Thuế 20% và bài toán công bằng

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến cho đề xuất phương án đánh thuế 20% trên lãi thực tế bất động sản – tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lệ – thay vì cách tính hiện hành phổ biến là 2% trên giá bán được áp dụng hiện nay.

Đây là một đề xuất cần thiết và đúng hướng, thể hiện nỗ lực đưa thị trường bất động sản tiến tới minh bạch và công bằng hơn, đúng với nguyên tắc công bằng thuế: thu nhập phát sinh từ tài sản – nhất là khi tài sản tăng giá nhờ vào hạ tầng và quy hoạch công – thì phải đóng góp trở lại cho xã hội.

Tuy nhiên, thuế là một chính sách nhạy cảm, ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền và tâm lý người dân. Do vậy, cần thiết được thiết kế một cách hợp lý để tránh tạo gánh nặng trong các giao dịch thiết yếu : ai sinh lời nhiều, đóng góp nhiều; ai mua bán vì nhu cầu thực thì được bảo vệ.

Tôi có ba đề xuất như sau :

-       Thứ nhất, miễn thuế khi người dân bán căn nhà ở chính và duy nhất, nơi họ đã thực sự sinh sống, để tái định cư, chuyển công tác hoặc vì hoàn cảnh gia đình. Đây là loại giao dịch không nhằm mục tiêu đầu cơ, không tạo ra “giá trị đầu tư” thực sự. Đánh thuế trong những trường hợp như vậy sẽ không phù hợp với tinh thần nhân văn của chính sách thuế.

-       Thứ hai, miễn thuế hoàn toàn đối với người dân bán bất động sản để mua nhà nơi sẽ là nơi ở chính của họ. Ví dụ các cặp vợ chồng sinh sống và làm việc tại Hà Nội, đang thuê nhà tại Hà Nội, nhưng sở hữu đất ở quê, muốn bán đất ở quê để mua nhà là nơi ở chính tại Hà Nội. Giao dịch này cũng nên được miễn thuế để tạo điều kiện cho người dân « an cư lạc nghiệp ».

Chính sách này sẽ giúp người dân có thể dịch chuyển cư trú linh hoạt, không bị cản trở bởi chi phí thuế.

Tuy nhiên, hai trường hợp này có thể sẽ gặp khó khăn khi triển khai trên thực tế.

Trước hết, pháp luật Việt Nam hiện chưa có định nghĩa rõ ràng và nhất quán về “nơi ở chính”.

Trong khi nhiều người sinh sống và làm việc tại nơi khác với hộ khẩu thường trú, thì cơ quan thuế lại chủ yếu dựa vào hộ khẩu hoặc giấy tạm trú để xác định nơi cư trú, dễ dẫn đến tranh cãi hoặc bị hiểu sai.

Ngoài ra, nếu không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, chính sách này có thể bị lợi dụng để trốn thuế, khi người bán thực chất không mua nhà để ở mà chỉ chuyển sang đầu tư chỗ khác, rồi tiếp tục giao dịch lướt sóng. Việc giám sát chuỗi giao dịch liên kết – từ bán đất cũ đến mua nhà mới, theo dõi mục đích sử dụng – hiện cũng còn hạn chế vì dữ liệu chưa liên thông đầy đủ giữa cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và địa phương. Không có công cụ hậu kiểm, như yêu cầu người mua phải cư trú tối thiểu bao nhiêu năm tại nhà mới, thì miễn thuế có thể bị biến tướng và mất hiệu quả.

Do đó, nếu áp dụng chính sách này, Nhà nước cần kèm theo các điều kiện rõ ràng: ví dụ chỉ miễn thuế khi người bán chưa sở hữu nhà ở tại nơi cư trú mới trong bốn năm trước đó, hoặc buộc hoàn thuế nếu bán lại căn nhà trong vòng hai năm, tránh việc chính sách trở thành “kẽ hở” cho đầu cơ cá nhân.

-       Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản nên được giảm dần theo thời gian sở hữu. Một lộ trình thuế suất giảm dần – ví dụ giảm 5% mỗi ba năm, miễn hoàn toàn sau 15 hoặc 20 năm là hợp lý, vì có tính đến những chi phí thực tế mà người bán phải chi trả trong suốt những năm nắm giữ tài (đóng thuế đất, duy tu bảo trì, giữ gìn cải tạo…). Do vậy nếu sau 10 hay 15 năm người dân bán tài sản, thì lợi nhuận (nếu có) không phải là thu nhập ngắn hạn đáng đánh thuế cao.

-       Thứ tư, nên thiết kế một số trường hợp miễn hoặc giảm thuế đặc biệt, chẳng hạn như với người cao tuổi, người có hoàn cảnh khó khăn, người bán tài sản để chữa bệnh, học hành, hoặc người bán bất động sản có giá trị nhỏ dưới một ngưỡng hợp lý (nông thôn, vùng sâu, vùng xa…).

Ví dụ : một người mua đất 1 tỷ, bán 2 tỷ – nếu đánh thuế 2% trên giá bán, chỉ phải nộp 40 triệu đồng. Nhưng nếu đánh 20% trên lãi 1 tỷ, họ phải nộp tới 200 triệu đồng. Đây là cách đánh thuế trúng và đánh mạnh vào đầu cơ.

Ngược lại, nếu một người lời rất ít – ví dụ mua 1,9 tỷ, bán 2 tỷ – thì thuế 2% vẫn là 40 triệu, trong khi thuế 20% trên lãi 100 triệu chỉ là 20 triệu. Người bán lời thấp rõ ràng được bảo vệ. Với cách tính cũ, người dân vẫn phải nộp thuế ngay cả khi đang lỗ, trong khi với cách tính mới, không phải nộp đồng nào – điều đó mới thực sự công bằng.

Một điểm thú vị là nếu một người bán bất động sản với mức lời đúng bằng 10% so với giá bán, thì số tiền thuế nộp theo cách cũ (2% trên giá bán) và theo cách mới (20% trên phần lãi) sẽ bằng nhau.

Ví dụ: nếu mua nhà là 1,8 tỷ, bán nhà với giá 2 tỷ đồng , do vậy lãi là 200 triệu (tức đúng 10%), thì:

- Thuế 2% trên giá bán = 40 triệu;

- Thuế 20% trên lãi 200 triệu = cũng 40 triệu.

Có thể thấy, 10% trở thành “vạch phân định” . Với công thức hiện tại (thuế khoán 2% trên giá bán), những người bán nhà dù lời ít hay nhiều vẫn chịu một mức thuế như nhau. Nhưng với cách tính mới, chỉ khi người bán đạt lợi nhuận từ 10% trở lên, thì số thuế họ phải nộp mới bắt đầu vượt mức 2% cố định cũ.

Việc Bộ Tài chính đề xuất mức thuế 20% trên phần lãi không phải ngẫu nhiên, mà nhằm đặt ra một ranh giới rõ giữa giao dịch thật và đầu cơ.

Nếu mục tiêu của Nhà nước là “nới tay” hơn với hoạt động đầu cơ, thì lẽ ra Bộ Tài chính sẽ đề xuất một mức thuế suất thấp hơn, ví dụ 10% (trong trường hợp này thì « vạch phân định sẽ là 20% » chứ không còn là 10% nữa). Việc chọn con số 20% cho thấy rõ ràng chủ đích chính sách không chỉ là để tăng thu, mà là để điều chỉnh hành vi thị trường, nhằm tạo một môi trường kinh doanh minh bạch, bền vững và lành mạnh hơn.

Trong bối cảnh thu nhập trung bình còn thấp, giá nhà cao và nhu cầu an cư vẫn là ưu tiên lớn với đại đa số người lao động, thuế không thể chỉ là công cụ thu ngân sách đơn thuần, mà còn là công cụ phát triển, là tuyên ngôn về công bằng, là cách một xã hội định nghĩa đâu là hành vi nên được khuyến khích, đâu là hành vi nên bị điều tiết.

Để hoàn thiện hơn nữa, chính sách cần được thiết kế sao cho vừa làm trong sạch thị trường, vừa đảm bảo nguồn thu hợp lý để Nhà nước tái đầu tư vào hạ tầng và phúc lợi, vừa mang tính khuyến khích đối với những người có nguyện vọng ổn định nơi ở, mua nhà để sống.