“ Hòa khí sinh tài” có lẽ không xuất hiện trong những công văn mà thế giới di dộng phát hành gửi đến những chủ thuê mặt bằng trong khoảng thời gian gần đây. Hai bên chẳng thể nào giữ hòa khí khi đã bất đồng quan điểm và xung đột lợi ích với nhau. Câu chuyện của thế giới di động thu hút được sự quan tâm đông đảo từ người dân không chỉ vì cái cách mà thế giới di động thực hiện mục đích “biến chi phí cố định thành chi phí có thể thay đổi, đối với tiền thuê mặt bằng” mà đó còn là câu chuyện phổ biến của các bên trong quan hệ thuê tài sản, khi dịch covid 19 bùng phát và ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh.
Đã có rất nhiều quan điểm và bình luận đến từ nhiều chuyên gia pháp lý, người dân và cả chính bên cho thuê mặt bằng kể từ khi những công văn của thế giới di động được phổ biến trên mạng xã hội. Bài viết mang góc nhìn cá nhân của người viết, mong muốn mang tới thêm một quan điểm dành cho mọi người tham khảo và thậm chí có thể rút ra những bài học pháp lý cho mình trong các quan hệ pháp luật.
Bài viết tập trung làm rõ các câu hỏi: (i) Liệu dịch bệnh covid- 19 bùng phát có phải là sự kiện bất khả kháng trong quan hệ thuê mặt bằng kinh doanh giữa thế giới di dộng và bên cho thuê?, (ii) Sự kiện bất khả kháng có phải là cơ sở để miễn thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê?, (iii) Trách nhiệm dân sự nào có thể áp dụng nếu xuất hiện vi phạm hợp đồng?
Trước tiên, chúng ta cần tóm tắt lại quá trình vụ việc:
1.Tóm tắt vụ việc
01. Thế giới di động (sau đây viết tắt là TGDD, được hiểu bao gồm cả điện máy xanh) đã phải đóng cửa hoặc hạn chế kinh doanh đối với gần 2000 của hàng trong tháng 7.
02. Báo cáo tài chính của Công ty CP đầu tư thế giới di động ( sau đây viết tắt là MWG) trong 8 tháng đầu năm 2021 đối với hoạt động TGDĐ có xu hướng giảm 8% doanh thu so với năm 2020, tuy nhiên vẫn ghi nhận có lợi nhuận sau thuế [1].
03. Làn sóng dịch covid 19 lần thứ 4 bắt đầu từ ngày 27/4 đến hiện nay, tại thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh miền năm, trong đợt dịch không ít lần các của hàng phải đóng cửa thực hiện giãn cách xã hội thậm chí hạn chế hoạt động của người giao hàng gây ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh [2].
04. Ngày 02 tháng 08 năm 2021 TGDĐ gửi công văn tới một số chủ cho thuê mặt bằng ( quý đối tác mặt bằng) không bào gồm các đối tác đã đạt được thỏa thuận với nội dung chính: (1) không tính tiền thuê và không thanh toán 100% đối với thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan Nhà nước; (2) không tính tiền thuê 70% và thanh toán 30% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng bị hạn chế để phối hợp phòng chống dịch;(3) áp dụng đối với nội dung (1) và (2) trong khoảng thời gian từ 1/1/2021 đến ngày 1/8/2021 [3].( lưu ý: Nội dung cấn trừ thanh toán sẽ không phải là nội dung chính và bài viết sẽ không bàn luận. Bài viết cũng sẽ không bàn luận các công văn có trước công văn phát hành vào ngày 2/8/2021).
05. Ngày 05 tháng 10 năm 2021 TGDĐ phát hành thêm công văn với nội dung chính: “Sau ngày 25/10/2021, nếu công ty không nhận được bất kì phản hồi nào từ đối tác thì sẽ tiến hành các nội dung như đã thông báo trong công văn ngày 02/08 đồng thời sẽ xúc tiến các thủ tục để thanh lý hợp đồng thuê theo điều kiện bất khả kháng được nêu trong hợp đồng mà hai bên đã ký” [4].
06. Bên cho thuê mặt bằng, ông T.H.M không đồng ý với yêu cầu của TGDĐ [5].
2. Liệu dịch bệnh covid- 19 bùng phát có phải là sự kiện bất khả kháng trong quan hệ thuê mặt bằng kinh doanh giữa thế giới di dộng và bên cho thuê?
07. Một khi hợp đồng đã được ký kết và có hiệu lực pháp lý sẽ rằng buộc các bên trong quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, các bên có thể thực hiện những sửa đổi, bổ sung hợp đồng thông qua sự bày tỏ quan điểm với bên còn lại. Vì vậy, một số ý kiến cho rằng TGDĐ phát hành công văn gửi tới đối tác sai là không đúng, đó là quyền của TGDĐ. Tuy nhiên, những tranh cãi nằm ở nội dung công văn.
08. Trong công văn phát hành ngày 02/08 TGDĐ không nêu căn cứ pháp lý/ hợp đồng để yêu cầu đối tác không tính tiền thuê 70% (được hiểu là giảm tiền thuê mặt bằng, vì vậy người viết sẽ sử dụng cụm từ này để tránh nhầm lẫn trong những bình luận phía dưới)/ không tính tiền thuê 100 % (dưới đây sẽ được hiểu là không tính tiền thuê). Do đó, chưa thực sự rõ TGDĐ sử dụng căn cứ nào để yêu cầu không tính tiền, giảm tiền thuê. Tuy nhiên, TGDĐ đã viện dẫn lý do dịch bệnh và đồng thời đã sử dụng quy định sự kiện bất khả kháng (SKBKK) để thanh lý hợp đồng nếu chủ cho thuê mặt bằng không đồng ý, ( xem mục 5).
09. Từ đó, người viết sẽ phân tích quy định pháp luật về SKBKK đối với yêu cầu của TGDĐ, bên cạnh việc xem xét các quy định thực hiện hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi tại điều 420 BLDS 2015 và thỏa thuận của các bên.
10. Quan hệ thuê mặt bằng là một quan hệ dân sự về tài sản, TGDĐ là một thương nhân, thông qua hợp đồng thuê để sử dụng mặt bằng làm địa điểm kinh doanh mà không trực tiếp sinh lời. Mặt khác, chủ nhà cho thuê là một bên trong hợp đồng, họ không phải là thương nhân, việc cho thuê để kiếm lời là “lợi ích thông thường trong dân sự”. Do đó đây không phải hoạt động thương mại chịu sự điều chỉnh trước tiên của Luật thương mại. Vì vậy, người viết chỉ sử dụng những quy định của Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) để phân tích các vấn đề pháp lý liên quan. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, nếu như hợp đồng các bên kí kết có những thay đổi đối nghịch lại thông tin được bình luận, sẽ phát sinh nhiều vấn đề pháp lý nằm ngoài phạm vi những gì đã được giới hạn và bày tỏ trong bài viết.
11. SKBKK được quy định tại điều 156.1 BLDS 2015: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Điều đó đòi hỏi làn sóng covid- 19 lần thứ 4 diễn ra phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện mới được coi là một sự kiện bất khả kháng trong quan hệ thuê mặt bằng giữa TGDĐ và bên cho thuê, bao gồm: (i) sự kiện xảy ra một cách khách quan, (ii) không thể lường trước được, (iii) không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
(i) Sự kiện xảy ra một cách khách quan
12. Những thông tin thông thường sẽ không thể được xem xét là một sự kiện. Điều mà theo như chính nghĩa của nó là sự việc xảy ra trong cuộc sống. Mà cụ thể hơn, luôn có sự đòi hỏi sự kiện xảy ra phải gắn chặt với quan hệ của các bên, trong đó có một bên có nghĩa vụ bị tác động tiêu cực của sự kiện. Điều này hoàn toàn tương thích với những gì xảy ra ở miền nam khi dịch covid 19 bùng phát.
13. Xảy ra một cách khách quan là xem xét nguyên nhân phát sinh của sự kiện. Với ý nghĩa của mình hai từ khách quan đã loại bỏ đi yếu tố lỗi của bên có hành vi vi phạm. Mặt khác, nếu như sự kiện phát sinh do lỗi của bên có quyền, việc xem xét dưới góc độ là sự kiện bất khả kháng là không hợp lý, đòi hỏi phải xem xét các quy định pháp luật dân sự về miễn trách nhiệm do lỗi của bên có quyền. Điều đó đã loại bỏ đi nguyên nhân phát sinh do hành vi pháp lý của hai bên chính trong quan hệ hợp đồng và đặt ra vấn đề xem xét nguyên nhân từ bên ngoài. Bao gồm yếu tố tự nhiên hoặc hành vi của con người.
14. Nếu như covid 19 lần đầu bùng phát ở Trung Quốc vẫn chưa được xác định nguồn gốc gây lây lan dịch bệnh nhưng vẫn được xem xét do tự nhiên, thì làn sóng lây lan dịch bệnh covid 19 lần thứ 4 xảy ra ở miền nam (bao gồm cả Việt Nam) nên được xem xét là do quá trình tiếp xúc lây lan từ con người hay nói cách khác là hành vi của con người. Dựa vào các nguồn tin tức báo chí có thể khẳng định nguyên nhân gây bùng phát và lây lan dịch bệnh covid 19 ảnh hưởng tới quan hệ thuê mặt bằng không phát sinh từ bất kì bên TGDĐ hay bên cho thuê.
15. Điều đó khẳng định sự kiện covid 19 bùng phát là sự kiện xảy ra một cách khách quan.
(ii) Không thể lường trước được
16. Sẽ là thiếu thiện chí, trung thực nếu như một bên trong hợp đồng có những thông tin hoặc khả năng để có thể biết được một sự kiện sẽ xảy ra mà không thông báo cho bên còn lại của hợp đồng. Điều đó đòi hỏi sự không thể lường trước được phải được xem xét bởi các bên trong hợp đồng.
17. Thời điểm để xác định các bên không thể lường trước được là một vấn đề có khá nhiều quan điểm đến từ các học giả, tuy nhiên một cách phổ biến đều công nhận rằng tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng là thời điểm xác định các bên có thể lường trước được sự kiện xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng hay không? Bởi, kể từ khi giao kết hợp đồng sẽ phát sinh nghĩa vụ buộc các bên phải thực hiện, khiến cho các bên phải xem xét các điều kiện, yếu tố để ký kết hợp đồng và chịu trách nhiệm với hành vi pháp lý của mình tại thời điểm trước khi giao kết hợp đồng.
18. Đánh giá về sự lường trước cũng là một điều khó khăn trong những trường hợp phức tạp, mà vụ việc chúng ta bình luận là một trong số đó. Nhà làm luật không đưa ra những giải thích về sự lường trước, hoặc có những tiêu chí cụ thể, mà chỉ quy định sự kiện xảy ra không thể lường trước được. Điều đó, đòi hỏi phải xem xét từng trường hợp trong một quan hệ pháp luật cụ thể. Ở đó, không thể lường trước là một yếu tố bất ngờ, khiến cho các bên không thể dự liệu được sự kiện sẽ xảy ra. Những nghi ngờ băn khoăn của các bên không nên được xem xét dưới góc độ có khả năng lường trước khi thiếu đi sự đòi hỏi của những cơ sở chắc chắn để tạo dựng niềm tin. Từ đó, phải xem xét ý chí chủ quan của các bên kết hợp với những đòi hỏi từ bên ngoài về năng lực nhận thức ở địa vị mà các bên có trong hợp đồng bao gồm nhưng không bị giới hạn bởi nghề nghiệp, tiềm lực... Hoặc chúng ta cũng có thể tiếp cận một góc độ khác đó là xem xét loại trừ những yếu tố khiến các bên có thể có khẳ năng nhận biết sự kiện sẽ xảy ra.
19. Hợp đồng thuê mặt bằng được TGDĐ và bên cho thuê giao kết từ năm 2020, ở thời điểm đó, các bên cũng đã biết sự xuất hiện của covid 19 và Việt Nam đã có những thời điểm xảy ra dịch bệnh ở một số tỉnh thành phố. Đồng thời, một số biện pháp phòng chống dịch bệnh ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh được thực hiện. Vậy có phải các bên đã lường trước được sự kiện covid 19 sẽ bùng phát trở lại ở tại nơi mình thuê mặt bằng? Câu trả lời là không, các bên không thể lường trước sự kiện covid 19 sẽ tiếp tục xảy ra ở nơi có địa điểm thuê mặt bằng. Mặc dù, các bên có thể nhận biết rằng nguy cơ quay trở lại dịch bệnh covid 19 là có, do đây là một bệnh về đường hô hấp, cũng như các yếu tố nhập cảnh, các trường hợp vượt biên, hoặc nguy cơ khác có thể khiến dịch bệnh một lần nữa xảy ra ở Việt Nam. Tuy nhiên, thời điểm năm 2020 Việt Nam đã làm rất tốt việc kiểm soát dịch bệnh. Những biện pháp phòng chống dịch bệnh được Nhà nước thực hiện và những thiệt hại ảnh hưởng do covid 19 gây ra Ở Việt Nam tại thời điểm đó không thể tạo nên một sự chắc chắn rằng khi làn sóng covid 19 lần thứ 4 xảy ra, các bên bị ảnh hưởng một cách nặng nề như vậy, đặc biệt là việc ngừng kinh doanh, ngừng giao hàng online. Thêm vào đó, các cảnh báo xảy ra tại địa phương không hề có, các hoạt động kinh doanh diễn ra bình thường, vì vậy các bên thiếu đi cơ sở chắc chắn cho khả năng nhận biết rằng sự kiện covid 19 sẽ bùng phát làn sóng thứ 4 ảnh hưởng tới việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.
(iii) không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
20. Nghĩa vụ áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép đối với bên có hành vi vi phạm nghĩa vụ thể hiện sự thiện chí trong quá trình thực hiện hợp đồng, đòi hỏi bên vi phạm phải ngăn chặn tác động hoặc thiệt hại xảy ra do SKBKK, một cách tốt nhất hạn chế ảnh hưởng với bên có quyền. Tuy nhiên bản thân từ biện pháp cần thiết và khả năng cho phép cũng giới hạn lại nghĩa vụ của bên vi phạm. Trong đó, chỉ cần xem xét sử dụng các biện pháp trong khả năng của mình. Khả năng của mỗi chủ thể sẽ rất đa dạng, phụ thuộc vào tiềm lực, năng lực của bên vi phạm đặt trong mối quan hệ pháp luật xảy ra SKBKK. Những biện pháp cần thiết là những biện pháp mà theo đó đòi hỏi trong điều kiện bình thường, với địa vị của bên vi phạm sẽ hành xử trong khả năng của mình.
21. TGDĐ trong các công văn của mình, yêu cầu không thanh toán và giảm tiền thanh toán trong quan hệ thuê mặt bằng với bên cho thuê. Nghĩa vụ của TGDĐ là nghĩa vụ thanh toán tiền, vì vậy phải xem xét sự kiện covid 19 ảnh hưởng như thế nào tới nghĩa vụ thanh toán của TGDĐ và TGDĐ đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và cho phép để giảm sự ảnh hưởng của sự kiện covid 19 hay chưa?
22. Mặc dù dịch bệnh covid 19 ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh và đặc biệt doanh thu TGDĐ, tuy nhiên xem xét báo cáo tài chính của MWG ghi nhận doanh thu tăng và lợi nhuận sau thuế dương đối với mảng hoạt động của TGDĐ. Điều đó thể hiện năng lực tài chính của TGDĐ vẫn có thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán với bên cho thuê. Trong khi bản chất của sự kiện bất khả kháng là một sự kiện ảnh hưởng tới việc không thực hiện được nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ.
23. Mặt khác, mọi biện pháp cần thiết và cho phép đối với năng lực của TGDĐ trong việc hạn chế sự ảnh hưởng của dịch covid 19 đối với khả năng thanh toán cũng nên được xem xét, mặc dù TGDĐ có năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ. Những biện pháp đó bao gồm nhưng không bị giới hạn bởi bán hàng online, hạn chế chi phí hợp lý, và tìm kiếm nâng cao doanh thu... Tuy nhiên, nhìn nhận làn sóng dịch bệnh covid 19 lần thứ 4 xảy ra trong khoảng thời gian từ giữa năm, chứ không bắt đầu từ đầu năm 2021 như khoảng thời gian TGDĐ yêu cầu giảm chi phí. Vì vậy, coi rằng TGDĐ đã áp dụng biện pháp cần thiết trong khoảng thời gian này là chưa hợp lý. Thêm vào đó, mặt bằng kinh doanh để TGDĐ lưu giữ sản phẩm và tiếp thị sản phẩm, thì tiếp thị sản phẩm phần nào bị ảnh hưởng, tuy nhiên việc lưu giữ những sản phẩm của TGDĐ vẫn được sử dụng. Vì vậy, không tính tiền thuê sẽ không hợp lý.
24. Một góc nhìn khác có thể xảy ra, nếu như các bên thỏa thuận dịch bệnh xảy ra là sự kiện bất khả kháng mà không cần phải xem xét bất kì yếu tố nào. Lúc này, câu chuyện sẽ phức tạp hơn rất nhiều nếu hợp đồng hai bên ghi nhận thỏa thuận đó. Về nguyên tắc trong quan hệ dân sự, các bên được quyền tự do thỏa thuận những vấn đề mà Luật không cấm và không trái với đạo đức xã hội. Vì vậy, có thể sẽ có quan điểm chấp nhận thỏa thuận đó. Tuy nhiên, nên xem xét những thỏa thuận về SKBKK mà ở đó không làm thay đổi bản chất hay chính những điều kiện tối thiểu của nó. Đó là những trường hợp các bên không chắc chắn về sự lường trước và áp dụng các biện pháp cần thiết, cho phép thì thỏa thuận sự công nhận của các bên là hợp lý. Nếu cho phép một sự kiện được thỏa thuận là sự kiện bất khả kháng mà không đáp ứng tối thiểu nhất ba điều kiện trên sẽ dẫn đến thay đổi bản chất của chế định về sự kiện bất khả kháng. Vì vậy, có thể thỏa thuận của các bên không nên được công nhận là sự kiện BKK nhưng có thể được công nhận là một thỏa thuận về trường hợp xảy ra miễn nghĩa vụ dân sự ( xem mục 29).
25. Quan hệ thuê tài sản nhất là mặt bằng kinh doanh đã có rất nhiều biến động kể từ khi dịch bệnh covid 19 xảy ra và ảnh hưởng tới các bên trong hợp đồng. Điều đó đã dẫn đến những điều kiện thực hiện hợp đồng khi kết thời điểm ban đầu và mục đích giao kết hợp đồng có sự thay đổi nhất định. Nhiều chủ thể đã viện dẫn đều đó để áp dụng quy định về thực hiện hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi theo điều 420 Bộ luật dân sự 2015 để có thể yêu cầu sửa đổi những điều khoản về nghĩa vụ ban đầu. So với sự kiện bất khả kháng thì hoàn cảnh thay đổi tác động tới hợp đồng của các bên có những yêu cầu khác biệt và có thể dẫn đến hậu quả pháp lý khác nhau. Trong khi SKBKK thường biết đến là miễn trách nhiệm dân sự, thì thực hiện hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi có thể làm thay đổi việc thực hiện những nghĩa vụ ban đầu, theo xu hướng giảm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ.
26. Sẽ là hợp lý hơn nếu như TGDĐ xem xét áp dụng thực hiện hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi để gửi công văn tới các quý đối tác của mình. Khi mà các đối tác, cũng đã đồng ý giảm phần nào tiền thuê mặt bằng, nhưng không thể có một yêu cầu chưa hợp lý như TGDĐ phát hành. Ở đó, nếu như xảy ra dịch bệnh covid 19, chắc chắn mục đích lợi nhuận của TGDĐ sẽ bị thay đổi, không thể đưa ra những điều kiện về chi phí thuê mặt bằng như vậy đối với chủ nhà.
27. Kết luận: sự kiện dịch bệnh covid 19 không phải là một SKBKK do năng lực thanh toán của TGDĐ có thể thực hiện và thiếu thiện chí với việc TGDĐ vẫn sử dụng mặt bằng giữ sản phẩm và những yêu cầu trong khoảng thời gian dịch bệnh chưa bùng phát gây ảnh hưởng nặng nề.
3. Sự kiện bất khả kháng có phải là cơ sở để miễn thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê?
28. Theo như thông báo của TGDĐ đưa ra họ đã sử dụng dịch bệnh là lý do để miễn thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình đối với một số tháng nhất định. Tuy nhiên, sự kiện bất khả kháng lại không phải là cơ sở để miễn thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, căn cứ theo điều 351. 2 BLDS 2015 quy định: “2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Trách nhiệm dân sự phát sinh khi các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, còn nghĩa vụ là điều phải thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Vì vậy, dù có chứng minh dịch bệnh covid 19 là SKBKK cũng không phải là cơ sở để TGDĐ đưa ra yêu cầu miễn thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
29. Xem xét trường hợp thỏa thuận nếu có của TGDĐ và bên cho thuê mặt bằng rằng SKBKK là cơ sở để miễn thực hiện nghĩa vụ. Thỏa thuận như vậy nếu tồn tại nên được chấm nhận do nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên. Sự thỏa thuận sẽ không rơi vào điều cấm của Luật, khi cần phải xem xét đây là trường hợp các bên thỏa thuận bên có quyền miễn trách nhiệm nghĩa vụ. SKBKK hay bất kỳ trường hợp nào khác không vi phạm điều cấm của Luật, trái với đạo đức xã hội thì thỏa mãn, bởi đây là sự lựa chọn của bên có quyền. Và ngay kể cả, nếu như các bên lựa chọn dịch bệnh không phải là sự kiện bất khả kháng nhưng được miễn thực hiện nghĩa vụ thì thỏa thuận đó cần được chấp nhận. Theo như điều 376.1 BLDS 2015 quy định chấm dứt nghĩa vụ do được miễn thực hiện nghĩa vụ: “1. Nghĩa vụ chấm dứt khi bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
30. Kết luận: Sự kiện dịch bệnh covid 19 không phải là một sự kiện bất khả kháng, trong trường hợp là SKBKK sẽ không phải là cơ sở miễn thực hiện nghĩa vụ nếu như các bên không có thỏa thuận về trường hợp miễn thực hiện nghĩa vụ khi xảy ra SKBKK.
4. Trách nhiệm dân sự nào có thể áp dụng nếu xuất hiện vi phạm hợp đồng?
31. Như đã kết luận ở mục 30, dịch bệnh covid 19 không phải là SKBKK vì vậy không thể miễn thực hiện nghĩa vụ và trong trường hợp các bên không thỏa thuận đây là trường hợp miễn thực hiện nghĩa vụ thì sẽ phát sinh trách nhiệm dân sự do TGDĐ thanh toán chưa đúng thỏa thuận ở hợp đồng và có ý định chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.
32. Dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên, sẽ thật khó để xem xét đầy đủ trách nhiệm dân sự với hành vi vi phạm của một bên khi không có hợp đồng của các bên trong tay. Vì vậy, bài viết chỉ xem xét ba nghĩa trách nhiệm dân sự cơ bản là phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, lãi chậm trả.
33. Sẽ không thể áp dụng đồng thời phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu như các bên không thỏa thuận áp dụng đồng thời hoặc chỉ thỏa thuận áp dụng biện pháp phạt vi phạm trong trường hợp hợp đồng chỉ chịu sự điều chỉnh bộ luật dân sự 2015, theo như quy định tại điều 418.3: “3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại. Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”
34. Căn cứ theo điều 418.1 và 418.2 Bộ luật dân sự 2015 quy định về phạt vi phạm: “ 1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. 2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.” Như vậy, để áp dụng thỏa thuận phạt vi phạm phải được ghi nhận trong hợp đồng thuê mặt và mức phạt do TGDĐ và bên cho thuê thỏa thuận.
35. Bồi thường thiệt hại cũng là một trách nhiệm dân sự xuất hiện do hành vi vi phạm nghĩa vụ theo điều 360 của Bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên, để áp dụng được biện pháp bồi thường thiệt hại, bên bị vi phạm phải chứng minh được có thiệt hại xảy ra. Thiệt hại xảy ra phải là hậu quả trực tiếp do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên vi phạm gây ra. Vì vậy, bên cho thuê có thể viện dẫn một số hậu quả và chứng minh những hậu quả đó. Có thể xem xét một số trường hợp do hành vi chấm dứt hợp đồng không đúng thỏa thuận của TGDĐ khiến cho bên cho thuê thiệt hại tiền thuê trong một khoảng thời gian khi chưa tìm được bên thuê mới, chưa giải quyết dứt điểm hợp đồng.....
36. TGDĐ cũng rất khôn khéo, khi mặc dù đã yêu cầu không tính tiền thuê và giảm tiền thuê nhưng vẫn chuyển số tiền thanh toán nhất định ở các kì thanh toán, điều đó giảm thiểu rủi ro cho TGDĐ nếu trong trường hợp họ thua kiện và phải chịu lãi chậm trả. Căn cứ theo điều 357 BLDS 2015 quy định về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền: “ 1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.” Mức lãi suất và số tiền lãi là những vấn đề cụ thể không có số liệu sẽ rất khó bàn luận, vì vậy người viết không bàn luận thêm.
37. Kết luận: TGDĐ hoàn toàn có thể phải chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và lãi chậm trả bên cạnh phải thanh toán đầy đủ số tiền thuê theo thỏa thuận, nếu các bên không yêu cầu sửa đổi hợp đồng.
38. Bàn luận thêm một chút ngoài lề. Kể từ khi phát hành các công văn nêu trên gửi tới đối tác, TGDĐ đã phải đối mặt với một số tiêu cực như sự phản ứng của người tiêu dùng, cổ phiếu giảm, trách nhiệm tài chính đối với hành vi của mình. Tuy nhiên, có thể thấy đối với thị trường Việt Nam người tiêu dùng chưa có thói quen từ chối mua hàng khi một bên ứng xử không tốt, đó còn chưa kể đạo đức kinh doanh là một phạm trù rất khó có thể viện dẫn đầy đủ sự vi phạm nếu như nhìn đầy đủ góc cạnh ở cả bên TGDĐ, bên cho thuê thay vì như một số bình luận khác đứng ở góc độ một bên. Về cổ phiếu, nếu như cổ đông TGDĐ vẫn giữ cổ phiếu và không thực hiện giao dịch bán thì rõ ràng nó không thực sự ảnh hưởng khi giá cổ phiếu có thể hồi phục, thậm chí đây lại là cơ hội thu mua cổ phiếu trên thị trường. Về trách nhiệm tài chính, TGDĐ có thể mất chi phí cho một số hợp đồng, tuy nhiên con số này không cao bởi sự tính toán của họ, trong khi tổng hòa miếng bánh họ giảm đi chi phí thuê mặt bằng rất nhiều.
Cuối cùng, thông qua bài viết, hi vọng mang tới một góc nhìn cho bạn đọc và cho các bên có ý định giao kết hợp đồng xây dựng những điều khoản một cách minh bạch để loại trừ rủi ro và thiện chí thực hiện một cách dễ dàng hơn, giảm thiểu tranh chấp liên quan tới các vấn đề trên, một điều vừa tốn thời gian, chi phí và ảnh hưởng cả các bên trong hợp đồng.
Và cảm ơn các bạn đã chịu khó đọc một bài viết dài như vậy, khi kéo tới những dòng chữ cuối cùng.
DAD
Mọi liên hệ xin gửi về: [email protected]
Chú thích trong bài viết:
[1] : https://zingnews.vn/doanh-thu-the-gioi-di-dong-xuong-muc-thap-nhat-tu-dau-nam-post1265925.html.
[2]: https://thanhnien.vn/tphcm-va-lan-song-dich-covid-19-thu-4-180-benh-nhan-covid-19-tu-vong-post1090715.html.
[3]: https://zingnews.vn/tgdd-dung-dong-tien-thue-mat-bang-voi-cua-hang-tam-dong-cua-post1267995.html.
[4]: https://zingnews.vn/tgdd-tuyen-bo-cat-hop-dong-thue-neu-chu-nha-khong-phan-hoi-post1269386.html.
[5]: https://cafef.vn/ong-chu-nha-cho-the-gioi-di-dong-thue-toi-khong-ngheo-neu-luc-truoc-ho-thuong-luong-toi-san-sang-giam-gio-thi-1-dong-cung-khong-2021100706561883.chn