Thành phố 'ma' ở Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc lại trở thành một trong những chủ đề được bàn tán nhiều nhất ở thời gian gần đây, khi khoản nợ 300 tỷ USD của Evergrande được hé lộ. Theo đó, các thành phố "ma" cũng trở thành một yếu tố khác gây chú ý. Trong khi những khu nhà này là minh chứng cho sự phụ thuộc của Trung Quốc vào lĩnh vực bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng, thì số lượng lại rất khó để xác định.

Li Gan là giáo sư kinh tế tại Đại học Texas A&M và giám đốc Trung tâm Khảo sát và Nghiên cứu Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc tại Đại học Kinh tế và Tài chính Tây Nam Thành Đô. Ông cũng được coi là một chuyên gia hàng đầu về thị trường địa ốc Trung Quốc. Khi được phóng viên Insider hỏi rằng Trung Quốc có bao nhiêu thành phố "ma", ông không có câu trả lời.

Địa điểm nổi tiếng nhất có lẽ là khu Khang Ba Thập của thành phố Ordos (Nội Mông). Năm 2000, thành phố này được dự tính sẽ là nơi sinh sống của hơn 1 triệu người, nhưng sau đó đã giảm xuống còn 300.000 người. Cuối cùng, đầu năm nay, Khang Ba Thập đã thu hút được cư dân đến sau khi Bắc Kinh chuyển một số trường học top đầu đến nơi này.

Năm 2015, nhiếp ảnh gia Kai Caemmerer đã đến Trung Quốc để khám phá những thành phố "ma". Ông đã chụp một số bức ảnh về dãy nhà cao tầng kéo dài vô tận nhưng không có bất kỳ dấu hiệu nào về việc có người sinh sống.

Những căn hộ như vậy chiếm một phần đáng kể trong thị trường bất động sản rộng lớn của Trung Quốc - quy mô gấp đôi Mỹ và đạt giá trị 52 nghìn tỷ USD vào năm 2019. Theo số liệu mới từ cuộc Khảo sát Tài chính hộ gia đình do Gan chỉ đạo, 21% căn hộ, tương đương 65 triệu, đã bị bỏ trống vào năm 2017.

65 triệu căn nhà không có người ở có thể "chứa" toàn bộ dân số của nước Pháp. Nhưng không giống như Mỹ hay Nhật Bản - những ngôi nhà bị bỏ hoang nằm ở nhiều bang khiến nhiều nơi trở thành thị trấn "ma", những ngôi nhà này không bị bỏ hoangmà là không có người sử dụng.

Theo Gan, đây là một hiện tượng "độc đáo" của Trung Quốc.

Đầu tiên, các thành phố "ma" này không phải nằm ở những địa điểm trong tình trạng hư hỏng. Thay vào đó, những nơi này có rất nhiều khu căn hộ được xây dựng mới, được mua để làm một khoản đầu tư. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy cung và cầu không có sự tương đồng.

Xin Sun - giảng viên cấp cao về kinh doanh Trung Quốc và Đông Á tại King’s College London, nhận định: "Những ngôi nhà trống này đã được bán hết cho nhà đầu tư, người mua. Tuy nhiên, họ lại không đến đó sinh sống."

Về phía nguồn cung, Sun cho biết, chính phủ đã ghi nhận doanh thu lớn từ việc bán đất cho các nhà phát triển. Ông nói: "Điều này mang lại động lực lớn cho chính phủ để khuyến khích sự phát triển hay vì hạn chế."

Economist đưa tin vào tháng 1, mỗi năm, Trung Quốc bắt đầu xây dựng 15 triệu ngôi nhà mới, con số cao gấp 5 lần Mỹ và châu Âu cộng lại. Ngoài việc chính phủ thúc đẩy, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng là một động lực lớn khác. Số liệu của WB chỉ ra rằng, 61% dân số Trung Quốc sống ở các thành phố vào năm ngoái, 2 thập kỷ trước đó là 35,8%.

Tuy nhiên, theo Gan, việc đo lường tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc có một số sai sót. Khi khu vực nông thôn được phân loại thành đô thị, người dân tại đó đã có nhà. Do đó, khi họ chưa chuyển đi và không cần nơi ở mới, nhóm này vẫn được tính vào tốc độ đô thị hoá.

Sun cho hay, về phía cầu, xu hướng tăng của giá nhà đã tạo ra nhu cầu lớn đối với thị trường thứ cấp. Ông nói: "Trong 2 thập kỷ qua, giá nhà đã tăng gấp nhiều lần ở nhiều nơi. Hầu hết người dân Trung Quốc đều chưa chứng kiến quả bong bóng bất động sản nào như những gì Mỹ hay Nhật Bản đã trải qua."

Su nhận định: "Do đó, hầu hết mọi người đều tin rằng đầu tư bất động sản là cách tốt nhất để bảo toàn và tạo ra của cải. Điều này đã kích thích nhu cầu mua thêm bất động sản."

Theo báo cáo của Trung tâm Công nghệ Sinh học Quốc gia, tỷ lệ sở hữu nhà ở Trung Quốc là khá cao: hơn 90% hộ gia đình là chủ nhà và hơn 20% chủ nhà ở Trung Quốc sở hữu nhiều hơn.1 ngôi nhà. Trong khi đó, tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ là 65%.

Ngoài ra, tài sản của các hộ gia đình đa số cũng là bất động sản khi lĩnh vực này chiếm tới 70%, cao hơn nhiều so với các nền kinh tế phương tây.

Tuy nhiên, nhu cầu đối với các căn hộ lại bị ảnh hưởng bởi một loạt yếu tố, theo Bernard Aw - nhà kinh tế châu Á Thái Bình Dương của Coface. Các yếu tố đó là: số lượng nhà giá quá đắt đỏ đang tăng, dân số già và tốc độ tăng trưởng dân số chậm lại.

Aw nói: "Họ đã tạo ra nguồn cung quá lớn và bán ra. Đó là lý do tại sao có quá nhiều căn nhà trống."

Evergrande có hơn 1.300 dự án phát triển ở 280 thành phố - nơi tập trung hơn 12 triệu dân. Song, công ty này còn có khoản nợ 300 tỷ USD và 1,6 triệu căn hộ chưa được bàn giao.

Song, nhà phát triển này chỉ chiếm một phần nhỏ trong số những vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc. Gan nói: "Evergrande có vấn đề về các căn hộ chưa có người ở, nhưng lỗi không hoàn toàn ở họ. Thị phần của tập đoàn này vẫn còn nhỏ."

Năm 2017, Bloomberg đã miêu tả một kịch bản ác mộng đối với Bắc Kinh, đó là người mua vội vã bán bất động sản thứ 2 nếu thị trường xuất hiện những "vết nứt", từ đó tạo vòng xoáy giá lao dốc. Theo Gan, kịch bản này đã diễn ra nhưng không phải vì những vấn đề của thị trường.

Gan nói, chính phủ đang siết chặt quy định hoàn thành một giao dịch mua bán bất động sản để không khuyến khích chủ nhà bán nhà. Ông nói về những gì đang diễn ra: "Trung Quốc có thể ngừng loại hình giao dịch này, thay đổi số năm sở hữu nhà. Nếu giá quá thấp, Bắc Kinh sẽ không cấp cho bạn giấy chứng nhận mua bán."

Do đó, mức giá không giảm quá nhanh nhưng khối lượng giao dịch sụt giảm hàng loạt. Chính động thái này có thể gây nhiều áp lực cho những người cần bán nhà để huy động tiền mặt, Gan nói.