Tín dụng dưới áp lực tăng trưởng: Window Guidance và Room tín dụng Việt Nam

Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ) từng sử dụng một công cụ điều tiết tín dụng trực tiếp, nổi tiếng với tên gọi Window Guidance (Chỉ đạo qua cửa sổ). Công cụ này cho phép BoJ thiết lập một hạn mức tăng trưởng tín dụng cụ thể cho toàn hệ thống và phân bổ chi tiết cho từng ngân hàng thương mại.

Chính sách này đã đạt đến đỉnh điểm gây tranh cãi vào nửa cuối thập niên 1980. Khoảng từ năm 1986 trở đi, BoJ đã duy trì một hạn mức tăng trưởng tín dụng rất cao cho hệ thống ngân hàng. Tốc độ cho vay của các ngân hàng thương mại lớn (city banks) đạt đỉnh 15%, và tổng tăng trưởng cho vay luôn ở mức trên 12% trong hầu hết thời kỳ đó. Việc bơm tiền không kiểm soát này được xem là "thủ phạm" chính thúc đẩy giá bất động sản và cổ phiếu phình to, dẫn đến sự đổ vỡ kinh tế và bắt đầu "Thập kỷ mất mát" tồi tệ nhất của Nhật Bản kể từ sau Thế chiến II.

Trong bối cảnh hiện tại, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) cũng đang sử dụng một công cụ điều tiết tăng trưởng tín dụng tương tự là Hạn mức tín dụng (Credit Room). Việc so sánh công cụ kiểm soát lượng của SBV với bài học lịch sử của BoJ không chỉ làm nổi bật những điểm tương đồng và khác biệt về cơ chế điều hành, mà còn đặt ra câu hỏi lớn về tính hiệu quả và những rủi ro tiềm ẩn đối với sự ổn định vĩ mô của Việt Nam.

  Nguồn gốc của Window Guidance Cơ chế "Hướng dẫn qua Cửa sổ( Window Guidance) không phải là phát minh của Nhật Bản mà là một phương pháp kiểm soát tín dụng được tiên phong bởi Ngân hàng Trung ương Đức (Reichsbank). Phương pháp này được phát triển và áp dụng dưới thời Hjalmar Schacht, người từng là Thống đốc Reichsbank. Trong những năm 1920, Reichsbank đã cung cấp "hướng dẫn" nghiêm ngặt cho các ngân hàng thương mại về việc mở rộng cho vay và duy trì chính sách này hầu như không bị gián đoạn cho đến năm 1945. Các nhà lãnh đạo kinh tế thời chiến của Nhật Bản, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các nhà kinh tế Đức, đã nhận ra rằng quyền lực của ngân hàng trung ương trong việc tạo ra và phân bổ tín dụng là đòn bẩy then chốt để kiểm soát nền kinh tế và phân bổ nguồn lực.

Window Guidance chính thức ra đời từ các biện pháp kiểm soát tín dụng thời chiến được các nhà quản lý kinh tế Nhật Bản sử dụng và sau đó được duy trì gần như không thay đổi trong kỷ nguyên hậu chiến. Mục tiêu chính thời chiến là tối đa hóa sản xuất chiến tranh thông qua đầu tư có định hướng. Để đạt được điều này, các khoản vay đã được phân loại thành ba hạng mục ưu tiên: Hạng A (cho các nguồn cung cấp chiến tranh quan trọng như đạn dược và nguyên liệu thô), Hạng B (cho người vay ưu tiên trung bình) và Hạng C (cho người vay ưu tiên thấp hoặc hàng tiêu dùng). Cơ quan trung tâm điều phối và phân bổ tín dụng thời chiến là Hiệp hội Kiểm soát Tài chính Quốc gia (National Financial Control Association), được thành lập năm 1942 và vận hành bởi BoJ. Chức năng chính của cơ quan này là điều phối cho vay (yushi assen), với cựu Thống đốc BoJ Ichimada Hisato giữ vai trò tổng thư ký chủ chốt.

Các biện pháp kiểm soát tín dụng được các quan chức thời chiến sử dụng đã tồn tại gần như không thay đổi sang thời kỳ hậu chiến, tồn tại dưới hình thức "hướng dẫn qua cửa sổ" (window guidance) ngoài khuôn khổ pháp luật và bí mật, được vận hành bởi BoJ. Ngay sau chiến tranh, Ichimada Hisato đã tái lập quyền kiểm soát hoàn toàn đối với số lượng và sự phân bổ ngành của các khoản vay mới.

Cụ thể, vào năm 1947, Bộ Tài chính đã ban hành Quy tắc về Việc Cung cấp Quỹ của Các Tổ chức Tài chính, tái lập hệ thống sản xuất ưu tiên thời chiến. Quy tắc này đặt ra giới hạn tối đa cho các khoản vay của mỗi tổ chức tài chính, dựa trên hệ thống phân loại cho vay thời chiến (A1, A2, B, C) gần như y hệt. Việc tái thiết lập và điều phối tín dụng này diễn ra tại Phòng Điều phối Cho vay (Yūshi Assenbu) thuộc Bộ phận Ngân hàng của BoJ.

Hệ thống phân bổ tín dụng này được hoàn thiện vào đầu những năm 1950 và trở thành cốt lõi trong thành công kinh tế thời hậu chiến của Nhật Bản. Nó hoạt động hiệu quả trong việc tránh tạo tín dụng không hiệu quả và chuyển hướng tiền mới tạo ra sang các hoạt động sản xuất có khả năng kiếm ngoại tệ (nhờ kiểm soát ngoại hối). Kết quả là, các ngành như dệt may, đóng tàu, thép, ô tô và điện tử lần lượt được nhận "đạn dược tiền tệ" ưu tiên. Điều này giúp Nhật Bản đạt mức tăng trưởng thực tế hơn 10% mỗi năm trong những năm 1960, một tốc độ mà cả thế giới gọi là "phép màu kinh tế". Cơ chế vận hành của Window Guidance Cơ chế hoạt động của Window Guidance (Chỉ đạo qua cửa sổ) rất trực tiếp. Hàng kỳ, mỗi ngân hàng thương mại đều phải nộp đơn xin hạn mức cho vay dự kiến cho Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ). Các ngân hàng ở Tokyo báo cáo về trụ sở chính tại Nihonbashi, trong khi các ngân hàng khu vực báo cáo về ba mươi ba chi nhánh của BoJ. Dựa trên các đơn này, BoJ sẽ điều chỉnh chúng để phù hợp với kế hoạch phân bổ tín dụng tổng thể của nền kinh tế. Tên gọi "Chỉ đạo qua cửa sổ" bắt nguồn từ chính thủ tục này: các quan chức ngân hàng phải đến tận BoJ và nhận thông báo về hạn ngạch cho vay của mình gần như trực tiếp tại quầy giao dịch (teller window) của Vụ Ngân hàng.

Window Guidance được xem là giải pháp để ngăn chặn cạnh tranh khốc liệt trong ngành ngân hàng. Vì các ngân hàng Nhật Bản được điều hành bởi những nhà quản lý muốn tối đa hóa thị phần (mà không bị ràng buộc bởi cổ đông như ở phương Tây), nếu được tự do, họ sẽ đổ xô cung cấp các khoản cho vay. WG đã giải quyết vấn đề này bằng cách tạo ra một liên minh độc quyền ngành (industry cartel) cổ điển, giới hạn mức độ cạnh tranh thông qua hạn ngạch, đồng thời cho phép BoJ kiểm soát ngành một cách thuận tiện từ trên xuống. Kết quả là, xu hướng định hướng tăng trưởng khiến các ngân hàng luôn phải cố gắng sử dụng hết hạn ngạch tối đa của mình để duy trì vị thế. Thực tế đã chứng minh, theo thủ tục này, thứ hạng của các ngân hàng hầu như không bao giờ thay đổi trong suốt thời kỳ hậu chiến, trừ các trường hợp sáp nhập.

Mặc dù Window Guidance là một công cụ kiểm soát tín dụng phi pháp lý (không có cơ sở luật định chính thức), nó lại đạt được mức độ tuân thủ cực kỳ cao. Sự tuân thủ này được đảm bảo thông qua "thuyết phục đạo đức" (moral suasion) – tức là áp lực hành chính không chính thức – dưới mối đe dọa trừng phạt gây thiệt hại lớn. BoJ nắm giữ quyền lực độc quyền để áp đặt các biện pháp trừng phạt đối với những ngân hàng vi phạm.

Đáng chú ý, BoJ áp dụng hình phạt tương tự cho cả việc vượt quá hạn mức cho vay lẫn sử dụng không hết hạn mức. Nếu ngân hàng không sử dụng hết hạn ngạch trong hơn một quý, hạn ngạch tương lai của họ sẽ bị giảm, buộc các ngân hàng phải chứng minh "sức mạnh" bằng cách luôn sử dụng hết 100% hạn ngạch để tránh bị tụt lại phía sau.

Các hình phạt mà BoJ có thể áp dụng rất nghiêm khắc và tốn kém đối với ngân hàng, bao gồm:

Cắt giảm hạn ngạch tái chiết khấu của ngân hàng qua đó giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ và ổn định, làm ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận.Áp dụng điều kiện bất lợi cho các giao dịch với BoJ.Giảm hạn ngạch Window Guidance trong tương lai.

Quyết định về các hình phạt này được thực hiện bởi các quan chức phụ trách từng ngân hàng cụ thể, người do đó nắm giữ quyền lực tùy tiện đáng kể, củng cố thêm tính độc tài của cơ chế này. Kết quả là, các nhà nghiên cứu đương thời kết luận rằng chỉ đạo qua cửa sổ luôn được các ngân hàng tuân thủ triệt để. Hạn mức tăng trưởng tín dụng, hay còn gọi là "room tín dụng" của Việt Nam 

Hạn mức tăng trưởng tín dụng, hay còn gọi là "room tín dụng", là một khái niệm quen thuộc trong ngành ngân hàng Việt Nam, nhưng nó chỉ chính thức được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) áp dụng từ năm 2011. Vì sao lại có chính sách này?

Vấn đề nằm ở giai đoạn trước đó, từ khoảng năm 2007 đến 2010. Đây là thời kỳ mà các ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay (tăng trưởng tín dụng) một cách quá nhanh và quá nhiều. Tốc độ tăng trưởng tín dụng trung bình mỗi năm lên tới khoảng 36%. Điều này giống như việc cơ thể bơm máu quá nhanh và quá mạnh, gây mất kiểm soát. Kết quả là, tổng số tiền cho vay so với tổng sản phẩm quốc nội (GDP) đã tăng từ 60,6% (năm 2005) lên đến hơn 106% (năm 2010). Tín dụng tăng quá nhanh đã đẩy lãi suất và lạm phát tăng vọt, gây ra sự bất ổn lớn trong nền kinh tế, đe dọa giá trị đồng tiền và gây biến động tỷ giá. Cơ Chế Phân Bổ "Room Tín Dụng" của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Cơ chế phân bổ hạn mức tăng trưởng tín dụng, hay còn gọi là "Room Tín Dụng", là một công cụ quản lý hành chính mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam sử dụng nhằm kiểm soát tốc độ cho vay của toàn bộ hệ thống ngân hàng, đảm bảo sự ổn định vĩ mô. Quy trình này được triển khai chặt chẽ, bắt đầu từ việc xác định mục tiêu vĩ mô chung cho đến phân bổ chi tiết và điều chỉnh linh hoạt cho từng tổ chức tín dụng.

Đầu tiên, NHNN sẽ xác định một chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng chung cho toàn hệ thống. Chỉ tiêu này không phải là con số ngẫu nhiên mà được tính toán dựa trên định hướng phát triển kinh tế của đất nước, cụ thể là mục tiêu tăng trưởng Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) đã được Quốc hội phê duyệt, đồng thời cân đối với mục tiêu kiểm soát lạm phát. Con số này (ví dụ năm nay là 16%) đóng vai trò là giới hạn tối đa mà tổng dư nợ cho vay của toàn bộ các ngân hàng được phép tăng trong năm, nhằm giữ cho lượng tiền bơm vào nền kinh tế ở mức hợp lý và an toàn.

Sau khi thiết lập mục tiêu chung, bước tiếp theo là phân bổ hạn mức chi tiết cho từng ngân hàng thương mại (NHTM) cụ thể. Đây là khâu then chốt, thể hiện tính kỷ luật và định hướng của chính sách. Việc phân bổ không cào bằng mà dựa trên hệ thống xếp hạng tổ chức tín dụng theo các quy định của NHNN (như Thông tư 52/2018). Các tiêu chí xếp hạng bao gồm mức độ an toàn vốn, chất lượng tài sản, tỷ lệ nợ xấu, và năng lực quản trị. Nhờ đó, những ngân hàng được xếp hạng cao (Hạng A) sẽ được ưu tiên cấp hạn mức tăng trưởng cao hơn mức trung bình của ngành, như một phần thưởng cho hoạt động an toàn và hiệu quả. Ngược lại, những ngân hàng có rủi ro cao hơn sẽ nhận hạn mức thấp hơn hoặc bị giới hạn nghiêm ngặt.

Cuối cùng, cơ chế này không hoàn toàn cứng nhắc mà luôn có sự linh hoạt trong điều chỉnh. Trong quá trình điều hành, NHNN có thể tiến hành nới room tín dụng bổ sung cho các ngân hàng. Việc nới room thường được ưu tiên cho các ngân hàng đã sử dụng gần hết hạn mức được giao, đồng thời cam kết điều hướng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, như nông nghiệp, doanh nghiệp nhỏ và vừa, hoặc sản xuất kinh doanh. Bằng cách này, "Room Tín Dụng" vừa là công cụ kiểm soát rủi ro vĩ mô, vừa là đòn bẩy hành chính để định hướng dòng vốn theo đúng mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia.

Hạn mức tín dụng (room tín dụng) ở Việt Nam không chỉ là một chỉ tiêu định hướng, mà mang bản chất là một mệnh lệnh hành chính cứng (hard command) của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Đây là điểm khác biệt cốt lõi, khiến cơ chế này có tính răn đe và hiệu lực tức thì trong hệ thống ngân hàng. Việc vượt qua giới hạn tăng trưởng tín dụng được giao sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng đối với tổ chức tín dụng vi phạm:

Bị Phạt và Hạ Xếp Hạng: Ngân hàng vượt room sẽ phải đối mặt với các hình thức xử phạt hành chính từ NHNN. Điều này cũng gần như chắc chắn dẫn đến việc hạ xếp hạng của ngân hàng đó trong năm tài chính tiếp theo (theo Thông tư 52/2018). Bị hạ xếp hạng đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ bị cấp room tín dụng thấp hơn rất nhiều trong kỳ điều hành tiếp theo, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng kinh doanh và lợi nhuận.

Kiểm Soát Đặc Biệt: Trong những trường hợp vi phạm nghiêm trọng hoặc liên quan đến các vấn đề rủi ro hệ thống, NHNN có thể áp dụng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn, thậm chí là kiểm soát đặc biệt đối với ngân hàng đó. Điều này giới hạn gần như toàn bộ hoạt động của ngân hàng và là một án phạt nặng nề nhất.

Sự cứng rắn của mệnh lệnh này cũng đi đôi với sự phân bổ có tính toán:

Các ngân hàng được xếp hạng cao (Hạng A) và tuân thủ tốt các quy định an toàn sẽ được cấp room cao hơn. Ngân hàng nào tích cực cho vay vào các lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ cũng sẽ được ưu tiên nới room giữa kỳ.

Ngược lại, ngân hàng hoạt động rủi ro, không hiệu quả, hoặc vượt rào sẽ bị phạt nặng. DNA Chung và Sự Tiến Hóa: So Sánh "Room Tín Dụng" (Việt Nam) và "Window Guidance" (Nhật Bản) Điểm tương đồng của “ Room tín dụng” và “ Window Guidance”

Khi đặt cơ chế "Room tín dụng" của Việt Nam cạnh huyền thoại "Window Guidance" của Nhật Bản, ta nhận thấy chúng không chỉ đơn thuần là những biện pháp kỹ thuật, mà chia sẻ một "bộ DNA chung" về tư duy quản lý kinh tế. Điểm tương đồng cốt lõi nhất nằm ở môi trường áp dụng: cả hai đều sinh ra và phát huy tác dụng mạnh mẽ trong nền kinh tế "Bank-centric" (phụ thuộc vốn ngân hàng). Ở những thị trường này, nơi thị trường vốn (trái phiếu, cổ phiếu) chưa đủ lớn và trưởng thành để thay thế vai trò cung ứng vốn chủ đạo, thì việc kiểm soát hệ thống ngân hàng chính là nắm giữ "van điều tiết" huyết mạch của toàn bộ nền kinh tế.

Mục tiêu tối thượng của cả hai cơ chế này đều là sự can thiệp trực tiếp vào Tổng cung tiền (M2) để kìm cương lạm phát. Thay vì sử dụng công cụ lãi suất truyền thống—vốn có thể gây sốc, làm tăng chi phí vốn và "bóp nghẹt" doanh nghiệp sản xuất—các nhà điều hành chọn cách kiểm soát số lượng tiền bơm ra ngay từ đầu nguồn. Bên cạnh đó, cả NHNN và BoJ đều sử dụng công cụ này như một phương tiện của Chính sách Công nghiệp (Industrial Policy). Họ dùng hạn mức tín dụng để mạnh mẽ "nắn" dòng tiền chảy vào các lĩnh vực sản xuất ưu tiên (Manufacturing), đồng thời dựng lên những con đập ngăn chặn dòng vốn đầu cơ chảy tràn lan vào các kênh rủi ro như bất động sản hay chứng khoán. Sự tiến hóa của cơ chế “ Room tín dụng “ của Việt Nam 

Tuy nhiên, sự khác biệt lớn nhất giữa hai cơ chế nằm ở hình thức biểu hiện, phản ánh sự tiến hóa trong tư duy quản lý từ thế kỷ 20 sang thế kỷ 21 và sự khác biệt của mô hình quản lý nhà nước của Việt Nam. Tại Nhật Bản trước đây, BoJ vận hành "Window Guidance" dưới một lớp màn bí ẩn. Các chỉ đạo thường được đưa ra trong những cuộc họp kín, không có biên bản công khai, và dựa nhiều vào "quan hệ cá nhân" uy quyền giữa quan chức ngân hàng trung ương và lãnh đạo các nhà băng. Nó mang dáng dấp của những "thỏa thuận ngầm" giữa các quý ông hơn là quy định pháp luật.

Ngược lại, tại Việt Nam, cơ chế này đã được "hành chính hóa" và minh bạch hơn về mặt quy trình. Dù công thức tính toán cụ thể có thể không được công bố 100%, nhưng NHNN quản lý dựa trên các văn bản pháp quy rõ ràng (như các thông tư về xếp hạng), với hệ thống chấm điểm và tiêu chí cụ thể (Hạng A, B, C). Đây là một bước tiến hóa quan trọng về tính pháp lý: chuyển từ những lời "thì thầm" đầy quyền lực trong phòng kín sang những mệnh lệnh hành chính bằng văn bản, tạo ra một sân chơi có luật lệ và khuôn khổ rõ ràng hơn cho các thành viên thị trường. Một điểm tiến bộ khác của cơ chế "Room tín dụng" tại Việt Nam so với phiên bản của Nhật Bản chính là sự gắn kết chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ và ý chí của người dân thông qua Quốc hội. Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không hoạt động như một ốc đảo tách biệt. Ngược lại, mọi quyết định về hạn mức tăng trưởng tín dụng đều được tính toán để phục vụ trực tiếp cho mục tiêu tăng trưởng GDP mà Quốc hội đã biểu quyết thông qua từ đầu năm. Điều này tạo ra một cơ chế "trách nhiệm giải trình" rất cao: NHNN phải đảm bảo rằng "van tín dụng" được mở ở mức độ vừa đủ—không quá ít để kìm hãm đà tăng trưởng, nhưng cũng không quá nhiều để gây lạm phát—nhằm hiện thực hóa bức tranh kinh tế chung mà đất nước đã lựa chọn.

Trong khi đó, nhìn lại lịch sử của Ngân hàng Nhật Bản (BoJ) thời kỳ áp dụng "Window Guidance", chúng ta thấy một nghịch lý thú vị. Vấn đề lớn nhất của BoJ không phải là họ thiếu quyền lực hay bị Chính phủ chèn ép, mà ngược lại, là sự độc lập quá mức đến mức thiếu vắng sự kiểm soát. Các quan chức BoJ thời đó nắm trong tay công cụ quyền lực nhất của nền kinh tế là "số lượng tín dụng" (quyết định bơm tiền cho ai, cắt tiền của ai), nhưng lại vận hành nó như một "hộp đen" kỹ trị. Họ đưa ra các quyết định sinh sát đối với nền kinh tế dựa trên toan tính nội bộ mà thiếu đi trách nhiệm phải giải trình minh bạch trước Quốc hội hay Chính phủ dân cử.

Chính sự thiếu hụt cơ chế giám sát này đã biến BoJ thời đó thành một dạng "nhà nước trong nhà nước", nơi các kỹ trị viên ngân hàng có thể theo đuổi những mục tiêu riêng—thậm chí là cố tình tạo ra áp lực kinh tế để buộc tái cơ cấu—mà công chúng không hề hay biết. Ngược lại, mô hình của Việt Nam, dù mang nặng tính hành chính, lại thể hiện sự ưu việt về mặt thể chế chính trị: nó biến hệ thống ngân hàng thành "băng chuyền" chuyển tải mục tiêu của Quốc hội vào đời sống. Ở đó, dòng tiền không chảy theo ý chí chủ quan của một nhóm chuyên gia ngân hàng, mà chảy để phục vụ nhiệm vụ tăng trưởng chung của cả quốc gia. Tín Dụng "Nóng": Nguy Cơ Bong Bóng và Áp Lực Tăng Trưởng Lên Hệ Thống Ngân Hàng

Cơ chế "Room tín dụng" của Việt Nam đã thể hiện nhiều điểm tiến bộ trong việc tạo ra khuôn khổ minh bạch và trách nhiệm giải trình so với "Window Guidance" lịch sử của Nhật Bản. Tuy nhiên, dù công cụ có hiện đại đến đâu, nó vẫn đang phải đối mặt với thực tế: ý chí tăng trưởng cao đang gây áp lực quá mức lên chính sách tiền tệ.

Dữ liệu gần đây đang phát đi những cảnh báo rõ rệt. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm 2025 ở mức 16% – vốn đã là một con số cao – nhưng chỉ trong nửa đầu năm, tín dụng đã tăng đến 10%, mức cao nhất kể từ đại dịch COVID-19. Đây là thực tế đáng lo ngại khi tín dụng tại Việt Nam thường tăng mạnh hơn vào nửa cuối năm.

Phó Thống đốc Đoàn Thái Sơn xác nhận, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng đạt 17,14 triệu tỷ đồng, tương đương mức tăng 11,08% so với đầu năm 2024. Đáng chú ý hơn, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, tín dụng đã tăng khoảng 20,19% – mức tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua và vượt xa mức trung bình nhiều năm (14,5%). Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đã bày tỏ lo ngại khi tính đến cuối năm 2024, dư nợ tín dụng so với GDP đã đạt mức 134%. Tỷ lệ này tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho hệ thống tài chính và nền kinh tế, đặc biệt khi nền kinh tế phụ thuộc quá lớn vào kênh vốn ngân hàng.

Sự gia tăng mạnh mẽ của tín dụng ngân hàng trong hai năm trở lại đây đi kèm với sự tăng giá mạnh mẽ của bất động sản, đang gây nên những lo ngại nghiêm trọng về bong bóng tài sản và nguy cơ suy thoái kinh tế.

Dòng vốn tín dụng khổng lồ này dường như đang không ngừng chảy vào lĩnh vực này. Theo số liệu NHNN, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản đã vượt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024, chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Cùng với đó, giá bất động sản ở các đô thị lớn liên tục thiết lập các mức đỉnh mới. Tại Hà Nội, từ năm 2023 đến nay, giá căn hộ đã tăng khoảng 30–40%, đưa mặt bằng giá phổ biến lên khoảng 70–90 triệu đồng/m² ở nhiều dự án. Hầu hết sản phẩm mở bán có giá trên 4 tỷ đồng, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường. Cá biệt, nhiều căn hộ đã bàn giao cũng ghi nhận mức tăng phổ biến hơn hai lần chỉ trong vòng gần ba năm. Phải chăng mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao – một khát vọng chính đáng của quốc gia – lại có lẽ đang tạo thành một áp lực không thể tránh khỏi, buộc chính sách tín dụng phải gồng gánh và chấp nhận nhiều rủi ro hơn một điều có thể sẽ dẫn đến nguy cơ bùng nổ bong bóng tài sản ?