 tỷ: thu nhập trong khoảng 40-60tr.
Phong cách làm việc ở Việt Nam khá là thoáng. Các nhân viên ngân hàng sẵn sàng có nhiều cách để giúp bạn đẹp hồ sơ, vì họ cũng muốn bạn vay được tiền. Họ thường sẽ làm vậy cho những căn hộ giá trị vừa phải, tầm dưới 3 tỷ, và lương của bạn đã ngấp nghé ở ngưỡng có thể vay được. Ví dụ yêu cầu thu nhập 25tr/tháng, bạn chỉ có 22tr/tháng, thì họ có thể chỉ bạn nhiều cách để giúp hồ sơ đạt chuẩn. Ví dụ nhà bạn có xe hơi thì có thể làm giấy tờ cho thuê xe để tăng mức thu nhập trên giấy.
Việc thẩm định tài chính kéo dài khoảng 2 đến 3 tuần. Ngân hàng phải làm khá nhanh để còn kịp giải ngân chuyển tiền cho chủ đầu tư. Nếu ngân hàng làm chậm hơn, chuyển tiền chậm thì bạn sẽ bị phạt (có thể là tiền hoặc cắt giảm thời gian hỗ trợ cho vay). Còn nếu ngân hàng từ chối cho vay thì bạn buộc phải đóng tiền đầy đủ theo tiến độ chủ đầu tư yêu cầu.
Bản thân mình từng bị phạt giảm thời gian cho vay 3 tháng do phía ngân hàng giải ngân chậm.
Như vậy người mua nhà phải đóng 25% giá trị căn nhà, ngân hàng giải ngân đóng 70% còn lại. Còn 5% thì khi nào nhà ra sổ hồng sẽ đóng. Bạn sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư khi đã đóng đủ 25%.
Một dự án chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đã đủ giấy tờ pháp lý đầy đủ theo yêu cầu của chính quyền. Khi đã có hợp đồng mua bán, bạn có thể chính thức giao dịch bán lại căn hộ cho người khác một cách hợp pháp.  
4. Ngày bàn giao nhận nhà. Trong các hợp đồng mua bán, chủ đầu tư sẽ ghi rõ ngày bàn giao nhà và cho giao trễ tối đa 180 ngày (6 tháng). Trường hợp xấu là chủ đầu tư giao nhà trễ quá 180 ngày, bạn sẽ có hai lựa chọn: trả lại nhà cho chủ đầu tư, nhận lại toàn bộ số tiền đã đóng và một ít tiền bồi thường (tức tiền lãi tính trên số tiền đã đóng). Hai là chờ đợi tiếp, trong thời gian chờ chủ đầu tư có thể gửi bạn một ít tiền lãi dựa trên số tiền đã đóng.
Các thỏa thuận này là tùy thuộc vào chủ đầu tư. Thường các chủ đầu tư lớn, đàng hoàng sẽ làm như vậy. Còn chủ đầu tư nhỏ thì mình không rõ. 
Khi căn hộ đã hoàn thiện, chủ đầu tư sẽ gửi email hoặc gọi điện báo cho bạn để bạn chọn ngày nhận nhà cũng như giấy tờ cần mang theo. Bản thân mình thì đi nhận nhà thường dẫn theo bạn môi giới ban đầu, có cả một anh bạn kỹ sư của mình đi theo. Đi kiểm tra nhà thì mình hay kiểm tra chính là điện và nước cũng như các chỗ sơn trên tường xem có thấy nứt gì không. Bạn nên xả nước mạnh xem nước có thoát tốt hay không.  

Đau đầu với pháp lý

Pháp lý vẫn là một vấn đề đau đầu ở Việt Nam, mặc dù nó đã khá hơn so với 10 năm trước. Hiện nay đa số các dự án đều có ngân hàng bảo lãnh và có các cam kết rằng nếu có biến cố xảy ra khiến chủ đầu tư không hoàn thành được dự án thì sẽ có bồi thường. Tuy nhiên điều đó vẫn không giúp giải quyết triệt để được tình trạng chủ đầu tư làm sai, bị phạt.
Vấn đề thị trường Việt Nam là khi chủ đầu tư làm đúng thì mọi thứ lại quá lâu. Nếu chịu khó theo dõi kỹ tin tức trong hai năm 2019 và 2020 thì các bạn sẽ thấy một dự án rất khó để được cấp đủ giấy phép. Trong hai năm đó chính quyền trung ương liên tục mạnh tay thanh tra sai phạm đất đai, điều đó dẫn đến việc bộ phận lãnh đạo địa phương bị tê liệt, hoảng sợ không dám ký các văn bản quan trọng. Lý do không dám ký là vì họ sợ chịu trách nhiệm, sợ bị phạt từ những lỗi không ngờ tới. 
Sự chậm trễ này dẫn đến việc triển khai dự án chậm tiến độ, trong khi chủ đầu tư vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đều. Điều đó dẫn đến phương châm làm việc "làm trước xin lỗi sau", đó là chủ đầu tư phải tìm nhiều cách lách luật để có thể vừa xây dựng vừa xin giấy phép. Từ năm 2019 trở về trước việc lách luật có thể dễ hơn, như nhiều dự án của Novaland xây nhà xong vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán (tức không cho phép chuyển nhượng), nhưng sau này càng ngày càng chặt. 
Khó khăn pháp lý này dẫn tới việc các dự án bị kẹt trên giấy hoặc đang xây thì bị kẹt. Dự án mình đầu tư vào không cái nào là không bị chậm, cho dù các chủ đầu tư ở đây đều là hàng đầu của cả nước. Khi mình tìm hiểu thì được biết lúc nào cũng bị thiếu một tờ giấy gì đó khiến họ bị chậm, không làm nhanh được. Và đó là mình đã may mắn hơn những dự án khác không làm kịp giấy tờ pháp lý, bị kẹt hơn cả năm trời.
Do đó với những bạn mới tham gia vào bất động sản tốt nhất là dành thời gian tìm hiểu sự uy tín của chủ đầu tư, và trường hợp dự án của mình gặp khó khăn thì nên tìm hiểu rõ nguyên nhân trước khi vội vàng nhận định rằng chủ đầu tư này lừa đảo. Nên nhớ ở Sài Gòn, số dự án bị ngâm 5, 10 năm chưa xong đầy như nấm mọc sau mưa, từ dự án cầu đường, bệnh viện cho đến dự án nhà ở. 

Kỳ vọng hợp lý cho cuộc sống thoải mái

Trừ khi bạn là nhân viên môi giới bất động sản hoặc là chủ đầu tư dự án, tốt nhất chỉ nên kỳ vọng nguồn thu từ bất động sản là để hỗ trợ về mặt tài chính, bản thân vẫn phải dành phần lớn thời gian vào công việc chính của mình. 
Lý do mình viết điều này là vì có những người tham gia vào bất động sản với kỳ vọng rất lớn, hoặc ban đầu họ chỉ có kỳ vọng vừa phải nhưng rồi bị cuốn đi theo đám đông đang phát sốt. Họ có vốn ít, chỉ khoảng 200, 300tr nhưng tham gia mua các dự án căn hộ siêu cao cấp giá 70-80tr/m2, hay mua nhà phố. Họ kỳ vọng sẽ đặt cọc căn hộ ấy và rồi nhanh chóng bán lại cọc cho người khác. Ví dụ họ sẽ cọc 5 căn hộ, mỗi căn cọc 50 triệu. Sau đó bán lại suất cọc này cho người khác, căn hộ đẹp thì bán lại được đến 100 triệu, căn xấu thì chỉ 60 triệu. 
Như vậy với số vốn bỏ ra là 250tr cho 5 suất cọc, họ có thể thu về từ 100 đến 250 triệu. Một mức sinh lời rất lớn. Tuy nhiên thực tế số người bán được vậy không nhiều, số bị kẹt lại thì vô vàn do giá căn hộ bây giờ khá cao, người mua nhà cũng thận trọng hơn khi mua và cũng có những hội nhóm tẩy chay việc mua bán cọc này. Cho nên tình trạng "lướt sóng căn hộ vô tình trở thành cư dân" trở nên rất phổ biến. Bởi vì những người bị mắc kẹt, nếu không bán lỗ ra ngoài được thì sẽ phải đóng tiền đầy đủ như người mua nhà bình thường.
Một nhóm đầu tư sai lầm khác là nhóm đầu tư ngắn hạn. Đây là những người mua căn hộ, mua nhà phố với dự định bán ra trong 6 tháng và thu về mức tiền lời khoảng 30%-50%. Tại sao họ có những kỳ vọng như thế thì mình không rõ, có thể là vì họ bị những nhân viên sales vô trách nhiệm chỉ bậy, hoặc nghe truyền miệng. Nhưng thường những người này cũng rơi vào tình trạng khó khăn như nhóm kể trên vì họ không có dư dả tiền để giữ lâu. 
Mình không nói rằng hai kiểu đầu tư trên là không thể làm được. Mình thấy rằng bạn chỉ có thể "chơi" theo cách liều ăn nhiều như vậy nếu bạn dành thời gian 24/7 để tìm hiểu về bất động sản, chủ đầu tư, pháp luật. Bạn dành thời gian chạy xe xuống tận khu đất hợp đang được phát triển, nói chuyện với người dân, đọc về quy hoạch thành phố, quen biết lượng người mua cực lớn. Khi đó bạn mới có thể liều như thế.
Còn nếu bạn là một người có công việc làm ăn chính, có tiền nhàn rỗi bỏ vào bất động sản thì thực sự nên nắm giữ ít nhất một năm với kỳ vọng vừa phải. Tại sao mình nói một năm? Bởi vì thường sau một năm một dự án sẽ mới bộc lộ ra được bản thân nó. Khi bạn mua, nó chỉ là nhà trên giấy, mới xong phần móng. Một năm sau đường phố đã khác, căn nhà cũng đã hiện hữu lên, lúc đó góc nhìn của bản thân bạn sẽ khác, mà người mua sau này cũng thấy khác.  Lúc đó bạn muốn bán, cho thuê hay chuyển vô ở sẽ dễ quyết định hơn.
Kỳ vọng sinh lời cũng chỉ nên vừa phải. Với căn hộ, mức giá tăng kỳ vọng rơi vào khoảng 10%/năm, tình huống đẹp là 15%. Còn phía đất, nếu bạn đầu tư vào được, thì có thể kỳ vọng trong khoảng 20%-50%/năm. Thật ra bản thân mình cũng chưa kiểm chứng được mức sinh lời này vì mình chưa bán căn hộ nào cả. Ước mơ của mình là sở hữu nguyên một tầng của tòa nhà nên mình mua rồi cứ giữ đó như bộ sưu tập.

Nền kinh tế đi xuống, giá nhà đi lên

Năm 2020 mình chỉ đầu tư thêm một căn hộ hồi đầu năm rồi ngồi nhìn thế giới đảo điên vì Covid-19. Thực sự năm vừa rồi đã cho mình (và mình đoán là cả triệu người khác) biết kiến thức của bản thân nhỏ bé như thế nào. Ai cũng nói năm năm vừa rồi mọi thứ tồi tệ như thế nào nhưng bản thân mình thấy, năm vừa rồi xã hội bị phân cực lớn như thế nào. Người nghèo thì nghèo đi rất nhiều và người giàu thì giàu lên khủng khiếp. Điều đó thể hiện ở thị trường bất động sản một cách rõ rệt.
Khi dịch bùng lên ở Việt Nam vào tháng 3 và tháng 4, ai cũng nghĩ rằng thị trường bất động sản sẽ lao dốc. Nhưng thật bất ngờ đó là các dự án mở bán mới giá tăng cao chóng mặt và số người mua cũng không hề ít. Căn hộ mình mua ở quận 9 vào năm 2019 có giá bán khoảng 30tr/m2. Vào nửa cuối năm 2020, những căn hộ xây sau đã được mở bán với giá 40tr-50tr/m2. Mọi người lúc đó nói đùa rằng đây là "giá quận 2 view sông Đồng Nai". 
Tuy nhiên đó là những người không chịu lên Google cập nhật bởi vì giá căn hộ ở khu Thủ Thiêm, Quận 2 đã giúp Thành phố Hồ Chí Minh "sánh ngang với cường quốc năm châu". Những dự án như Empire City, Metropole hay The River Thủ Thiêm đều có giá bán không dưới 120tr/m2. Và những căn hộ này đều có sức hấp thụ trong khoảng 60-80%. Những căn được cho là đẹp của Metropole với giá bán không dưới 10 tỷ đồng được nhiều người dành nhau mua. 
Xa hơn ở khu Thảo Điền, nhiều người đã chứng kiến cảnh một chủ doanh nghiệp lớn có tiếng trên toàn quốc mua sỉ hơn 20 căn hộ dự án mà giá bán là không dưới 90tr/m2.  Việc những người giàu có mua một lúc 5,6 căn biệt thự hay nguyên một tầng của dự án chung cư đã có từ lâu, và dịch bệnh dường như không hề ảnh hưởng đến thói quen đó.
Tuy nhiên tình trạng mua sắm tăng mạnh của giới siêu giàu này diễn ra không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn cầu. Tờ Bloomberg đưa tin vào ngày 26/05/2020:
Lượt tìm hiểu về bất động sản ở Nam Hàn từ khách Trung Quốc đã tăng 180% trong quý một so với quý 4 2019, trong khi đó lượt hỏi mua nhà ở New Zealand tăng 75%, theo số liệu từ công ty bất động sản Juwai Iqi. Số lượt tìm hiểu [của khách Trung Quốc] về bất động sản ở Anh giảm 32% và ở Mỹ giảm 18%. 
Nhu cầu tăng cao đang đẩy giá nhà ở Trung Quốc và làm yếu đi xu hướng giảm giá ở các thị trường khác. Giá nhà hạng sang ở bốn thành phố lớn ở Trung Quốc tăng 1% trong tháng Tư, nhờ vào mức tăng cao nhất trong vòng hai năm qua ở trung tâm công nghệ Thâm Quyến.
Ngay cả ở Singapore, nơi có nhiều chính sách giãn cách xã hội được áp dụng, các hoạt động mua sắm đang tăng mạnh trên các nền tảng online. Ba khách hàng ở Trung Quốc đã mua sáu căn hộ với tổng giá trị là 20 triệu SGD (11 triệu USD) ở khu căn hộ Marina One Residences vào tháng này, mà họ còn không cần tham gia tham quan ảo khu nhà, Clarence Foo, một nhân viên môi giới của APAC Realty Ltd cho biết. Một nhà đầu tư khác thì mua ba căn hộ ba phòng ngủ cũng trong khu đó với giá 12 triệu SGD. 
[...]
Ở Thượng Hải, tại dự án Hoa Viên Đông Phương (Oriental Garden) nằm ở phía nam của bến Bund, số người mua những căn hộ trị giá 2.4 triệu USD cao gấp 5 lần nguồn cung sẵn có. Green Residence, một dự án hạng sang xây trong khu cộng đồng người nước ngoài, được bán hết trong vòng một ngày cho dù người mua nhà chỉ được phép xem mô hình online. 
Tình trạng tài sản, hàng xa xỉ tăng giá mạnh không chỉ nằm trong thị trường bất động sản mà còn lan rộng ở mọi mặt trong giới nhà giàu. Các tờ báo Forbes và Wall Street Journal đều đưa ra các báo cáo cho thấy những hãng thời trang, đồ dùng xa xỉ như Hermes, Louis Vuitton, Rolex, Patek Phillipe, Ferrari đều hoạt động kinh doanh tốt hơn kỳ vọng trong năm 2020.  
Báo Cafef đã dịch lại từ Business Insider bài viết sau hồi tháng 9/2020:
Mặc dù doanh số bán hàng thời trang và xa xỉ dự kiến sẽ giảm 600 tỷ USD trong năm nay, nhưng những mặt hàng rất đắt tiền như túi Hermes đã nhiều lần được chứng minh là có chất lượng vượt thời gian, tương đối không bị ảnh hưởng bởi suy thoái thị trường. Và mọi người yêu thích thương hiệu này nhiều như họ đã từng: Khi Hermes mở cửa trở lại một số cửa hàng vào giữa tháng 4 sau nhiều tháng đóng cửa trên diện rộng trong bối cảnh phong tỏa do coronavirus, thương hiệu này đã thu về con số khổng lồ 2,7 triệu đô la chỉ trong một ngày chỉ tính riêng tại cửa hàng ở Trung Quốc.

Hiaeve nói Richard Mille là Hermes của đồng hồ. Trên thị trường bán lại, Richard Mille liên tục tăng giá trị. Anh ấy nói với Business Insider rằng anh ấy đã thấy một số chiếc đồng hồ tăng từ 100.000 đô la đến 120.000 đô la, tỉ lệ tăng 20% đến 30%, cứ sau vài tháng. Các nhà sưu tập đồng hồ nổi tiếng đều đồng ý rõ ràng: Rapper nổi tiếng Drake đang sở hữu một chiếc đồng hồ Richard Mille có giá ít nhất 750.000 USD.
Trở lại Việt Nam, sự lạm phát khủng khiếp của bất động sản đã lan tỏa từ phân khúc hạng sang xuống dòng căn hộ trung cấp, dẫn đến sự khó khăn rất lớn cho những người thu nhập trung bình muốn sở hữu nhà. Tờ Vietnamnet ghi nhận:
Trong năm 2020, các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp.

Thực tế cho thấy, các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển. Tại Hà nội có một số ít dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 mở bán như nhà ở xã hội IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế – Chèm; Tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông…và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m2.
Với việc giá nhà tăng phi mã như vậy đã tạo ra sự phân cách lớn giữa giàu và nghèo. Giá nhà đang rơi vào vùng lửng, quá cao cho những người thu nhập trung bình và thấp, nhưng vẫn vừa phải cho những người thu nhập cao (tức hơn 30tr/tháng). Tuy nhiên bù lại thì do đại dịch nên lãi suất cho vay mua nhà cũng giảm theo nhiều, không còn mức trên 10% như những năm trước nữa. 
Có nhiều lý do để giá nhà tăng như vậy. Mình tổng hợp lại:
1. Thủ tục pháp lý quá rắc rối. Làm một dự án nhà đã rắc rối, làm dự án nhà ở xã hội càng rắc rối hơn do cần nhiều giấy tờ hơn. Điều đó dẫn đến việc dự án triển khai bị chậm trong khi chủ đầu tư vẫn phải trả nợ cho ngân hàng. Chi phí đội lên này chủ đầu tư chuyển sang cho người mua nhà, khiến người mua nhà phải gánh.
2. Nguồn cung bị ít. Vì lý do thứ nhất dẫn đến việc số lượng nhà cung cấp ra thị trường không đủ, dẫn đến việc nhu cầu mua ở vẫn cao hơn số nhà mới bán ra. Việc cầu cao hơn cung đã thúc đẩy giá nhà đi lên trong nhiều năm liên tục.
3. Xây nhà cao cấp, hạng sang bán lời hơn nhà giá rẻ. Chính phủ liên tục nói hỗ trợ xây dựng nhà giá rẻ nhưng chỉ là hỗ trợ trên giấy (giống trường hợp heo giá rẻ bán trên TV). Chủ đầu tư khi làm dự án nhà ở xã hội sẽ phải hoàn thành rất nhiều thu tục, thậm chí nhiều hơn cả xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh đó họ lại bị giới hạn lợi nhuận. Cả hai yếu tố này dẫn đến chi phí đội lên cao, mà giá nhà bán ra lại phải thấp theo quy định. Ví dụ tiêu biểu cho việc hỗ trợ trên giấy được báo Kinh Tế Đô Thị đưa tin vào ngày 18/06/2020:
Luật Nhà ở quy định trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Nghị định 100 cũng hướng dẫn trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp theo quy định về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.

Tuy nhiên, thực tế, Tổng cục Thuế đã hướng dẫn mức thuế doanh nghiệp xây nhà ở cho thuê chỉ ưu đãi 5% thuế giá trị gia tăng và áp dụng thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp. HoREA (Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh) cho rằng, sự vận dụng chính sách thuế này không tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Điều đó khiến họ nản và không muốn làm mảng này.

Tự lực cánh sinh

Năm 2021 không rõ sẽ có diễn biến như thế nào, liệu sẽ có một dịch bệnh mới bùng phát hay là người ngoài hành tinh sẽ đổ bộ xuống Trái Đất (hy vọng họ nói tiếng Anh như trong phim). Tuy nhiên nếu có một điều mà chúng ta học được trong năm 2020 đó là những thứ chúng ta tin tưởng là vững bền thực chất lại không bền vững như chúng ta hay nghĩ.
Điều đó tạo ra động lực cho chúng ta phải tự lực cánh sinh, phải tự tìm ra được những cơ hội mới, những tài sản mới để bảo vệ bản thân lúc khó khăn. Tài sản tăng giá vì chúng được nhiều người mong muốn sở hữu, và nhà ở là một trong những số đó. 
Mình không thể khẳng định được chúng ta có đang trải qua một bong bóng bất động sản hay không. Không ai có thể đoán được bong bóng cả. Chúng ta chỉ biết một thứ là bong bóng sau khi nó đã đổ vỡ.
Năm nay giá trị các tài sản có thể vẫn sẽ tiếp tục tăng cao: bất động sản, chứng khoán, trái phiếu, tiền điện tử. Nếu bạn đang may mắn sỡ hữu được một trong những tài sản đó ở thời điểm hiện tại này, hãy tận hưởng khi còn có thể.
Nếu các bạn có thắc mắc gì thêm cứ comment hỏi mình ở dưới. Một bài viết này không thể tóm gọn đủ được hết mọi khía cạnh của thị trường.
Chúc may mắn.
194
6934 lượt xem
194
23
23 bình luận