PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHANH

Trong hoạt động Đầu tư Bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu tư Bất động sản thổ cư, hoặc chỉ đơn giản là định mua nhà thì phương pháp định giá bất động sản nhanh là rất quan trọng để làm cơ sở đưa ra quyết định từ đàm phán đến đầu tư.

Hiểu đơn giản một Bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng đất và Tài sản trên đất. 1 giao dịch Bất động sản là 1 hoạt động chuyển quyền sử dụng những thứ đó.

Sổ đỏ của chúng ta tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Vậy để có quyết định đầu tư hiệu quả, chúng ta cũng cần phải có những cách để tách liền 2 phần này riêng biệt ra, để tính hiệu quả về kinh tế.

Ví dụ: Chúng ta mua một ngôi nhà 5 tầng vừa hoàn thiện xong, mới tinh, diện tích đất 100m2 – tổng diện tích sàn là 500m2 với giá 10 tỷ

Thì hiểu là chuyển quyền sử dụng đất 100m2 này, kèm theo quyền sở hữu tài sản trên đất là toàn bộ ngôi nhà.

Vậy chúng ta đầu tư 10 tỷ để nhận đc quyền sử dụng đất giá trị là bao nhiêu tiền? và tài sản trên đất là ngôi nhà này có giá trị bao nhiêu tiền?

Chúng ta lấy diện tích nhà, nhân với số tầng, nhân thêm với 6tr (6tr ở đây là suất đầu tư xây dựng, chúng ta có thể hiểu là toàn bộ chi phí bao gồm: thiết kế, vật liệu, nhân công, giám sát … để  bàn giao 1 ngôi nhà hoàn thiện từ A – Z để đưa vào sử dụng)

Cơ sở để tính ra giá 6tr xem tại Đây

Ví dụ: diện tích nhà 100m2 x5 tầng = 500m2 x 6tr = 3 tỷ giá trị của tài sản trên đất, vậy quyền sử dụng đất bạn đầu tư ở đây là 7 tỷ

Đối với nhà cũ, phương pháp tính khấu hao nhà nhanh theo cách như sau: Nhà cửa kiên cố thuộc nhóm tài sản cố định có mức khấu hao 25 – 50 năm. Ta tính trung bình ở mức 20 năm. Bởi vì liên quan đến giá xây dựng từng thời điểm.

Vậy ví dụ thời điểm ta đầu tư, nhà đã xây được 5 năm thì giá trị nhà sẽ là:

A – B = C (Trong đó A là nguyên giá, B là đã khấu hao, C là giá trị còn lại)

A = 100m2 x 5 tầng x 6.000.000 = 3 tỷ

B = số khấu hao 1 năm x số năm đã khấu hao = (3 tỷ/20) x 5 = 750 triệu

C = 3 tỷ – 750 triệu = 2,25 tỷ

Tức là bạn đầu tư cho ngôi nhà là 2,25 tỷ còn quyền sử dụng đất là 7,75 tỷ.

Đây là cách phương pháp định giá bất động sản nhanh để “nẩy số” một cách đơn giản nhất, sai số ở mức độ tối thiểu. Giúp chúng ta có cách nhìn nhận vấn đề nhanh hơn và đưa ra 1 vài đàm phán hoặc kế hoạch phù hợp.

Còn chi tiết thực tế, để dành cho xây nhà hoặc lên kế hoạch xây nhà, khi tính toán chi tiết: diện tích móng và tum cũng có tỷ lệ suất đầu tư nhỏ hơn sàn. Phương pháp này là gộp móng và tum vào làm 1 sàn.

Để đầu tư bất động sản dù để sinh lời hay để ở thì có phương pháp định giá bất động sản nhanh cũng rất có lợi trong công việc giao tiếp, thương thảo, đàm phán sơ bộ tức thì.

Nếu trong hoạt động xây dựng nhà thì ta nên lập kế hoạch, thiết kế và dự toán chi tiết trước khi thi công.

Ngoài tài sản trên đất thì quyền sử dụng đất cũng có giá trị riêng, việc tự định giá quyền sử dụng đất mình xin chia sẻ ở những bài viết sau.

--------------