Vài dòng về giá nhà

Trong mọi xã hội, con người đều hướng đến một trạng thái căn bản: an cư. Không có nơi ở ổn định, con người không thể xây dựng gia đình, không thể tích lũy lâu dài, và cũng khó duy trì một đời sống xã hội bền vững. Khi “an cư” trở nên xa vời, hệ quả không chỉ là kinh tế mà còn là nhân khẩu học: người trẻ trì hoãn kết hôn, lựa chọn sống độc thân, và xã hội dần đối mặt với khủng hoảng dân số.

Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: trong nhận thức phổ biến hiện nay, an cư gần như đồng nghĩa tuyệt đối với việc sở hữu một căn nhà. Không có nhà, tức là chưa an cư. Và chính niềm tin này đã tạo ra một áp lực cầu cực lớn lên thị trường bất động sản.

Khi tất cả mọi người đều phải mua nhà để ổn định cuộc sống, nhu cầu bị đẩy lên mức cao một cách có cấu trúc. Và khi cầu tăng, giá tăng là điều hiển nhiên. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng ở đây, ta sẽ nghĩ đây đơn thuần là quy luật cung – cầu của một thị trường.

Trong một thị trường bình thường, nếu giá tăng quá cao, nhu cầu sẽ suy giảm, từ đó kéo giá xuống. Nhưng với nhà ở, điều này đã không xảy ra. Giá càng cao, người ta càng buộc phải tìm cách mua, vì không mua thì không thể “an cư”.

Tương tự, trong lý thuyết kinh tế, tăng cung sẽ làm giảm giá. Nhưng trong thực tế, việc tăng nguồn cung nhà ở không kéo giá xuống một cách tương xứng. Một căn nhà mua với giá 2 tỷ đồng sẽ rất khó được bán lại với giá thấp hơn, bởi số tiền bỏ ra đã là quá lớn. Người bán có xu hướng “giữ giá” hoặc chờ đợi thay vì chấp nhận lỗ.

Vậy thì câu hỏi đặt ra là: nếu không phải cung – cầu, điều gì đang thiếu để bất động sản trở thành một thị trường đúng nghĩa?

Hiện nay, thị trường bất động sản đang nắm giữ một dạng độc quyền: độc quyền về phương thức để đạt được an cư. Khi chỉ có một con đường duy nhất – sở hữu nhà – thì nhu cầu trở nên không co giãn. Người ta không có lựa chọn thay thế, và khi không có lựa chọn thay thế, thị trường không còn là thị trường nữa.

Một thị trường chỉ thực sự tồn tại khi có sự cạnh tranh giữa các phương thức đáp ứng cùng một nhu cầu.

Do đó, để phá vỡ thế độc quyền này, cần một phương thức an cư khác đủ sức cạnh tranh với việc sở hữu nhà, với chi phí thấp hơn và độ ổn định tương đương. Khi đó, người dân sẽ có lựa chọn, và giá nhà buộc phải điều chỉnh.

Tuy nhiên, thực trạng tại Việt Nam cho thấy phương thức này gần như không thể cạnh tranh.

– Thứ nhất, pháp luật hiện hành ưu tiên quyền sở hữu nhà. Người thuê, dù ký hợp đồng dài hạn, vẫn chỉ có quyền sử dụng có điều kiện. Chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp, hoặc tài sản có thể thay đổi quyền sở hữu (bán, thừa kế, thế chấp…). Điều này khiến rủi ro tích lũy trong các hợp đồng dài hạn trở nên rất lớn.

– Thứ hai, phía chủ nhà cũng không có động lực cho thuê dài hạn. Giá bất động sản tăng mạnh theo thời gian khiến việc cho thuê 20 năm trở thành một dạng “tự trói tay”. Họ lo ngại không thể tăng giá, không thể bán tài sản, và mất đi sự linh hoạt trong khai thác.

– Thứ ba, trong một khoảng thời gian dài như 20 năm, có quá nhiều biến số có thể xảy ra: chủ nhà bán nhà cho người khác, tranh chấp thừa kế, tài sản bị quy hoạch hoặc bị thế chấp ngân hàng. Trong mọi tình huống đó, người thuê luôn ở thế yếu, ngay cả khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực.

– Cuối cùng, hệ thống thực thi hợp đồng chưa đủ mạnh để bảo vệ người thuê. Ngay cả khi hợp đồng rõ ràng và người thuê tuân thủ pháp luật, việc khởi kiện kéo dài, thi hành án khó khăn và chi phí pháp lý cao khiến quyền lợi trên giấy tờ không chuyển hóa thành quyền lợi thực tế.

Với những điều kiện như vậy, thuê nhà dài hạn không thể trở thành một phương thức an cư đáng tin cậy. Và khi phương thức thay thế không tồn tại, sở hữu nhà tiếp tục giữ vị thế độc quyền.

Kết quả là: thị trường bất động sản trở thành một thị trường giả tạo – nơi giá cả không còn được điều tiết bởi cạnh tranh thực sự, mà bị neo giữ bởi một nhu cầu mang tính bắt buộc.

Trong bối cảnh đó, các giải pháp thường được đề xuất như tăng nguồn cung, phát triển nhà ở xã hội, hay ưu đãi tín dụng… chỉ giải quyết phần ngọn. Chúng có thể làm chậm tốc độ tăng giá, nhưng không thể đảo chiều xu hướng.

Nguyên nhân gốc rễ vẫn nằm ở chỗ: chúng ta chưa có một phương thức an cư thay thế đủ mạnh để cạnh tranh với việc sở hữu nhà.

Chỉ khi nào tồn tại nhiều con đường để đạt được an cư – ví dụ như một hệ thống thuê nhà dài hạn thực sự an toàn và ổn định – thì khi đó, người dân mới có quyền lựa chọn. Và chính sự lựa chọn đó mới tạo ra một thị trường đúng nghĩa.

Khi thị trường thực sự hình thành, chúng ta sẽ không cần phải lo lắng về giá nhà nữa.