TIPS KHI THUÊ MẶT BẰNG VÀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
Xin chào mọi người. Hôm nay (23/08/2021) là ngày đầu tiên HCM bắt đầu 2 tuần cách ly “tang cường” đầy cam go. Bình tiếp tục chia sẻ một số Tips cá nhân trong quá trình thực tế đi làm hàng ngày. Khi dịch bệnh qua đi là lúc thị trường sẽ bắt đầu hoạt động trở lại, sẽ có những người ra đi, những người ở lại và cũng có những người mới gia nhập thị trường.
Một trong những điều đầu tiên khi bắt đầu khởi sự kinh doanh Bán lẻ - F&B, mình đều phải dính đến việc đi tìm kiếm mặt bằng và khảo sát thị trường. Hôm nay Bình sẽ chia sẻ một số tips thực tế mà bản thân đã trải nghiệm cũng như chuẩn bị khi thị trường mở cửa.
I) CÁC THÔNG TIN LƯU Ý KHI TIẾP XÚC CHỦ NHÀ
1. Sơ đồ mặt bằng thuê bao gồm chiều ngang mặt tiền, chiều sâu, diện tích cửa hàng và vỉa hè.

2. Các điều khoản thuê thương mại bao gồm
• thời hạn hợp đồng: 1 – 5 năm thậm chí 10 năm tùy vào mô hình
• giá thuê và phương thức thanh toán: hàng tháng, hàng quý, hàng năm tùy vào mô hình kinh doanh
• tiền đặt cọc: 1 -3 tháng, thậm chí có những mô hình lớn không đặt cọc nhưng trả tiền nhà 6 tháng hoặc 1 năm một lần.
• thời hạn thay đổi tiền thuê nhà: cố gắng tăng không quá 10% sau 2-3 năm. Đàm phán lại nếu gặp trường hợp bất khả kháng.• thời gian bàn giao và cho phép sửa chữa: càng lâu càng tốt, thời gian sẽ dời lại nếu gặp trường hợp bất khả kháng.

3. Các điều khoản bất khả kháng cần lưu ý
• giảm tiền nhà trong thời gian dịch bệnh
• giảm giá xin theo quý hay năm
• thương lượng trên tinh thần hợp tác, không XIN CHO.
• thời gian bàn giao dính dịch thì sẽ dời lại
• thời gian bắt đầu tính tiền thuê dính dịch thì sẽ dời lại.
4. Bảng biển được để như thế nào
5. Thời gian hoạt động có bị hạn chế gì không
6. Bàn ghế ngoài trời có được để không
7. Chỗ giữ xe khu vực xung quanh
8. Các yêu cầu về MEP
• đồng hồ điện riêng. Đặc biệt là điện 3 pha. Tối thiểu 60A -3 pha cho quán cà phê máy, thức ăn nhanh.
• đồng hồ nước riêng
• cấu trúc và tình trạng nhà, mình khá lưu tâm điều này vì ảnh hưởng tới chi phí đầu tư cải tạo.

II) KHẢO SÁT NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
Việc tiến hành chuyên sâu có thể áp dụng cho một lên tới nhiều đối thủ trực tiếp, gián tiếp để có được bức tranh tổng thể về khu vực mục tiêu.
1. Khảo sát khu vực Nghiên cứu Khu vực tổng quan:
Chọn khu vực cụ thể để nghiên cứu từ đó sẽ khảo sát cụ thể xuống:
• Số lượng dân cư trong bán kính 1km
• Các cung đường liên quan tới ngành nghề. Ví dụ: Ăn uống (F&B), Cửa hàng tiện ích (CVS), Nhà thuốc (Pharmacy), Thời trang, v.v.
• Lựa chọn cung đường liên quan tới kinh doanh để phân tích.
• Lựa chọn đối thủ để tiến hành Nghiên cứu chuyên sâu

2. Khảo sát đối thủNghiên cứu sơ cấp bằng cách trực tiếp thực hiện thu thập dữ liệu:
• Định vị thị trường (Positioning): Nắm bắt và nhận định được thương hiệu của mình so với đối thủ. Ví dụ: Cần biết rõ mình đang ở dạng mô hình nào (F&B model) để xác định đúng Concept đối thủ tương đương. Làm kim tứ đồ dựa trên Thương hiệu – Concept – Giá bán
• Phân tích SWOT: để biết được bản thân so với các đối thủ
• So sánh Menu: dựa trên Thành phần (Component) và Giá bán (Pricing)
• So sánh về đánh giá từ khách hàng: Qua Foody, Facebook, Tripadvisor, v.v.
Từ dữ liệu nghiên cứu sơ cấp, sẽ tiến hành Khảo sát kinh doanh của đối thủ
• Số lượng khách mỗi ngày (AC) cho Sáng (nếu có), Trưa và Tối
• Trung bình một khách trả bao nhiêu (AT)
• Tổng hợp doanh thu theo tuần
• Dự đoán doanh thu hàng tháng
• Giá thuê nhà