Vì sao thế hệ trẻ không thể mua nổi nhà?

Thế hệ trước hay truyền tai nhau câu tục ngữ “Tậu trâu, cưới vợ, làm nhà” để truyền tải thông điệp rằng sở hữu nhà cửa giống như một cột mốc tự nhiên của đời người. Quả thật, đã có những thời điểm người Việt Nam chỉ cần đi làm vài năm, dành dụm, vay thêm một chút, là có chỗ an cư. Còn bây giờ, tình trạng phổ biến hơn lại là: càng làm, càng tiết kiệm, càng tính toán, thì càng nhận ra khoảng cách giữa giấc mơ an cư với sự thật là rất xa. Nhiều người trẻ bắt đầu tự trách mình vì tiêu hoang, chọn sai nghề, thiếu kỷ luật tài chính. Tuy nhiên, có khi vấn đề lại nằm ở nơi khác, ở cái cách mà cả một hệ thống đang vận hành.

Nếu nhìn vào một bức tranh rộng lớn hơn, không mua nổi nhà chẳng còn là câu chuyện riêng của Việt Nam. Từ Mỹ, Anh, Úc đến Nhật, Hàn, người trẻ đều gặp vấn đề tương tự. Nhà cửa giờ đây đã biến thành một tài sản tài chính với mức sinh lời cao. Việc tiền rẻ, lãi suất thấp không làm nhà dễ mua hơn và quan trọng nhất, nhiều nền kinh tế dường như đang phải dựa vào bất động sản như một động cơ tăng trưởng.

Chúng ta sẽ tìm hiểu vì sao ở Việt Nam, câu chuyện bất động sản đang dần trở thành một vòng tròn cố định khiến người trẻ càng ngày càng khó chạm tay vào giấc mơ an cư.

Hãy cùng bắt đầu bài viết ngay sau đây

Mình nói đến chuyện mua nhà bây giờ là nói đến việc mua nhà của thế hệ trẻ. Mặc dù sinh ra vào thời đói kém của đất nước đầu những năm 80, nhưng mình vẫn thấy mình thuộc về thế hệ may mắn vì được chứng kiến sự phát triển của đất nước, chứng kiến quá trình thoát khỏi nghèo nàn để bước vào giai đoạn cuộc sống ấm no.

Đối với cá nhân mình thì thấy rằng nó vẫn là giai đoạn mà cửa sổ cơ hội còn mở để cho bất cứ ai - bằng việc lao động chăm chỉ, vẫn có cơ hội sở hữu nhà để mà an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên nhìn vào tình trạng hiện nay của xã hội, nhìn vào tương lai của các thế hệ tiếp theo thì mình thấy những người trẻ Việt Nam bây giờ không có những cơ hội khả quan như vậy nữa nếu không được sinh ra trong các gia đình khá giả, cơ hội sở hữu nhà ngày càng ít đi.

Thế hệ ngày xưa chúng ta mua nhà với 3 năm thu nhập. Thế hệ bây giờ cần đến 23 năm và có thể còn nhiều hơn theo tiêu đề của của một số bài báo.

Hãy để con số đó ngấm một chút. Nếu bạn bắt đầu đi làm năm 22 tuổi và tiết kiệm 100% lương. Nghĩa là không ăn, không uống, không tiêu một đồng nào thì bạn sẽ mua được nhà năm 45 tuổi. Còn nếu tiết kiệm thực tế hơn, khoảng 30% thu nhập? Bạn sẽ cần gần như cả cuộc đời làm việc.

Chắc hẳn có người sẽ hỏi: Tại sao bố mẹ mình làm được mà mình giờ không? Do giới trẻ bây giờ tiêu hoang quá chăng? Do lương thấp? Hay do giá nhà bị thổi phồng?

Không phải vì tiêu hoang. Không phải vì lười biếng. Mà vì chúng ta đang sống trong một hệ thống khắc nghiệt hơn, nó khóa nhiều cơ hội lại.

Nếu chỉ nhìn vào một nhân tố rồi đổ lỗi cho nó, ta sẽ không bao giờ hiểu được chuyện gì đang thực sự xảy ra. Để hiểu, ta cần nhìn thị trường nhà ở như một cỗ máy với nhiều bánh răng ăn khớp vào nhau. Mỗi bánh răng có vẻ quay hợp lý, nhưng cả cỗ máy lại tạo ra một kết quả mà không ai muốn.

Trước khi nói riêng về Việt Nam, hãy nhìn ra thế giới. Từ Mỹ, Anh, Úc đến Hàn Quốc, Nhật Bản, dường như ở đâu người trẻ cũng đang kêu không mua nổi nhà. Nghĩa là có những cơ chế chung đang vận hành, vượt ra ngoài biên giới quốc gia.

Hãy tưởng tượng giá nhà và thu nhập như hai người bạn đồng hành trên cùng một con đường. Ngày xưa, hai người này gần như song song, đi cùng nhau, cùng tốc độ. Người ta cần 2-3 năm thu nhập là mua được nhà.

Rồi một một người bắt đầu chạy nhanh hơn. Lúc đầu chỉ nhanh hơn một chút. Rồi nhanh hơn nữa. Rồi nhanh gấp ba. Kết quả là…biệt ly.

Ở các nước phát triển, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã tăng từ 2-3 lần vào những năm 1960-1980 lên 5-7 lần hiện nay. Nếu giá nhà chỉ tăng theo đúng lạm phát, nó phải rẻ hơn một nửa so với thực tế. Đây không phải vấn đề "lương không đủ cao". Đây là vấn đề hai thứ đang chạy với tốc độ hoàn toàn khác nhau, và khoảng cách mỗi năm lại rộng thêm.

Ngày xưa, nhà là chỗ trú mưa trú nắng. Người ta mua nhà để ở, để lập gia đình, để con cái có chỗ lớn lên.

Bây giờ, nhà là tài sản tài chính.

Sự chuyển đổi này diễn ra từ từ như nước đun nóng dần. 70 độ, 80 độ, 90 độ thì nó vẫn là nước. Nhưng đến 100 độ, nó đột ngột chuyển sang thể khí biến thành hơi. Các nhà vật lý gọi đó là điểm chuyển pha, khoảnh khắc mà lượng biến thành chất, mọi thứ đột ngột khác đi.

Với thị trường nhà ở, điểm chuyển pha xảy ra khi lợi suất đầu tư bất động sản vượt qua các kênh khác. Khi mua nhà để đó, không làm gì cả, mỗi năm tài sản vẫn tăng 10-15%, thì ai còn muốn gửi tiết kiệm 5%? Ai còn muốn bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh vất vả?

Từ đây, một vòng xoáy bắt đầu: Giá nhà tăng, nhiều người nhảy vào mua để đầu tư, cầu tăng, giá tăng tiếp, lại càng nhiều người nhảy vào. Vòng xoáy cứ thế tự nuôi chính nó. Và vòng xoáy này không có phanh tự nhiên.

Đây là điều nhiều người không nhận ra: lãi suất thấp không giúp mua nhà dễ hơn. Nghe thì có vẻ thật ngược đời bởi lãi suất thấp nghĩa là vay mượn rẻ hơn, đúng không? Một người trước đây chỉ đủ sức mua nhà 2 tỷ, giờ với lãi suất thấp có thể vay mua nhà 3 tỷ mà số tiền trả hàng tháng vẫn như cũ.

Nhưng vấn đề là tất cả mọi người đều được lợi như vậy. Ai cũng có thể vay nhiều hơn. Ai cũng có thể trả giá cao hơn. Khi người bán nhà biết người mua có thể chi trả nhiều hơn, họ tăng giá. Kết quả là gì? Tiền rẻ không chảy vào túi người mua nhà, mà chảy thẳng vào túi người đã sở hữu bất động sản.

Và khi lãi suất sau đó tăng trở lại, ta có điều tồi tệ nhất: giá nhà vẫn cao vì đã bị đẩy lên, mà lãi suất cũng cao. Cánh cửa vốn đã hẹp nay còn hẹp hơn.

Và khi lãi suất tăng đột ngột, một hiện tượng kỳ lạ xảy ra: người có nhà không muốn bán.

Tại sao? Vì họ đang hưởng mức lãi suất cũ rất thấp. Nếu bán nhà và mua nhà mới, họ phải chịu lãi suất mới cao hơn nhiều. Vậy nên họ ở lì dù căn nhà đã quá rộng vì con cái đã ra riêng, dù không còn phù hợp với công việc mới, dù muốn chuyển đến thành phố khác. Đó là chuyện ở Mỹ và mấy nước phát triển đang gặp phải.

Hiệu ứng khóa cửa nhốt chúng ta vào một trật tự không mong muốn

Rồi đến nguồn cung bị đông cứng. Những căn nhà đáng lẽ được bán ra để người trẻ mua, giờ nằm im trong tay người có tiền. Người mua mới nhìn quanh, tìm hiểu, tham khảo và nhận thấy không có gì để mua. Hệ thống tự khóa chính nó lại. Như một cánh cửa kẹt không ai mở được từ bên ngoài.

Nhưng câu chuyện của Việt Nam không dừng ở đó. Chúng ta có một vấn đề riêng, sâu hơn, mang tính cấu trúc, một vấn đề mà nếu không nhìn thẳng vào, ta sẽ không hiểu vì sao mọi thứ lại khó đến thế.

Ở Việt Nam, không chỉ người dân thích mua đất. Cả bộ máy vận hành nền kinh tế, từ chính quyền địa phương, ngân hàng, đến các doanh nghiệp lớn đều đang "cưỡi trên lưng" con voi bất động sản. Và khi đã cưỡi lên lưng voi, ai dám nhảy xuống?

Hãy bắt đầu từ chính quyền địa phương. Ở nhiều tỉnh thành, tiền ngân sách đến từ đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất chiếm 15-30% tổng thu ngân sách. Có nơi lên đến 40-50%. Điều này tạo ra một vấn đề cơ bản: chính quyền vừa là người quản lý thị trường, vừa là người hưởng lợi từ giá đất cao.

Khi ngân sách phụ thuộc vào tiền đất, chính quyền có động lực để hạn chế nguồn cung, ít đất được giao hơn nghĩa là giá cao hơn, thu được nhiều hơn. Có động lực để ưu tiên các dự án cao cấp, giá cao hơn. Từ đây, họ ít mặn mà với nhà ở xã hội, lợi nhuận thấp, không đóng góp nhiều cho ngân sách.

Đây là bẫy cấu trúc: dù có muốn giảm giá nhà, chính quyền địa phương cũng khó làm vì điều đó đồng nghĩa với giảm nguồn thu. Như một người cần giảm cân nhưng đồng thời bị buộc phải ăn thêm để sống.

Khoảng 21% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam nằm trong bất động sản. Nếu tính cả các khoản vay có tài sản thế chấp là nhà đất, con số thực có thể lên đến 30-40%.

Điều này có nghĩa gì? Ngân hàng không thể để giá bất động sản giảm. Nếu giá giảm, giá trị tài sản thế chấp giảm theo, nợ xấu tăng vọt, cả hệ thống tài chính lung lay. Sức khỏe của ngân hàng gắn chặt với sức khỏe của thị trường bất động sản như hai người bị còng tay vào nhau, một người ngã thì cả hai cùng đổ.

Không ngạc nhiên khi tín dụng cho đầu tư bất động sản tăng 18%/năm, trong khi tín dụng mua nhà để ở chỉ tăng 6.5%. Dòng tiền chảy về nơi sinh lợi nhanh nhất, và nơi đó không phải là những căn hộ cho người trẻ mới lập gia đình.

Bây giờ, hãy đến với tình huống giả định sau đây: Nếu bạn là chủ doanh nghiệp, bạn sẽ bỏ 100 tỷ vào đâu? Sẽ có một vào tình huống sau đây để bạn tham khảo

- Phương án A: Mở nhà máy sản xuất. Bạn sẽ phải thuê công nhân, mua máy móc, tìm thị trường, cạnh tranh với hàng Trung Quốc, hy vọng lãi 10-15%/năm sau 3-5 năm nếu mọi thứ suôn sẻ. Nếu không suôn sẻ? Mất trắng. Mà rủi ro mất trắng là rất lớn nếu thiếu nhạy bén.

- Phương án B: Mua đất. Để đó. Chờ 2-3 năm. Bán lại và hưởng lãi 50-100%. Không cần thuê ai, không cần lo đơn hàng, không cần cạnh tranh, không phải đau đầu với những vấn đề sổ sách và dòng tiền.

Đây là lý do tại sao mà chúng ta khó phát triển các ngành công nghiệp và đổi mới sáng tạo dù không hề thiếu những người sáng tạo. 

Khi bất động sản sinh lời cao hơn và dễ hơn sản xuất, dòng vốn sẽ chảy khỏi các ngành tạo ra giá trị thực. Nhiều tập đoàn lớn của Việt Nam từ công nghệ, bán lẻ đến thực phẩm đều có "một chân" trong bất động sản, không phải vì đó là ngành cốt lõi, mà vì đó là nơi tiền sinh ra tiền nhanh nhất.

Các nhà kinh tế có một từ cho hiện tượng này: "rút ruột" nền kinh tế. Vốn đáng lẽ đi vào sản xuất, đổi mới, tạo việc làm, lại bị hút vào đất đai. Mà đất đai thì ít tạo ra giá trị mới. Nó chỉ chuyển của cải từ người này sang người khác.

Ba lực lượng gồm chính quyền, ngân hàng, doanh nghiệp giống như ba người ngồi chung một chiếc thuyền đang trôi trên dòng sông bất động sản.

Chính quyền địa phương bán đất để có ngân sách. Ngân hàng cho vay để doanh nghiệp mua đất. Doanh nghiệp mua đất rồi thế chấp lại ngân hàng để vay thêm. Tiền vay được một phần chảy vào mua thêm đất từ chính quyền. Vòng tròn khép kín.

Cả ba đều ngồi chung thuyền, và chiếc thuyền chỉ nổi được khi giá đất tiếp tục tăng. Nếu giá đất giảm, thuyền chìm, cả ba cùng chìm. Mỗi bên đều có lợi ích trong việc giữ giá đất cao: chính quyền cần tiền đất để có ngân sách, ngân hàng cần giá đất ổn định để tài sản thế chấp không mất giá, doanh nghiệp cần giá đất tăng để có lợi nhuận. Khi cả ba cùng "cưỡi trên lưng" bất động sản, ai dám nhảy xuống trước?

Mô hình này không phải Việt Nam phát minh ra. Trung Quốc đã đi trước 15-20 năm, và chúng ta đang chứng kiến hậu quả.

Ở Trung Quốc, chính quyền địa phương từng phụ thuộc đến 40-50% ngân sách vào tiền đất. Tín dụng bất động sản chiếm 25-30% tổng dư nợ. Các tập đoàn từ công nghệ đến xe hơi đều lao vào bất động sản.

Rồi Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc, sụp đổ với khoản nợ 300 tỷ USD. Hàng loạt công ty khác theo sau như domino: Country Garden, Sunac, Kaisa. Hàng triệu căn hộ bị bỏ hoang vì người mua đã trả tiền nhưng dự án không bao giờ hoàn thành. Những thành phố ma mọc lên giữa sa mạc, không một bóng người.

Nghiêm trọng hơn, cả nền kinh tế Trung Quốc đang chật vật thoát ra khỏi mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản. Tăng trưởng GDP giảm, thất nghiệp thanh niên cao kỷ lục, niềm tin tiêu dùng sụt giảm. Khi bất động sản chiếm tỷ trọng quá lớn trong nền kinh tế, nó trở thành "too big to fail" , quá lớn để cho sụp đổ nhưng đồng thời cũng "too big to save" quá lớn để cứu.

Việt Nam đang ở đâu trên con đường này? Tỷ lệ giá nhà/thu nhập của chúng ta ở mức 23.7 lần - cao hơn cả Trung Quốc ở đỉnh bong bóng. Con đường phía trước đã có người đi, và phong cảnh không đẹp.

Khi nhìn toàn bộ bức tranh, ta thấy hai vòng xoáy đang cộng hưởng với nhau.

- Vòng xoáy thứ nhất là bẫy của từng cá nhân: giá nhà cao khiến người trẻ không mua được, phải đi thuê, giá thuê tăng theo, khó tiết kiệm, càng không mua được nhà. Vòng xoáy này xoay ở cấp độ mỗi gia đình.

- Vòng xoáy thứ hai là bẫy của cả nền kinh tế: tăng trưởng phụ thuộc bất động sản nên cần giá đất tăng, chính sách ưu tiên bất động sản, vốn chảy vào đất thay vì sản xuất, nền kinh tế càng phụ thuộc bất động sản hơn. Vòng xoáy này xoay ở cấp độ quốc gia.

Hai vòng xoáy này không chạy riêng rẽ. Chúng cộng hưởng với nhau. Vòng xoáy thứ hai liên tục bơm nhiên liệu cho vòng xoáy thứ nhất. Chừng nào cả nền kinh tế còn "cưỡi trên lưng" bất động sản, chừng đó người trẻ còn bị kẹt trong cái bẫy của mình.

Đây là đặc tính của hệ thống phức hợp: không có một nguyên nhân duy nhất, không có giải pháp đơn lẻ.

Mỗi "giải pháp" cho một phần có thể làm phần khác tệ hơn. Xây thêm nhà ở xã hội? Chính quyền địa phương mất nguồn thu, không mặn mà. Siết tín dụng bất động sản? Ngân hàng lung lay, nợ xấu tăng. Đánh thuế đất bỏ hoang? Doanh nghiệp kêu gào, lobby phản đối.

Người trẻ Việt Nam không mua được nhà không phải vì tiêu hoang, không phải vì lười biếng, không phải vì đòi hỏi quá cao.

Mà vì một hệ thống với nhiều vòng lặp tự củng cố. Ở cấp độ toàn cầu, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, nhà chuyển từ nơi ở thành tài sản tài chính, tiền rẻ đẩy giá lên thay vì giúp mua nhà dễ hơn, hiệu ứng khóa chặt làm nguồn cung đóng băng.

Trong bối cảnh Việt Nam, cả nền kinh tế đang "cưỡi trên lưng" bất động sản - từ chính quyền, ngân hàng đến doanh nghiệp đều bị khóa vào một mô hình mà giá đất phải tăng thì mọi thứ mới vận hành. Ba người ngồi chung thuyền, không ai dám nhảy xuống trước. Và con đường này đã có người đi Trung Quốc đi trước, giờ đang trả giá.

Ở các nước phát triển, với tỷ lệ giá nhà/thu nhập 5-7 lần, người trẻ đã than "không mua nổi nhà". Ở Việt Nam, tỷ lệ này là 23.7 lần.

Đó không phải là vấn đề của cá nhân. Đó là vấn đề của cả hệ thống. Và bước đầu tiên để thay đổi là phải nhìn thẳng vào nó, hiểu nó vận hành như thế nào thay vì tự trách mình vì những điều nằm ngoài tầm kiểm soát. Nhưng hệ quả của vấn đề này thì thực sự rất lớn, người ta sẽ khó lập gia đình và sinh con hơn, đất nước sẽ phải đối mặt với nguy cơ già hóa dân số nhanh hơn, và khi dân số già đi thì hệ quả tiếp theo là giảm phát, kinh tế suy thoái không biết đến ngày  nào mới thoát ra được.

Nói chung những vấn đề có tính cấu trúc, vấn đề có tính hệ thống khá là nan giải. Trước tấm gương của nhãn tiền của Trung Quốc ngày hôm nay, của các nước láng giềng châu á khác như Nhật Bản và Hàn Quốc 2 chục năm trước, có lẽ chính phủ Việt Nam cũng đã bắt đầu nhận ra nguy cơ này và cố gắng đẩy mạnh chương trình phát triển nhà xã hội. Tuy nhiên đó chỉ là một giải pháp nhỏ, không phải đòn bẩy để thay đổi hệ thống trong dài hạn.

Trong dài hạn cần sự chuyển dịch cơ cấu sang một nền kinh tế lành mạnh hơn, không coi bất động sản là động lực chính và duy nhất nữa. Trung Quốc rất mạnh sản xuất và còn dẫn đầu trong đổi mới sáng tạo nhưng bất động sản vẫn chiếm 25-30% GDP. Vậy nên ngay lúc này, họ vẫn còn đang đối mặt với khủng hoảng và dễ đi vào vết xe đổ của Nhật những năm 90, biến thành thập kỷ mất mát kéo dài đến giờ chưa hồi phục được. Vậy nên tình hình Việt Nam còn đáng lo đến thế nào.

Để các thế hệ tương lai người Việt có thể an cư lạc nghiệp yên tâm sản xuất lao động thì bắt buộc phải có giải pháp hệ thống, cần tái cấu trúc nền kinh tế. Nhưng giải pháp tầm vĩ mô như thế này chưa biết đến khi nào có thể thực hiện được.