NHỮNG HÌNH THỨC LỪA ĐẢO QUA MUA BÁN ĐẤT ĐAI (PHẦN 1)

(Trong phạm vi bài viết này, một số từ ngữ không dùng chuẩn thuật ngữ pháp lý và được thay bằng các từ/cụm từ thông dụng và dễ hiểu hơn. VD: "bán đất" = chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Lừa đảo khi mua bán đất đai đang trở nên phổ biến với nhiều thủ đoạn tinh vi, muôn hình vạn trạng, ngay cả những nhà đầu tư thông minh nhất cũng gặp nhiều tình huống éo le. Thị trường luôn đi theo quy luật cung - cầu, và thị trường bất động sản không nằm ngoài quy luật đó. Khi số lượng người mua ngày càng tăng thì cũng có nhiều kẻ lợi dụng sơ hở để lừa đảo và trục lợi. Bài viết dưới đây đưa ra những hình thức lừa đảo phổ biến trên thị trường mua bán đất đai hiện nay.

Cuối tháng 5.2021, bà Trần Thị Hường, trú tại đường Quang Trung, Nha Trang nhận được thông tin, lô đất do bà đứng tên chủ sở hữu ở số 49B Lam Sơn, Nha Trang đã được bán cho một cặp vợ chồng ở thành phố Hồ Chí Minh với giá hơn 5 tỷ đồng. Trong khi đó, bà vẫn đang giữ sổ đỏ lô đất và chưa hề bán cho ai. Khi làm việc với cơ quan công an, bà Hường mới biết chiếc sổ đỏ mà bà đang giữ là sổ giả, còn chiếc sổ thật đã bị người khách hỏi mua đất gần một tuần trước đó đánh tráo.

Sau khi xem thông tin mảnh đất trên web mua bán, vị khách này đã liên hệ với bà Hường, hai bên đã thoả thuận giao dịch qua điện thoại mua bán với giá 5,15 tỉ đồng và hẹn nhau tới văn phòng công chứng để làm giấy tờ. Lúc này, đối tượng đã chuẩn bị sẵn sổ đỏ giả và đánh tráo với sổ thật của bà Hường.[1]

Đây là một thủ đoạn có sự đầu tư và thực hiện hết sức tinh vi. Những kẻ lừa đảo sẽ đi tìm hiểu thông tin sổ đỏ của thửa đất đang được rao bán (qua mạng xã hội hoặc qua các hình thức khác). Họ có thể trực tiếp tìm đến chủ đất, đề nghị được xem sổ, xin bản photo sổ đỏ hoặc chụp lại sổ. Dựa vào đó, những kẻ này tiến hành làm giả một cuốn sổ đỏ y như thật. Hiện nay có dịch vụ làm giả sổ đỏ rất tinh vi và bằng mắt thường khó phân biệt được đâu là sổ giả, đâu là sổ thật. Sau đó, chúng tiếp cận chủ lô đất để đánh tráo lấy sổ đỏ thật.

Có được sổ đỏ thật, chúng tiếp tục làm giả các giấy tờ liên quan rồi phân công cho các đối tượng khác đóng vai như những người chủ thật của lô đất rồi bán cho những người có nhu cầu mua đất. Thậm chí chúng có thể bán cho nhiều người cùng một lúc để ôm một số tiền lớn rồi “biến mất”.

Ngày 14/9/2021, thông qua một người tên Thịnh, vợ chồng anh Nam chị Hằng (Quảng Trạch) đã mua thửa đất 168 m2 của ông Hoàng Mậu Thìn với số tiền 400 triệu đồng và đã đưa đủ số tiền mặt cho Thịnh. Thịnh hứa sẽ lo toàn bộ thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, nhiều lần anh Nam hối thúc Thịnh làm thủ tục sang tên nhưng Thịnh liên tục lần lữa. Đến ngày hẹn là ngày 7/12/2021, khi anh Nam tìm đến nhà thì phát hiện Thịnh đã “cao chạy xa bay”.

Qua tìm hiểu tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Ba Đồn, vợ chồng anh Nam té ngửa khi biết thửa đất nói trên, cũng thông qua bàn tay của Thịnh, đã được làm hợp đồng chuyển nhượng cho một người khác tên là Mai Danh (quê xã Quảng Lộc, thị xã Ba Đồn) và bán khống cho ông này. Thủ tục sang tên đã được ký vào tháng 10-2021.[2]

Với hình thức lừa đảo này, hầu hết các giao dịch chuyển nhượng đất đều được lập bằng giấy tay, không được công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật. Kẻ lừa đảo thường hạ giá thấp cùng nhiều lời hứa hẹn để người mua đồng ý giao kết hợp đồng và đưa tiền cọc hoặc một phần tiền mua đất. Thậm chí nhiều người vì tin tưởng mà đưa toàn bộ số tiền cho những người này.

Thủ đoạn này không chỉ được áp dụng với một người. Chúng nhanh chóng rao bán thửa đất cho nhiều người để thu được càng nhiều tiền càng tốt.

Tuy nhiên, không phải vị khách nào đã công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đã có thể yên tâm. Bởi trong nhiều trường hợp, khi có một vị khách trả giá cao hoặc tỏ ra khắt khe cẩn thận khi giao dịch, những kẻ trên có thể tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng và sang tên cho người này để lấy lòng tin. Khi có tranh chấp xảy ra, không thể đảm bảo rằng người đang đứng tên trên sổ sẽ có quyền tiếp tục sử dụng thửa đất này. Lưu ý rằng, khi một thửa đất đang có tranh chấp thì không thể tiến hành giao dịch được. Do đó, phần thiệt luôn thuộc về những người đã đưa tiền cho kẻ chủ mưu.

Hiện nay, nhiều người mua đất nông nghiệp như đất trồng cây, đất lúa để chờ được lên thổ cư. Lý do là vì người mua khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư chỉ phải trả thêm một khoản tiền chênh lệch giữa hai loại đất cho nhà nước, như vậy khi cộng số tiền đã bỏ ra khi mua đất với số tiền để lên thổ cư vẫn rẻ hơn ngay từ đầu mua đất thổ cư. Đây thực sự là lựa chọn phù hợp cho những người có nhu cầu mua đất để ở nhưng tài chính eo hẹp, hoặc những người mua đất để kinh doanh.

Tuy nhiên, không phải bất kì thời gian nào và mảnh đất nào đều có thể chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Trong trường hợp gặp những vướng mắc như quy hoạch, không phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đất gặp tranh chấp …. thì nhà đầu tư sẽ gặp nhiều phiền phức. Nếu mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì nhà đầu tư không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở. Bên cạnh đó, nếu đất nằm trong quy hoạch giải tỏa thì người mua có thể sẽ bị lỗ nặng. Trong trường hợp giải toả và được bồi thường, số tiền bồi thường được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong khi giá mua thực tế cao hơn bảng giá đất rất nhiều lần.

Thủ đoạn này đánh vào tâm lý của mọi người mua, đó là luôn muốn mua được giá rẻ và hời. Do đó, khi người mua đang phân vân lưỡng lự có nên mua một mảnh đất hay không, những kẻ lừa đảo sẽ đóng vai những người khác muốn mua đất và trả giá rất cao. Điều này khiến cho người mua cảm thấy mảnh đất này có giá trị cao và nhanh chóng “xuống tiền” mà chưa kịp cân nhắc về giá cả và xem xét tính pháp lý. Nếu may mắn, người mua chỉ phải bỏ nhiều tiền hơn giá trị thực tế của thửa đất. Nhưng ở những trường hợp tệ hơn, khi thửa đất mang nhiều rủi ro pháp lý thì người mua sẽ “tiền mất tật mang”.

Hình thức này không chỉ áp dụng với một thửa đất mà có thể dùng cho cả một khu vực. Nhiều nhà đầu cơ bí mật mua đất số lượng lớn với giá rẻ, sau đó một số người “giả vờ” mua một số ít thửa đất trong đó với giá cao, điều này sẽ đẩy giá đất khu vực đó lên cao. Kết quả là những người chưa tìm hiểu kĩ sẽ mua đất với giá rất cao, và khi cơn sốt qua đi, họ bàng hoàng nhận ra giá trị thật của thửa đất thấp hơn rất nhiều.

Đầu tiên, hãy cùng tìm hiểu về khái niệm “Đất đồng sở hữu”. Đây là cách gọi để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng đất đồng sở hữu, thì “phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư” (Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ/CP). Điều này có nghĩa là bạn không thể mua đất đồng sở hữu khi chỉ có một hoặc một số chủ sở hữu đồng ý.

Trong trường hợp chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, thì theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, những người này “phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Tuy nhiên, việc có thể tách thửa hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư nghe theo lời hứa hẹn đất sẽ được tách thửa, hoặc không biết rằng đất đồng sở hữu cần tất cả “chủ đất” ký tên khi muốn chuyển nhượng, rồi bỏ tiền mua đất. Hậu quả là tranh chấp xảy ra như một điều tất yếu, thậm chí hợp đồng giao dịch giữa người mua với người bán sẽ bị tuyên vô hiệu. Nếu người bán đã cao chạy xa bay thì rắc rối lại tăng thêm gấp nhiều lần.