NHỮNG HÌNH THỨC LỪA ĐẢO QUA MUA BÁN ĐẤT ĐAI (PHẦN 2)
Phần 1 của bài viết đã đưa ra 5 hình thức lừa đảo phổ biến thông qua việc mua bán đất đai. Như đã nói, các hành vi lừa đảo luôn rất đa dạng và ở phần này là 4 hình thức phổ biến khác.
Phần 1 của bài viết đã đưa ra 5 hình thức lừa đảo phổ biến thông qua việc mua bán đất đai. Như đã nói, các hành vi lừa đảo luôn rất đa dạng và ở phần này là 4 hình thức phổ biến khác.
Bạn có thể xem phần 1 tại:
6. Lừa đảo mua bán đất đai qua vi bằng
Ảnh: Internet
“Anh Phan Trường H (ngụ tại Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh) đồng ý mua căn nhà tại quận 12 do Ngô Tú Trâm (SN 1989; trú tại quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh) rao bán với giá 850 triệu đồng qua Hợp đồng mua bán viết tay, lập Vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại quận 12. Chắc mẩm đã đầy đủ thủ tục pháp lý, đến khi dọn về căn nhà trên, anh H mới té ngửa bởi đó là nhà thuộc sở hữu của anh Phạm Ngọc S. Anh S không biết đến việc mua bán và cũng chẳng liên quan gì đến Trâm.
Bằng thủ đoạn tương tự, Trâm đã lừa nhiều người khác với số tiền 2,2, tỉ đồng. TAND TP.HCM sau đó tuyên phạt bị cáo Trâm với mức án 16 năm tù giam cho tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".[1]
Một trường hợp khác,
"Do tin tưởng vào mối quan hệ quen biết giới thiệu, bà Lê Thị Q (ngụ quận 6, TP.HCM) đồng ý mua lô đất của P.A (Nhà Bè, TP.HCM với mức giá 400 triệu đồng). Thủ tục mua bán, thanh toán cũng được bà Q tiến hành tại văn phòng Thừa phát lại nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Bình Thuận, quận 7). Tuy nhiên, đến lúc nhận đất, bà Q ngỡ ngàng khi một người khác khẳng định chủ quyền mảnh đất, đồng thời đưa cho bà xem Hợp đồng mua bán công chứng kèm theo Giấy hẹn trả Chứng nhận của cơ quan chức năng.
Quay lại văn phòng Thừa phát lại yêu cầu bảo vệ quyền lợi thì nơi đây trả lời rằng, Vi bằng chỉ xác nhận việc giao nhận tiền giữa hai bên chứ không giải quyết chuyện lừa đảo và khuyên bà Q kiện ra Toà để được giải quyết”.[2]
Những thửa đất được mua bán bằng giấy tay (mua bán không công chứng, chứng thực) đều vướng mắc về mặt pháp lý và có giá rẻ hơn. Do đó nhiều người có nhu cầu mua những thửa đất này với hy vọng trong tương lai bán sẽ được giá hoặc được đứng tên trong sổ đỏ. Với những lời dụ dỗ của những kẻ cò đất, người mua dễ dàng tin rằng việc mua bán thông qua vi bằng, có sự làm chứng của bên Thừa phát lại là đã đủ yên tâm với số tiền bỏ ra. Chỉ khi có tranh chấp, người mua chịu thiệt thòi thì mới ngỡ ngàng nhận ra sự thật.
Việc mua bán đất qua Vi bằng tạo cho người mua một “niềm tin ảo”. Trong khi đó, cùng với một phần đất hoặc một thửa đất, người bán có thể bán bằng giấy tay cho nhiều người tại các Văn phòng Thừa phát lại khác nhau mà không có cách nào kiểm chứng được.
Do đó, cần hiểu đúng bản chất của vi bằng. Theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Bên cạnh đó, Điều 37 nghị định này quy định các trường hợp không được lập vi bằng:
Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực…..Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định. Như vậy, Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận lại sự việc rằng hai bên đã thoả thuận và thống nhất mua bán đất và giao nhận tiền cho nhau. Vi bằng không có giá trị như một Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thật sự và giao dịch mua bán đất qua Vi bằng sẽ không có hiệu lực pháp luật.
7. Lừa đảo bán đất đang thế chấp
“Ngày 9.5, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. Đà Nẵng tống đạt các quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can lừa đảo bán lô đất đã thế chấp ngân hàng cho nhiều người. Cơ quan điều tra cũng thực hiện lệnh bắt tạm giam Trương Duy Vũ (45 tuổi, ngụ P. Hải Châu 2, Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo điều tra, năm 2019, do nợ nần nhiều nơi, cần tiền trả nợ và trả lãi ngân hàng. Vũ đã lừa bán các bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng cho nhiều người. Trong đó, có một lô đất Vũ đã thế chấp ngân hàng và hứa bán, nhận tiền cọc của nhiều người. Tuy nhiên Vũ vẫn đưa ra thông tin gian dối để tiếp tục bán cho ông H.N.T (ngụ TP. Đà Nẵng). Ông T. đưa cho Vũ 1 tỉ đồng tiền đặt cọc. sau đó Vũ cắt liên lạc, ôm tiền bỏ đi khỏi địa phương cư trú.
Công an TP. Đà Nẵng đã truy tìm được Vũ. Tại cơ quan công an, Vũ thừa nhận đã vỡ nợ, dẫn đến hành vi lừa bán các lô đất đang thế chấp, không còn các tài sản để khắc phục hậu quả.”[3]
Cần phải biết rằng, đất đai, tài sản đang thế chấp ngân hàng thì không thể bán hay chuyển nhượng cho bên thứ ba, trừ khi có sự đồng ý của ngân hàng. Sự đồng ý này phải được lập bằng văn bản và thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, một số kẻ có ý đồ xấu sẽ giấu nhẹm thông tin rằng tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Chúng sẽ đưa ra các thông tin gian dối để đánh lừa người mua, có thể kể đến như: làm giả sổ đỏ, chỉ cho người mua xem bản photo sổ đỏ nhưng không có trang 4 (có ghi về tình trạng đất đang được thế chấp).... Từ đó, người mua không nghi ngờ vì cho rằng đây là một thửa đất không có vướng mắc pháp lý nào.
Bên cạnh đó, nhiều kẻ vẫn cho người mua biết rằng thửa đất đang được thế chấp, nhưng hứa hẹn rằng sau khi nhận được tiền từ người mua sẽ thanh toán với ngân hàng và lấy sổ về. Người mua cho rằng mình mua được với giá hời, mà không ngờ rằng lúc đã giao tiền thì người bán lại không trả cho ngân hàng. Còn giao dịch giữa hai bên thì không có hiệu lực.
8. Lừa đảo thông qua hình thức cho vay tài sản
Hiện nay, trên thị trường xuất hiện một hình thức vay tiền dưới “mác” chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có thể hiểu nôm na rằng anh A đang cần vay một số tiền lớn, nhưng vì vướng mắc nên không thể vay ngân hàng. Do đó, A vay tiền của B và dùng tài sản bảo đảm là thửa đất do A đang đứng tên. A làm hợp đồng chuyển nhượng cho B, có công chứng đầy đủ và hai bên tự giao kết rằng trong một khoảng thời gian sau A sẽ trả tiền cho B để lấy đất về. Như vậy, bản chất giao dịch này là việc vay tài sản, còn chuyển nhượng đất cho B chỉ để khiến B yên tâm hơn về khoản vay. A không hề có ý định thật sự chuyển nhượng đất cho B.
Tuy nhiên, khi B có ý định chiếm thửa đất của A thì câu chuyện sẽ khác. B có thể dụ dỗ A thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại văn phòng công chứng với lý do để cho B tin tưởng. Sau khi hợp đồng kí kết xong, khi chưa đến hạn trả tiền, B sẽ dùng hợp đồng này để thực hiện sang tên thửa đất cho mình. Lúc này, A có muốn trả tiền để lấy lại đất thì B cũng không đồng ý.
Câu chuyện này tưởng như vô lý nhưng lại xuất hiện rất nhiều trên thực tế. Giá trị thửa đất lớn hơn số tiền vay rất nhiều lần. Nhưng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng theo quy định của pháp luật, do đó, để A có thể chứng minh Hợp đồng này vô hiệu để huỷ GCN QSDĐ đã được cấp cho B là một việc khó khăn và nan giải.
9. Lừa đảo phân lô bán nền - dự án ma
Ảnh: Internet
“Theo Công an tỉnh Bình Dương, vào đầu năm 2018, Công ty TNHH Địa ốc Tường Hy Quân do Châu Minh Sơn là đại diện pháp luật và Lô Thị Loan - làm Giám đốc đã lập dự án Khu dân cư Chánh Phú Hòa trên 13 thửa đất của người khác với tổng diện tích hơn 6,4ha. Dù chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý nhưng Công ty TNHH Địa ốc Tường Hy Quân vẫn ký Hợp đồng môi giới độc quyền 300 nền đất thuộc Dự án Chánh Phú Hòa với Công ty Đất Việt.
Quá trình điều tra đến nay xác định, bà Lô Thị Loan cùng chồng là Châu Minh Sơn chỉ mới tiến hành làm thủ tục đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa lập thủ tục chuyển nhượng về đất đai, thủ tục đầu tư Khu dân cư nhưng đã vẽ dự án không có thật, ký Hợp đồng môi giới độc quyền với Công ty Đất Việt để chuyển nhượng cho người dân, chiếm đoạt số tiền là hơn 100 tỉ đồng. Đồng thời đã chuyển nhượng 41 lô cho 19 người dân chiếm đoạt số tiền gần 27,5 tỉ đồng. Hành vi của Lô Thị Loan và Châu Minh Sơn đã cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại khoản 4 Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015. Vì vậy ngày 25.5 , Công an đã khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Lô Thị Loan cùng chồng là Châu Minh Sơn để điều tra.”[4]
Việc vẽ ra các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng xuất hiện nhan nhản trên thị trường và báo chí không ngừng cảnh báo người mua phải cẩn thận kiểm tra đầy đủ. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn dính phải bẫy của các dự án ma này, đến khi phát hiện ra mình bị lừa thì tiền mất tật mang.
Các Công ty vẽ ra dự án ma thì không hề xa lạ, nhưng việc một hoặc một số cá nhân tự ý phân lô bán nền cũng không phải là chuyện hiếm. Việc này thường được xảy ra với đất không phải thổ cư (ví dụ đất lúa, đất trồng cây lâu năm…), rồi tự ý phân lô bán nền cho những người có nhu cầu mua. Chủ đất sẽ thuê một bên để lập bản vẽ, đánh số lô ảo để bán, cùng với lời hứa hẹn đất sang tay sẽ có lời, hoặc khi được lên thổ cư sẽ sang sổ. Tuy nhiên, đây là các giao dịch không thể công chứng hay chứng thực, chỉ có thể lập bằng giấy tay. Cần phải biết rằng, với mỗi loại đất và mỗi địa phương sẽ có những điều kiện tách thửa khác nhau. Do đó những giao dịch này trở nên vô hiệu là điều rất dễ xảy ra.
Khi giao dịch vô hiệu, người mua có quyền nhận lại số tiền mình đã bỏ ra. Nhưng việc kiện tụng rất mất công sức và thời gian, cùng với việc chủ đất cố tình lẩn tránh, gây khó dễ sẽ khiến cho quá trình nhận được tiền trở nên khó khăn và mệt mỏi. Tất nhiên, nhiều trường hợp không thể lấy lại được tiền.
Chưa biết rằng lời hứa hẹn của chủ đất có được thực hiện hay không, nhưng người mua khi nhận ra sự thật thì sẽ như “ngồi trên đống lửa”. Do đó, trước khi quyết định đặt cọc hay mua đất, người mua cần xem xét đầy đủ các tính chất pháp lý và hiện trạng của thửa đất để tránh tiền mất tật mang.
Bài viết đưa ra những hình thức lừa đảo phổ biến trên thị trường hiện nay, và sự lừa đảo này xuất phát từ vị trí người bán. Tuy nhiên, vẫn có vô vàn những hình thức lừa đảo khác, và đến từ cả vị trí người mua. Do đó, khi tham gia giao dịch về đất, bất kỳ ai cũng cần phải tính táo, cân nhắc kỹ càng bởi đất đai là một tài sản lớn!
Tái bút:
Bài viết là sự tổng hợp của mình qua quá trình tìm hiểu và làm việc. Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của mọi người, và hãy đón chờ mình với những bài viết tiếp theo!
[1],[2]
[3]
[4]
Đọc thêm các bài viết của mình tại Blog:
Linh Trang
@linhtrangnguyen5899
Quan điểm - Tranh luận
/quan-diem-tranh-luan
Bài viết nổi bật khác
- Hot nhất
- Mới nhất