Việt Nam không đơn độc giữa cơn sốt BĐS ác tính - Vì sao Hậu Quả lại Khốc Liệt hơn với Dân Sinh?

Năm 1997, Tăng Minh Phụng bị bắt giam. Ông là người tiên phong áp dụng một công thức kinh doanh đơn giản đến mức tàn nhẫn: vay tiền ngân hàng, gom đất vùng ven, chờ đô thị hóa đẩy giá lên. Công thức đó không phải phát minh của ông. Không phải đặc sản của Việt Nam. Và nó chưa bao giờ biến mất.

Cùng giai đoạn đó, ở Seoul, các tập đoàn xây dựng đang san phẳng hàng loạt khu nhà ổ chuột để dựng lên các khu chung cư cao cấp — đẩy hàng trăm nghìn người ra ngoại ô với mức đền bù không đủ thuê lại chỗ ở. Ở Thẩm Quyến, chính quyền địa phương chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị qua một đêm và thu tiền chênh lệch vào ngân sách. Ở Đài Bắc của những năm 1970–80, giá nhà tăng đến mức một tầng lớp trung lưu mới nổi vừa thoát khỏi nghèo đói đã ngay lập tức đứng trước nguy cơ không bao giờ sở hữu được nhà.

Đô thị hóa nhanh và tích lũy nguyên thủy bằng đất đai là một hiện tượng phổ quát. Hàn Quốc, Đài Loan, Trung Quốc đều trải qua nó. Người dân ở đó cũng bị giải tỏa, cũng nhận đền bù thấp hơn giá trị thực, cũng không được chia sẻ lợi nhuận từ sự tăng giá mà chính sự định cư của họ tạo ra.

Nhưng có điều gì đó khiến câu chuyện Việt Nam có sắc thái riêng: không phải về quy mô của bất công, mà về cấu trúc của nó... về lý do vì sao cấu trúc đó đặc biệt khó phá vỡ.

Từ chưa đến 40% dân số đô thị năm 1960, Hàn Quốc đạt gần 90% vào năm 2000 — một trong những cuộc chuyển dịch dân số nhanh nhất lịch sử hiện đại. Tốc độ đó đòi hỏi mặt bằng, và mặt bằng đó đến từ việc giải tỏa quy mô lớn.

Giai đoạn 1966–1970, làn sóng cưỡng bức di dời dân nghèo ra khỏi Seoul lên đến đỉnh điểm. Những căn nhà ổ chuột — nơi hàng trăm nghìn người nhập cư từ nông thôn đang mưu sinh — bị đập phá bằng xe ủi, người dân bị đẩy ra các khu tái định cư tạm bợ ở ngoại ô xa xôi. Năm 1971, sự kiện bùng phát tại Gwangju: 50.000 người bị tái định cư tập thể xuống một vùng đất trơ trọi, không có hạ tầng, không có việc làm, nổi dậy chống chính phủ trong một cuộc bạo loạn quy mô lớn. Riêng giai đoạn 1985–1988, hơn 700.000 người bị cưỡng chế di dời tại Seoul.

Nhưng Hàn Quốc cũng là câu chuyện về sự cải sửa dù chậm. Phong trào dân chủ hóa cuối thập niên 1980 tạo ra áp lực chính trị thực sự. Các tổ chức dân sự và phong trào quyền nhà ở được phép tồn tại và vận động. Cuối thập niên 1990–2000, Hàn Quốc bắt đầu xây dựng cơ chế định giá độc lập cho đất bị thu hồi. Luật đền bù dần được sửa đổi theo hướng tiệm cận giá thị trường. Các toà án có thể và thực sự bác bỏ các phán quyết đền bù không hợp lý của chính quyền địa phương. Tiến trình đó không hoàn hảo và vẫn đang tiếp diễn — nhưng nó tồn tại.

Đài Loan thường được dẫn như một trường hợp ngoại lệ đáng chú ý. Cuộc cải cách ruộng đất thực hiện từ 1949 đến 1953 — bao gồm việc khống chế giá thuê đất, phân phối lại đất công từ thời Nhật thuộc, và sau đó mua lại đất từ địa chủ để bán cho nông dân — được mô tả là "cuộc cách mạng không đổ máu". Về mặt số liệu, hệ số Gini của Đài Loan giảm từ mức tương đương Brazil thập niên 1950 (0,56) xuống còn 0,33 chỉ trong vòng một thập kỷ rưỡi — mức bình đẳng thu nhập chưa từng có trong lịch sử phát triển của bất kỳ quốc gia đang chuyển đổi nào.

Quyền sở hữu đất tư nhân được xác lập rõ ràng và bảo vệ thực chất từ sớm. Điều đó không ngăn được giá bất động sản Đài Bắc tăng vọt trong giai đoạn tăng trưởng nóng — nhưng nó tạo ra một nền tảng pháp lý để người dân có thể thương lượng, khiếu kiện, và thực sự nhận đền bù theo giá thị trường khi đất bị thu hồi cho các dự án công cộng. Khoảng cách giữa giá đền bù và giá thị trường thực tế tại Đài Loan nhỏ hơn đáng kể so với hầu hết các nền kinh tế Đông Á khác.

Tất nhiên, Đài Loan cũng có vấn đề nhà ở của riêng mình — giá nhà tại Đài Bắc hiện thuộc nhóm cao nhất châu Á so với thu nhập. Nhưng nguồn gốc của vấn đề đó khác với của Việt Nam: nó đến từ tình trạng đầu cơ và tích lũy tài sản trong bối cảnh thị trường tự do, không phải từ cơ chế thu hồi đất theo giá bảng nhà nước và phân phối cho doanh nghiệp thân hữu.

Trung Quốc chia sẻ với Việt Nam một điểm xuất phát hết sức quan trọng: đất đai thuộc sở hữu nhà nước, người dân chỉ có quyền sử dụng. Đây là cơ sở cho một cơ chế thu hồi đất gây tranh cãi kéo dài hàng thập kỷ, đặc biệt tại các vùng nông thôn ven đô bị "đô thị hóa" nhanh chóng. Mức đền bù thường được tính theo giá trị sản xuất nông nghiệp của đất, trong khi đất đó sau đó được bán lại theo giá đất đô thị — chênh lệch lên đến hàng chục lần. Tại một số tỉnh, tiền bán quyền sử dụng đất chiếm đến 30–50% ngân sách địa phương — một cấu trúc phụ thuộc tài chính thúc đẩy chính quyền địa phương không ngừng mở rộng diện tích đất đô thị.

Thế nhưng Trung Quốc cũng có những điểm khác biệt đáng để nhìn vào. Thứ nhất, tuy bất bình đẳng rõ ràng, nguồn thu từ đất của Trung Quốc ít nhất được chuyển vào hạ tầng công cộng ở quy mô khổng lồ: mạng lưới đường sắt cao tốc, đường cao tốc, hệ thống metro đô thị. Người dân không nhận được địa tô chênh lệch trực tiếp, nhưng họ hưởng lợi gián tiếp qua hạ tầng. Thứ hai, năm 2011 Trung Quốc sửa đổi quy định về bồi thường nhà ở, tuyên bố mức đền bù không được thấp hơn giá thị trường — một cam kết trên văn bản mà thực thi vẫn không đồng đều nhưng ít nhất tạo ra tiêu chuẩn pháp lý để tham chiếu. Thứ ba, áp lực ổn định xã hội từ chính phủ trung ương Trung Quốc tạo ra một cơ chế kiểm soát ngược lại chính quyền địa phương tham nhũng — dù không hoàn hảo, nhưng thực sự vận hành trong nhiều trường hợp.

Trước khi đi vào điểm khác biệt của Việt Nam, cần đặt rõ một luận điểm: không có quốc gia nào trong số kể trên đi qua đô thị hóa nhanh mà không có những hậu quả xã hội nghiêm trọng. Đây là câu chuyện về cấu trúc, không phải về đạo đức của từng chính phủ.

Tại Seoul thập niên 1970, những người nhập cư định cư trên những khu đất ven đô rồi sau đó bị giải tỏa để nhường chỗ cho khu đô thị mới. Tại Thẩm Quyến thập niên 1990, nông dân vừa chuyển nhượng đất xong đã thấy khu đất đó biến thành khu công nghiệp xuất khẩu trị giá hàng tỷ đô la. Tại Taipei thập niên 1980, dù có quyền sở hữu tư nhân, người lao động thành thị vẫn phải đấu tranh với giá nhà leo thang nhanh hơn thu nhập nhiều lần.

Mô hình cơ bản là giống nhau ở mọi nơi: sự chuyển dịch từ đất nông nghiệp giá thấp sang đất đô thị giá cao tạo ra một khoản địa tô chênh lệch khổng lồ. Câu hỏi cốt lõi của mọi nền kinh tế đang phát triển là: khoản địa tô đó đi về đâu? Vào ngân sách công để tái đầu tư hạ tầng? Vào túi nhà đầu tư tư nhân thông qua thị trường tự do? Hay vào tay một nhóm thân hữu thông qua cơ chế hành chính không minh bạch?

Câu trả lời của từng nước định hình mức độ tàn khốc của quá trình phát triển đó với tầng lớp dễ tổn thương nhất.

Ở các nước có sở hữu tư nhân về đất, khi quy hoạch thay đổi và đất tăng giá, người chủ đất — dù là người dân hay nhà đầu tư — được hưởng lợi trực tiếp. Đó là cách thị trường vận hành, với tất cả bất bình đẳng kèm theo.

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu toàn dân được thiết kế với một mục tiêu đẹp: khi đất tăng giá do thay đổi quy hoạch, khoản địa tô chênh lệch đó thuộc về toàn dân, không phải một cá nhân. Nhà nước thu phần đó về và dùng vào hạ tầng, phúc lợi công cộng.

Vấn đề là cơ chế thực tế không vận hành như vậy. Đất của dân bị thu hồi theo bảng giá nhà nước — thường chỉ bằng 20–30% giá thị trường thực tế. Đất đó sau đó được giao cho doanh nghiệp thân hữu không qua đấu thầu minh bạch. Doanh nghiệp bán ra theo giá thị trường, cao gấp hàng chục lần giá thu hồi. Khoản địa tô chênh lệch khổng lồ đó không vào ngân sách toàn dân, không về lại với người mất đất, mà chia nhau giữa doanh nghiệp và bộ phận quan chức phê duyệt dự án.

Kết cục: chế độ sở hữu toàn dân không bảo vệ người dân như thiết kế, mà tạo ra một cơ chế chiếm đoạt địa tô hiệu quả hơn bất kỳ hệ thống sở hữu tư nhân không điều tiết nào. Bởi vì trong hệ thống tư nhân, ít nhất người dân có thể thương lượng hoặc từ chối bán. Trong hệ thống thu hồi hành chính, không có lựa chọn nào như vậy.

Hàn Quốc và Đài Loan, dù trải qua những giai đoạn đầy xáo trộn, đều xây dựng được hệ thống đăng ký đất đai tương đối nhất quán từ khá sớm. Đài Loan kế thừa hệ thống địa chính từ thời Nhật thuộc và cải cách ruộng đất thập niên 1950 tạo ra tài liệu rõ ràng về quyền sở hữu. Hàn Quốc hệ thống hóa đăng ký đất đai từ thập niên 1960–70 trong quá trình đô thị hóa.

Việt Nam có một điều kiện khởi đầu khác hẳn.

Suốt từ sau 1975 đến tận đầu thập niên 1990, hàng trăm nghìn hộ dân được cấp đất, phân đất, nhận đất theo các cơ chế hành chính đa dạng: chính sách vùng kinh tế mới, phân đất cho bộ đội phục viên, cấp phát đất như phúc lợi công vụ. Giấy tờ thường là văn bản viết tay hoặc quyết định cấp từ chính quyền cơ sở không đúng thẩm quyền theo quy định về sau. Luật Đất đai 1987 — luật đất đai đầu tiên sau thống nhất — nghiêm cấm mua bán quyền sử dụng đất, nghĩa là đất không có giá trị thị trường, và không ai có nhu cầu hay động lực để chuẩn hóa giấy tờ.

Đến năm 1993, Luật Đất đai mới mới lần đầu công nhận quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Thị trường bất động sản khai sinh — nhưng khai sinh trên nền của hàng triệu thửa đất đã được phân phối không chính thức qua nhiều năm, với giấy tờ thiếu hợp lệ theo tiêu chuẩn của luật mới.

Kết quả là một vùng xám pháp lý khổng lồ mà đến nay vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Và vùng xám đó không trung tính: nó có xu hướng được khai thác có chọn lọc. Khi nhà nước muốn giải tỏa một khu đất, tình trạng pháp lý không đầy đủ của giấy tờ trở thành cơ sở để giảm mức đền bù hoặc phủ nhận quyền lợi. Khi một doanh nghiệp thân hữu muốn nhận đất, cùng vùng xám đó lại không trở thành vấn đề.

Thủ Thiêm là minh chứng rõ nhất và được ghi chép đầy đủ nhất: sau hơn hai mươi năm người dân khiếu kiện, kết luận thanh tra năm 2018 xác nhận rằng UBND TP.HCM đã tự ý điều chỉnh ranh giới quy hoạch không đúng thẩm quyền — tức là 4,3 ha đất bị giải tỏa không nằm trong vùng quy hoạch hợp lệ. Bản đồ gốc của dự án đã "thất lạc". Người dân khiếu kiện không phải vì tham lam hay thiếu ý thức dân sự — họ đúng về mặt thực tế, và được xác nhận bằng kết luận chính thức sau hai mươi năm.

Ở Hàn Quốc và Đài Loan, câu chuyện tương tự từng xảy ra — nhưng cơ chế tư pháp và dân chủ hóa tạo ra áp lực sửa sai nhanh hơn, với phạm vi thiệt hại hẹp hơn.

Đây là điểm khác biệt ít được nói đến nhất, nhưng có lẽ là quan trọng nhất để hiểu vì sao thị trường bất động sản Việt Nam tích lũy rủi ro theo cách đặc biệt nguy hiểm.

Vụ án Tăng Minh Phụng không chỉ là câu chuyện về một doanh nhân gian lận. Nó là câu chuyện về một hệ thống tư pháp buộc phải xử lý bằng hình sự một bài toán về bản chất là dân sự — vì không có công cụ nào khác.

Ở các nền kinh tế thị trường trưởng thành, khi một doanh nghiệp bất động sản mất khả năng thanh toán, nó đi vào quy trình tái cơ cấu nợ hoặc phá sản có giám sát. Tài sản được định giá độc lập, bán ra có trật tự để trả nợ chủ nợ, và phần còn lại sau khi trả hết nợ — nếu có — trả lại cho doanh nghiệp. Đây là cơ chế mà ngay cả các tập đoàn khổng lồ như Evergrande ở Trung Quốc cũng trải qua, dù không hoàn hảo. Hàn Quốc sau khủng hoảng tài chính 1997 đã tái cơ cấu hàng loạt chaebol thông qua con đường này.

Năm 1997, Việt Nam gần như không có cơ chế phá sản vận hành thực chất. Luật Phá sản 1993 tồn tại trên giấy nhưng không được áp dụng trong thực tế. Khi dòng tiền của Minh Phụng tắc nghẽn, không có con đường dân sự nào. Toàn bộ bài toán kinh doanh thất bại đổ vào đường hình sự.

Hậu quả là không thể đảo ngược theo cả hai chiều. Ông Phụng bị xử tử hình. Bộ máy sản xuất dệt may đang tạo việc làm cho hàng chục nghìn công nhân bị xóa sổ cùng lúc. Và khối bất động sản — vốn là tài sản có giá trị thực, chỉ thiếu thanh khoản tạm thời — bị thanh lý hỗn loạn theo giá thị trường đang đóng băng thay vì được quản lý kiên nhẫn cho đến khi thị trường hồi phục.

Đến năm 2022, tức gần 25 năm sau vụ án, hơn 2.400 tỷ đồng cùng hàng triệu USD từ khối tài sản Minh Phụng vẫn chưa thu hồi được — trong khi chính các khu đất đó, nếu được thanh lý theo thị trường của hai thập kỷ tiếp theo, đã có giá trị vượt xa con số nợ gốc ban đầu nhiều lần.

Sự thiếu vắng của cơ chế phá sản không chỉ là vấn đề kỹ thuật tư pháp. Nó tạo ra một hệ quả hành vi: các doanh nhân bất động sản không có lối thoát hợp pháp khi gặp khó khăn thanh khoản, nên họ có xu hướng che giấu tình trạng thực sự cho đến khi không thể che giấu được nữa — làm cho sự sụp đổ khi xảy ra bao giờ cũng lớn hơn và đột ngột hơn mức cần thiết.

Điểm cuối cùng và cũng là điểm trực tiếp nhất ảnh hưởng đến từng hộ dân bị giải tỏa.

Tại Hàn Quốc, dù còn nhiều bất cập, hệ thống định giá đất bị thu hồi có sự tham gia của các thẩm định viên độc lập. Người dân có thể thuê thẩm định viên riêng để phản biện mức giá do nhà nước đưa ra. Toà án có thẩm quyền và thực tế đã bác bỏ các mức đền bù không hợp lý. Quy trình này không nhanh và không hoàn hảo, nhưng nó tồn tại như một cơ chế kiểm tra thực sự.

Tại Trung Quốc, quy định năm 2011 yêu cầu đền bù không thấp hơn giá thị trường. Khoảng cách giữa tuyên bố và thực tế vẫn còn lớn, nhưng ít nhất có một tiêu chuẩn pháp lý để viện dẫn trước toà.

Tại Việt Nam, bảng giá đất do Nhà nước quy định là cơ sở chính cho việc tính đền bù. Bảng giá này trong nhiều năm được duy trì ở mức thấp hơn đáng kể so với giá thị trường thực tế, và trong một số trường hợp là cơ sở duy nhất được sử dụng bất kể thực tế thị trường ở khu vực đó ra sao. Không có cơ chế định giá độc lập mà người dân có thể tiếp cận với chi phí hợp lý. Không có hệ thống thẩm định giá song song mà họ có thể dùng để tranh luận trước cơ quan có thẩm quyền.

Kết quả: khi giá đất thu hồi được định theo bảng nhà nước và đất sau đó được phát triển thành dự án bán theo giá thị trường — cao gấp mười, hai mươi, đôi khi ba mươi lần — toàn bộ khoản chênh lệch đó bị tước đoạt hợp pháp mà người dân không có công cụ nào để kiệm lại phần của mình.

Văn Giang năm 2012 minh họa điều này rõ nhất: đất nông nghiệp của người dân được thu hồi với giá đền bù tính theo giá trị sản xuất nông nghiệp. Khu đô thị Ecopark được xây lên trên mảnh đất đó — và trở thành một trong những dự án bất động sản cao cấp lớn nhất ven Hà Nội, với giá bán căn hộ và nhà liền kề cao gấp nhiều lần mức đền bù mà người nông dân nhận được. Người ta gọi những nông dân không đồng ý nhận tiền đền bù là "chống đối". Họ gọi bản thân mình là người bảo vệ tài sản chính đáng của gia đình.

Ba yếu tố cấu trúc trên kết hợp với nhau tạo ra hệ quả xã hội có tính tích lũy qua các thế hệ.

Thứ nhất, giá bất động sản tại các đô thị lớn bị đẩy lên mức không tương xứng với thu nhập của đại bộ phận người lao động. Khi địa tô chênh lệch từ quá trình đô thị hóa được tập trung vào một nhóm nhỏ thay vì được phân tán qua thị trường tự do hoặc tái phân phối qua ngân sách công, giá bất động sản tăng không phản ánh giá trị sử dụng thực mà phản ánh sức mạnh của cơ chế độc quyền thông tin và phân bổ. Một thế hệ đi làm công ăn lương hầu như không có cơ hội mua nhà nếu không có hỗ trợ từ gia đình — và điều đó không phải là quy luật kinh tế tất yếu, mà là kết quả của những lựa chọn thiết kế hệ thống.

Thứ hai, dòng tiền trong xã hội bị hút vào đất thay vì vào sản xuất và đổi mới. Khi lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn và an toàn hơn lợi nhuận từ sản xuất, các nguồn vốn tự nhiên chảy về phía đất. Đây là bệnh lý chung của nhiều nền kinh tế, nhưng ở Việt Nam nó được khuếch đại bởi cơ chế ưu đãi bất bình xứng: không phải ai cũng có thể tiếp cận đất với giá ưu đãi, nhưng khi bạn có, lợi nhuận là phi thường.

Thứ ba, rủi ro đã được xã hội hóa theo hướng đổ xuống tầng lớp dễ tổn thương nhất. Khi Tăng Minh Phụng sụp đổ năm 1997, bên chịu thiệt chủ yếu là các ngân hàng nhà nước — tức là thiệt hại được chia đều cho ngân sách công. Không hay, nhưng có thể hấp thụ được. Khi các tập đoàn bất động sản lớn đổ vỡ trong giai đoạn 2022–2024, hàng chục nghìn người mua nhà và nhà đầu tư trái phiếu lẻ — những người không có thông tin đầy đủ, không có quyền lực đàm phán — là bên mất tiền trực tiếp. Mô hình rủi ro đã được tinh chỉnh: dùng tiền của dự án này đi ôm đất dự án khác, đẩy tỷ lệ nợ lên mức nguy hiểm, rồi khi khủng hoảng đến, người mua nhà trở thành bên cuối cùng gánh thiệt hại — đúng cấu trúc của Minh Phụng phiên bản 1997, chỉ là bên chịu thiệt đã được thay thế từ ngân hàng nhà nước sang người tiêu dùng cá nhân.

Lịch sử so sánh giữa các nền kinh tế Đông Á không chứng minh rằng đô thị hóa nhanh nhất thiết phải đi kèm với tước đoạt tài sản quy mô lớn từ tầng lớp dễ tổn thương. Nó chứng minh rằng kết quả phụ thuộc vào lựa chọn thiết kế hệ thống.

Đài Loan chứng minh rằng cải cách quyền sở hữu đất thực chất có thể được thực hiện ngay cả trong giai đoạn kinh tế còn khó khăn, và kết quả là mức bình đẳng thu nhập tốt hơn đáng kể so với hầu hết các nước tương đương.

Hàn Quốc chứng minh rằng áp lực chính trị và phong trào dân sự có thể buộc hệ thống phải cải cách cơ chế định giá đền bù và bảo vệ quyền cư trú — dù chậm và không đủ.

Trung Quốc chứng minh rằng ngay cả trong một hệ thống không có đa đảng và không có báo chí tự do, áp lực ổn định xã hội từ trên xuống có thể tạo ra một số điều chỉnh thực chất trong cơ chế đền bù.

Ba bài học đó gợi ý rằng các điểm thay đổi cho Việt Nam không phải là ảo tưởng: cơ chế định giá đất độc lập có thể xây dựng được; quy trình phá sản doanh nghiệp thực chất có thể vận hành; chuẩn hóa giấy tờ đất đai với cơ chế công nhận quyền sử dụng đất lịch sử có thể được thực thi đồng đều hơn; và mức đền bù có thể tiệm cận giá thị trường như nhiều quốc gia đã làm.

Nhưng những thay đổi đó đòi hỏi một điều kiện tiên quyết: gọi vấn đề đúng tên nó.

Khi người dân phản đối mức đền bù thấp và từ chối bàn giao mặt bằng, họ không phải đang thiếu ý thức công dân hay đặt lợi ích cá nhân lên trên quốc gia. Họ đang thực hiện hành vi kinh tế hợp lý nhất trong điều kiện không có công cụ đàm phán: dùng sự hiện diện vật lý như đòn bẩy cuối cùng trong một cuộc thương lượng bất bình đẳng.

Và khi thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tạo ra những kẻ giàu có phi thường cùng lúc với những người mất nhà không thể phục hồi, điều đó không phải là kết quả tự nhiên của quy luật thị trường. Đó là kết quả của những lựa chọn vốn dĩ có thể thay đổi được.