Niềm tin bất diệt của Bất động sản

Nếu bạn ngồi nhìn bảng tài sản của một gia đình trung lưu Việt Nam đủ nhiều lần, bạn sẽ thấy một quy luật gần như không có ngoại lệ: bất động sản chiếm 60% đến 80% tổng giá trị tài sản ròng. Phần còn lại chia nhau giữa tiền gửi tiết kiệm, vàng, một ít cổ phiếu, và đôi khi là bảo hiểm nhân thọ. Cổ phiếu thường chỉ là một dòng nhỏ, được nhắc tới với giọng cảnh giác. Quỹ mở thì thậm chí nhiều khách hàng không biết là gì.

Đây không phải hiện tượng của một vài gia đình. Đây là cấu trúc tài sản của cả một tầng lớp.

Là một người làm trong ngành tư vấn tài chính tại công ty tư vấn và quản lí gia sản FIDT, một Gen Z 21 tuổi, hiểu lý thuyết phân tán rủi ro, có thể đọc một bảng cân đối kế toán và chỉ ra mọi rủi ro của một danh mục lệch nặng về bất động sản nhưng tài khoản thì vẫn vẫn đang để dành tiền để mua một căn nhà cho riêng mình. Và đây chính là điều khiến mình tò mò đến mức phải viết bài này: Vì sao ngay cả những người hiểu rủi ro nhất cũng không thoát được lực hút của bất động sản? Vì sao niềm tin này, dù được mổ xẻ bằng bao nhiêu phân tích, vẫn không suy chuyển?

Bài viết này không phải để trả lời câu hỏi đó. Nó là một nỗ lực để hiểu nó.

Hãy tưởng tượng bảng cân đối tài sản của một gia đình trung lưu ở Sài Gòn hoặc Hà Nội, độ tuổi chủ hộ khoảng 45-55. Chân dung tài chính của họ thường trông như thế này:

Căn nhà đầu tiên - nơi cả gia đình đang ở - thường được mua vào những năm 2000 đến 2010, có giá hiện tại gấp 5 đến 15 lần giá mua ban đầu. Đây không phải khoản đầu tư, đây là chỗ ở. Nhưng trong tâm trí chủ hộ, nó vẫn được tính như một khoản tài sản đã sinh lời ngoạn mục - và điều này định hình toàn bộ thái độ của họ với loại tài sản này về sau.

Căn thứ hai - thường được mua trong giai đoạn 2014-2019 - được giới thiệu trong nhà với nhiều cái tên khác nhau: “để cho con sau này”, “để cho thuê có thêm thu nhập”, “để dành cho lúc về hưu”. Trên thực tế, nó thường được cho thuê với mức yield chỉ 2-4% mỗi năm - thấp hơn cả lãi gửi tiết kiệm. Nhưng không ai gọi đó là một khoản đầu tư kém hiệu quả, vì giá trị căn nhà đã tăng đều đặn theo thời gian.

Căn thứ ba, nếu có, là bước chuyển từ “tích sản” sang “đầu tư” thực sự. Đây có thể là một mảnh đất ở tỉnh, một căn hộ cho thuê ngắn hạn, hay một suất đầu tư trong một dự án chưa hoàn thành. Đây là phần mang tính đặt cược rõ ràng nhất, và cũng là phần dễ gặp rắc rối nhất khi thị trường đảo chiều.

Phần còn lại - tiền gửi, vàng, cổ phiếu - thường được mô tả là “để phòng thân” hoặc “chơi cho biết”. Có rất ít gia đình trung lưu Việt Nam coi cổ phiếu là một thành phần nghiêm túc trong chiến lược tài sản dài hạn. Quỹ mở càng không.

Nếu bạn nhìn vào bức tranh tổng thể này từ góc độ một paraplanner, có một điều rất khó nói ra với khách hàng: cấu trúc tài sản này đi ngược lại gần như mọi nguyên tắc phân tán rủi ro trong sách giáo khoa tài chính. Quá nhiều trứng trong một giỏ. Tài sản kém thanh khoản. Rủi ro tập trung vào một loại tài sản phụ thuộc nặng nề vào chu kỳ kinh tế nội địa và chính sách quy hoạch. Nhưng cấu trúc này vẫn tồn tại - và quan trọng hơn, nó vẫn được tái tạo từ thế hệ này sang thế hệ khác.

Câu hỏi không phải “sao họ làm vậy?”. Câu hỏi là “điều gì khiến cách làm này hợp lý đến mức trở thành mặc định?”

Niềm tin vào bất động sản ở Việt Nam không phải tự nhiên mà có. Nó là sản phẩm của một bối cảnh lịch sử rất cụ thể, và để hiểu nó, ta cần lùi lại ít nhất 40 năm.

Thế hệ ông bà, cha mẹ của Gen Y và Gen Z hiện nay đã sống qua đợt đổi tiền năm 1985, lạm phát phi mã cuối thập niên 80 (có thời điểm lên tới ba con số mỗi năm), và những giai đoạn mà đồng tiền trong túi sáng nay có thể không còn giá trị vào chiều mai. Trong khung cảnh đó, hai loại tài sản duy nhất giữ được giá trị xuyên qua biến động là vàng và đất. Niềm tin này không phải kết luận từ một khóa học tài chính - nó là bài học sinh tồn, được khắc vào trí nhớ của cả một thế hệ và truyền lại như di sản gia đình.

Khi cha mẹ nói với con “đừng giữ tiền mặt, mua đất đi”, họ không đang đưa ra một khuyến nghị đầu tư. Họ đang truyền lại một bài học mà họ đã trả giá để học.

Bước ngoặt 1993: Khi đất bắt đầu có giá

Trước Luật Đất đai năm 1993, đất ở Việt Nam về cơ bản không có giá thị trường. Đến khi luật này cho phép quyền sử dụng đất được giao dịch, một loại tài sản hoàn toàn mới đột nhiên xuất hiện trong nền kinh tế - và đi kèm với nó là cơ hội mà chưa thế hệ nào trong lịch sử Việt Nam được hưởng.

Những người 25-35 tuổi vào thời điểm đó - tức là thế hệ sinh khoảng 1958-1968 - rơi vào một trùng hợp may mắn hiếm có: vừa đủ trưởng thành để tích lũy được một ít vốn, vừa đủ liều để vay mượn, và vừa đúng lúc một loại tài sản mới đang ở điểm khởi đầu của một con sóng dài 30 năm. Họ không cần phải là thiên tài tài chính. Họ chỉ cần ở đúng nơi, đúng lúc, và có đủ niềm tin để không bán quá sớm.

Phần lớn “người giàu mới” của Việt Nam giai đoạn 1995-2015 đều có một câu chuyện làm giàu liên quan đến đất, theo cách này hay cách khác. Câu chuyện đó - được kể đi kể lại trong các cuộc trò chuyện gia đình, trên báo chí, trong các quán cà phê - dần dần trở thành một dạng huyền thoại kinh tế. Và huyền thoại nào, khi được lặp lại đủ nhiều, cũng trở thành niềm tin.

Câu “tấc đất tấc vàng” không phải khẩu hiệu marketing của một công ty bất động sản nào - nó là một quan niệm văn hóa có từ rất lâu, gắn đất với địa vị xã hội, với gốc rễ, với sự ổn định gia tộc. Trong văn hóa Á Đông, sở hữu đất không chỉ là sở hữu tài sản - nó là dấu hiệu của một gia đình đã “yên ổn”, đã “đứng vững”. Một người trẻ chưa có nhà thì còn được coi là “chưa ổn định”, dù thu nhập có cao đến đâu.

Tầng văn hóa này khuếch đại tầng kinh tế. Một tài sản vừa được lịch sử chứng minh là an toàn, vừa được văn hóa khẳng định là biểu tượng của thành công - không khó hiểu vì sao nó trở thành lựa chọn mặc định.

Đây là phần quan trọng nhất của bài viết, và cũng là phần dễ bị hiểu nhầm nhất. Vì hầu hết các cuộc trò chuyện về “làm giàu từ bất động sản” đều trộn lẫn ba cơ chế hoàn toàn khác nhau, dẫn đến những kỳ vọng sai lệch, không chỉ về phía người chỉ trích, mà cả về phía người ủng hộ.

Để hiểu vì sao bất động sản thực sự tạo ra của cải ở Việt Nam, ta cần tách bạch ba lớp cơ chế: tăng giá tài sản, dòng tiền cho thuê, và quan trọng nhất, sự kết hợp giữa hai cái đó thông qua đòn bẩy.

Đây là cách hầu hết người Việt thực sự giàu lên từ bất động sản trong 30 năm qua. Mua một căn nhà giá 1 tỷ năm 2010, bán giá 5 tỷ năm 2020. Mua một mảnh đất tỉnh giá 500 triệu năm 2015, bán giá 3 tỷ năm 2022. Đây là tăng trưởng giá tài sản, và nó được khuếch đại đáng kể bởi đòn bẩy ngân hàng.

Một ví dụ đơn giản: nếu bạn mua căn nhà 1 tỷ với 30% vốn tự có (300 triệu) và 70% vay (700 triệu), khi giá tăng lên 5 tỷ, giá trị tài sản ròng của bạn (sau khi trả hết nợ gốc) là khoảng 4.3 tỷ, gấp hơn 14 lần vốn ban đầu. Đây là một mức sinh lời mà gần như không có kênh đầu tư hợp pháp nào ở Việt Nam có thể tạo ra trong cùng khoảng thời gian.

Cần gọi đúng tên cơ chế này: đây là đặt cược vào tăng trưởng giá của một loại tài sản, được khuếch đại bởi đòn bẩy. Nó có thuộc tính của đầu cơ nhiều hơn là đầu tư cổ điển, không phải vì nó “xấu”, mà vì cơ chế tạo ra lợi nhuận chủ yếu đến từ chênh lệch giá mua-bán, chứ không phải từ giá trị nội tại mà tài sản tự tạo ra.

Nhưng đây mới chỉ là một nửa câu chuyện.

Một mô tả phổ biến của người mua bất động sản: “để có dòng tiền thụ động”, “để cho thuê có thu nhập đều”, “để khi về già có thứ nuôi sống mình”. Đây không phải một câu nói sáo rỗng, nó phản ánh một cơ chế kinh tế thực sự, nhưng cần được hiểu đúng về quy mô và vai trò của nó trong tổng thể chiến lược.

Yield cho thuê thực tế ở Việt Nam: bức tranh đa lớp

Yield cho thuê (rental yield) thay đổi mạnh theo loại tài sản, vị trí, và phân khúc. Theo các báo cáo của Savills, CBRE, và Batdongsan.com.vn trong vài năm gần đây, có thể tóm lược như sau:

Đối với căn hộ trung cấp ở khu trung tâm TP.HCM và Hà Nội: gross yield khoảng 4-5%, net yield (sau chi phí) khoảng 3-4%. Căn hộ cao cấp và hạng sang: gross yield 3-4%, net yield thường dưới 3%, vì giá bán tăng nhanh hơn tiền thuê. Nhà phố cho thuê làm văn phòng/cửa hàng ở vị trí thương mại tốt: gross yield 5-7%, net yield 4-5.5%. Bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển): yield rất biến động, nhiều dự án không đạt cam kết ban đầu. Bất động sản công nghiệp/cho thuê dài hạn: yield có thể đạt 7-9% nhưng yêu cầu vốn lớn và thực sự có chuyên môn trong lĩnh vực này.

Không thể nói gọn rằng “yield bất động sản Việt Nam thấp”. Có những phân khúc thực sự thấp như căn hộ cao cấp, nhưng cũng có những phân khúc cho yield cạnh tranh với lãi suất tiết kiệm hoặc cổ tức blue-chip.

Quan trọng hơn, so sánh yield bất động sản với lãi tiết kiệm là một so sánh không hoàn toàn công bằng, vì hai lý do:

Thứ nhất, tiền thuê có xu hướng tăng theo thời gian (theo lạm phát, theo nhu cầu đô thị hóa), trong khi lãi tiết kiệm không có yếu tố tăng trưởng nội tại. Một căn nhà cho thuê 10 triệu/tháng năm nay có thể cho thuê 15 triệu/tháng sau 5 năm. Tiền gửi tiết kiệm không có đặc tính này.

Thứ hai, và quan trọng hơn, yield cho thuê không phải là tất cả lợi nhuận của khoản đầu tư bất động sản, và cũng không cần phải là như thế. Đây là chỗ mà phần lớn các cuộc tranh luận về “BĐS có còn đáng đầu tư không” bỏ sót: vai trò thực sự của tiền thuê không phải là tạo ra lợi nhuận trực tiếp, mà là làm nhiên liệu cho cơ chế thứ ba.

Đây là cơ chế cốt lõi mà bất kỳ phân tích nghiêm túc nào về bất động sản Việt Nam cũng phải nói tới, và là lý do vì sao chiến lược “mua nhà cho thuê” có thể tạo ra của cải lớn ngay cả khi yield danh nghĩa không quá cao.

Hãy xem ví dụ cụ thể. Giả sử bạn mua một căn hộ 3 tỷ ở một quận đang phát triển của TP.HCM:

- Vốn tự có: 900 triệu (30%)

- Vay ngân hàng: 2.1 tỷ (70%), lãi suất 9%/năm, kỳ hạn 20 năm

- Tổng tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng (gốc + lãi): khoảng 18.9 triệu

- Tiền cho thuê: 14 triệu/tháng (gross yield khoảng 5.6%)

Nhìn vào con số này, có vẻ bạn đang lỗ, phải bù thêm gần 5 triệu/tháng để trả ngân hàng. Đây là góc nhìn dễ dẫn đến kết luận sai về chiến lược BĐS.

Hãy nhìn lại sau 5 năm. Giá trị căn hộ giả sử tăng trung bình 7%/năm (mức bảo thủ so với lịch sử BĐS Hà Nội/TP.HCM giai đoạn 2015-2024), giá trị sau 5 năm khoảng 4.2 tỷ. Số tiền gốc bạn đã trả được (qua khoản trả hàng tháng): khoảng 350 triệu, và phần lớn số tiền này đến từ chính tiền cho thuê. Tiền thuê tăng theo thời gian, sau 5 năm có thể đạt 17-18 triệu/tháng, gần đủ trả ngân hàng.

Sau 5 năm, tài sản ròng của bạn (giá trị nhà - dư nợ còn lại) khoảng 2.45 tỷ. Bạn bỏ ra 900 triệu vốn ban đầu, cộng thêm khoảng 300 triệu tiền bù dòng tiền trong 5 năm, tổng vốn thực bỏ ra khoảng 1.2 tỷ. Lợi nhuận ròng: 1.25 tỷ, tức tỷ suất sinh lời trên vốn khoảng 100% trong 5 năm.

Đây mới là cơ chế thực sự khiến bất động sản hấp dẫn với người Việt:

Tiền thuê không cần lớn đến mức tạo ra lợi nhuận trực tiếp. Nó chỉ cần đủ lớn để giúp người chủ trang trải phần lớn nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, cụ thể là phần lãi vay và một phần gốc. Khi tiền thuê làm được điều đó, người thuê thực chất đang trả tiền để giúp người chủ sở hữu một tài sản đang tăng giá. Phần lợi nhuận thực sự nằm ở chỗ: bạn dùng 30% vốn để kiểm soát 100% giá trị một tài sản, và 70% còn lại được trả dần bằng tiền của người khác.

Đây là một dạng đòn bẩy mà rất ít loại tài sản khác cho phép. Bạn không thể mua cổ phiếu với 30% vốn tự có và để cổ tức trả nợ vay, margin trading có cơ chế khác, rủi ro khác, và quan trọng là không có “người thuê” trả phần lớn chi phí cho bạn.

Nói cách khác: dòng tiền cho thuê không phải là lý do người ta giàu lên từ bất động sản. Nhưng nó là cơ chế khiến chiến lược bất động sản khả thi về mặt tài chính, và do đó là điều kiện cần để capital gain hoạt động đầy đủ. Hai cơ chế này không cạnh tranh nhau, chúng cộng tác với nhau.

Cơ chế C hoạt động khi ba điều kiện cùng được thỏa mãn:

Điều kiện 1: Tiền thuê đủ cao để cover phần lớn nghĩa vụ trả nợ. Tỷ lệ tiền thuê / khoản trả hàng tháng (rent-to-mortgage ratio) là chỉ số quan trọng nhất mà nhiều người mua không tính toán kỹ. Nếu tiền thuê chỉ cover được 50% khoản trả ngân hàng, người chủ phải bù lớn mỗi tháng, và rủi ro thanh khoản cá nhân tăng cao. Nếu cover được 80-90%, áp lực dòng tiền nhẹ hơn nhiều. Nếu cover trên 100%, có dòng tiền dương ngay từ đầu, đây là kịch bản lý tưởng nhưng hiếm ở các thành phố lớn Việt Nam hiện nay.

Điều kiện 2: Giá tài sản tăng đủ nhanh để bù cho chi phí vốn. Nếu giá bất động sản chỉ tăng 3%/năm trong khi lãi vay là 9-11%/năm, chiến lược này về cơ bản không tạo ra giá trị thực, chỉ là chuyển tiền từ thu nhập sang tài sản với chi phí cao. Trong giai đoạn 2010-2022, giá bất động sản ở các thành phố lớn Việt Nam tăng trung bình 8-12%/năm, đủ để cover chi phí vốn. Câu hỏi cho tương lai là: liệu tốc độ tăng giá này có duy trì được không?

Điều kiện 3: Người thuê đủ ổn định để không tạo ra thời gian trống dài. Một tháng trống thuê đồng nghĩa với việc người chủ phải gánh toàn bộ khoản trả ngân hàng đó. Trong các phân khúc có cung dư thừa (như căn hộ cao cấp ở một số khu vực hiện nay), thời gian trống có thể kéo dài 2-3 tháng/năm, làm yield thực tế giảm đáng kể.

Khi cả ba điều kiện được thỏa mãn, như đã từng xảy ra với phần lớn bất động sản đô thị Việt Nam suốt 20 năm qua, cơ chế C tạo ra một cỗ máy làm giàu rất hiệu quả. Khi một trong ba điều kiện bị phá vỡ, cùng một chiến lược có thể trở thành gánh nặng tài chính.

Nếu cơ chế C là cốt lõi của việc làm giàu từ bất động sản, thì câu hỏi quan trọng cho người mua mới hôm nay là: ba điều kiện đó còn được thỏa mãn không?

Dữ liệu hiện tại cho thấy một bức tranh khá rõ ràng - và đáng suy nghĩ.

Đây là điều kiện đã thay đổi mạnh nhất trong vòng 4-5 năm qua, và sự thay đổi không nhỏ.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn (được trích trong báo cáo của VnExpress tháng 12/2025), tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM đã giảm liên tục qua các năm: trước dịch Covid-19, mức này phổ biến 6-8% mỗi năm; đến năm 2023 giảm còn khoảng 4,5%; tiếp tục lùi sát 3,6% trong năm 2024; và đến quý III năm 2025 chỉ còn 2,2%. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định tỷ suất cho thuê tại TP.HCM đã giảm liên tục bốn năm qua do giá bán tăng nhanh trong khi giá thuê tăng chậm.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận tỷ suất cho thuê chung cư tại TP.HCM và Hà Nội hiện phổ biến dưới 2%, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Savills đánh giá lợi suất cho thuê căn hộ hiện dao động 2-2,5%, mức thấp nhất trong nhiều năm qua.

Để hình dung cụ thể, hãy lấy ví dụ một căn hộ trung cấp tại TP.HCM năm 2025:

- Giá mua: 4 tỷ (theo dữ liệu CBRE quý III/2025, giá sơ cấp trung bình TP.HCM là 87 triệu/m² - một căn 70m² rơi vào khoảng này)

- Vay 70% (2,8 tỷ), lãi suất 9%/năm, kỳ hạn 20 năm

- Khoản trả ngân hàng hàng tháng: khoảng 25,2 triệu

- Tiền thuê với yield 2,2%: khoảng 7,3 triệu/tháng

Tỷ lệ cover chỉ ở mức 29% - tức là người mua phải bù hơn 17 triệu/tháng từ thu nhập khác. So với giai đoạn trước dịch khi yield ở mức 6-8%, cùng một căn hộ tương đương, tỷ lệ cover từng có thể đạt 80-100%.

Đây không phải là sự thay đổi nhỏ. Đây là sự thay đổi căn bản về cấu trúc tài chính của giao dịch.

Trong ngắn hạn, giá vẫn đang tăng mạnh: theo Bộ Xây dựng, năm 2025 giá căn hộ chung cư tăng 20-30% so với năm 2024 (một số khu vực trên 40%), với giá sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu/m² và TP.HCM khoảng 111 triệu/m². Trong giai đoạn 2018-2024, giá căn hộ TP.HCM tăng từ 35 triệu lên hơn 91 triệu/m².

Câu hỏi không phải “giá có còn tăng không” - câu trả lời rõ ràng là có, ít nhất trong ngắn hạn. Câu hỏi là “giá có còn tăng đủ nhanh để bù cho chi phí vốn cộng với phần dòng tiền âm hàng tháng không, trong khoảng thời gian đủ dài?”

Đây là chỗ không ai có câu trả lời chắc chắn. Theo Numbeo (giữa năm 2025), hệ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam đã đạt 27,3 lần - tức giá một căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình. So sánh với mức “lý tưởng” 5-7 lần theo các chuyên gia, hoặc mức trung bình toàn cầu 14,6 lần, đây là một con số đáng để dừng lại suy nghĩ.

Đáng chú ý hơn: tại Singapore - một thị trường BĐS đắt đỏ - chỉ số này đã giảm từ 21,56 năm 2019 xuống 14,9 năm 2024. Tại Hồng Kông, từ 49,4 xuống 32,1 trong cùng giai đoạn. Tại Việt Nam, ngược lại, chỉ số này đã tăng 20,54% từ 2019 đến 2024.

Pattern này có hai cách đọc khác nhau, và cả hai đều có cơ sở.

Góc nhìn thứ 1, Việt Nam đang đi sau Đông Á về đô thị hóa (tỷ lệ ~45% so với 70%+ của các nước phát triển), tầng lớp trung lưu đang mở rộng, quỹ đất ở các thành phố lớn có giới hạn cứng. Cộng với đà tăng tín dụng BĐS (dư nợ tín dụng BĐS đến tháng 7/2025 đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế), giá BĐS có thể còn dư địa tăng dài hạn.

Góc nhìn thứ 2, Việt Nam đã vượt qua ngưỡng “tăng nóng” theo các chỉ số quốc tế (lời TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV). Tốc độ tăng giá nhà đã gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập trong 10 năm qua. Pattern này gần với giai đoạn tiền điều chỉnh của một số thị trường Đông Á khác hơn là giai đoạn đầu của một con sóng dài.

Cả hai cách đọc đều dùng dữ liệu thực. Khác biệt nằm ở giả định cốt lõi: Việt Nam đang ở pattern Đông Á đang nổi (Trung Quốc 1995-2015) hay Đông Á đã trưởng thành (Nhật Bản sau 1989, Hồng Kông gần đây)?

Điều kiện này phụ thuộc mạnh vào phân khúc và vị trí. Theo báo cáo Savills cuối 2025, ở phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy ở trung tâm vẫn duy trì trên 90%, giữ giá thuê ổn định. Nhưng ở phân khúc cao cấp tại các khu vực xa trung tâm, nguồn cung dư thừa khiến thời gian trống có thể kéo dài đáng kể.

Một dấu hiệu đáng chú ý từ báo cáo Savills quý III/2025: trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có 4.300 căn hộ mở bán, 60% thuộc phân khúc cao cấp, và các căn hộ dưới 3 tỷ đồng (mức được xem là vừa túi tiền) chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch. Tức là phần lớn nguồn cung mới đang đi vào phân khúc mà yield thuê thấp nhất và rủi ro thời gian trống cao nhất.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cuối năm 2025 cũng cho thấy người trẻ Việt Nam đang phân hóa thành 4 nhóm hành vi rất khác nhau trên thị trường: ở nhóm 18-24 tuổi, 55% đang thuê và 42% sống cùng gia đình; ở nhóm 25-34, gần một nửa vẫn chưa thể sở hữu nhà. Đây là sự dịch chuyển cấu trúc lớn về phía nhu cầu thuê - vừa là cơ hội cho người cho thuê, vừa là rủi ro nếu cung tăng nhanh hơn cầu ở các phân khúc cụ thể.

Cùng một chiến lược (”mua nhà cho thuê để giàu lên”), nhưng các điều kiện làm cho chiến lược đó hoạt động đã thay đổi:

- Yield cho thuê đã giảm từ 6-8% (trước 2020) xuống 2-2,5% (2025) - giảm khoảng 2/3 trong 5 năm

- Hệ số giá/thu nhập đã vượt ngưỡng “tăng nóng” theo tiêu chuẩn quốc tế

- Cung mới đang lệch mạnh về phân khúc cao cấp, nơi yield thấp và rủi ro trống cao nhất

- Áp lực dòng tiền lên người mua sử dụng đòn bẩy đã tăng đáng kể

Điều này không có nghĩa chiến lược không còn hiệu quả. Có nghĩa là biên độ sai sót đã hẹp lại đáng kể, và việc chọn đúng tài sản, đúng đòn bẩy, đúng phân khúc trở nên quan trọng hơn nhiều so với trước. Một chiến lược mà 20 năm trước “ai làm cũng được” thì hôm nay đòi hỏi sự lựa chọn kỹ lưỡng hơn nhiều.

Bài học “cứ mua đất đi, không bao giờ lỗ” - dù được nói bởi những người đã thực sự kiểm chứng nó - phản ánh một thời kỳ mà cả ba điều kiện đều được thỏa mãn dễ dàng. Câu hỏi cho thế hệ hôm nay không phải “câu nói đó có còn đúng không”, mà là “mình có biết câu nói đó hoạt động dựa trên cơ chế gì không, và những cơ chế đó còn nguyên vẹn trong bối cảnh của mình không?”

Trả lời được câu hỏi này, một cách trung thực, là khác biệt giữa việc tham gia thị trường bất động sản như một người hiểu cuộc chơi mình đang chơi, và việc tham gia chỉ vì “ai cũng làm vậy”.

Hãy tưởng tượng hai bức chân dung.

Bức thứ nhất là một người đàn ông sinh khoảng đầu thập niên 1960. Tuổi thơ ông gắn với tem phiếu, với những đêm xếp hàng mua gạo, với cái cảm giác tiền trong túi sáng nay có thể không còn giá trị vào chiều mai sau một đợt đổi tiền. Ông trưởng thành đúng lúc đất nước mở cửa. Năm 1993, khi Luật Đất đai cho phép đất có giá trị thị trường, ông 30 tuổi - đúng độ tuổi vừa tích lũy được một ít vốn, vừa đủ liều để vay mượn. Ông mua căn nhà đầu tiên ở một quận khi đó còn là vùng ven. Hai mươi năm sau, vùng ven trở thành trung tâm. Ông không cần phải là thiên tài tài chính - ông chỉ cần ở đúng nơi, đúng lúc, và có đủ niềm tin để không bán quá sớm. Hôm nay, khi ngồi nói chuyện với con cháu, ông nói một câu mà cả thế hệ ông đều nói: “Cứ mua đất đi, không bao giờ lỗ.” Và trong khung tham chiếu của ông, câu đó đúng. Nó đã đúng suốt 30 năm cuộc đời tài chính của ông.

Bức thứ hai là một người trẻ sinh khoảng năm 2000. Cô lớn lên trong một Việt Nam đã khác hoàn toàn - không còn tem phiếu, không còn đổi tiền, nhưng có một thứ mới: giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ cô có thể kiếm tiền. Cô tốt nghiệp đại học, đi làm ở một công ty công nghệ với mức lương mà thế hệ cha mẹ cô không dám mơ - và phát hiện ra rằng dù thu nhập đã cao hơn nhiều so với mặt bằng chung 8,4 triệu/tháng theo thống kê 2025, cô vẫn cần hàng chục năm tích lũy để mua một căn hộ trung cấp - trong điều kiện hệ số giá nhà/thu nhập của Việt Nam đã chạm mức 27 lần. Cô nghe cha mẹ nói “cứ mua đất đi” và cô hiểu - về mặt cảm xúc - vì sao họ nói vậy. Nhưng những con số trước mặt cô không cho phép cô tin theo cách họ đã tin. Cô bắt đầu nghĩ về cổ phiếu, về quỹ mở, về việc rời thành phố, về một định nghĩa khác của “ổn định”. Trong khung tham chiếu của cô, “cứ mua đất đi” không phải là một lời khuyên - đó là một câu thần chú từ một thời đại đã đóng cửa.

Cả hai bức chân dung này đều đúng. Họ đang sống trong cùng một quốc gia, nói cùng một ngôn ngữ, nhưng ở hai chu kỳ kinh tế khác nhau đến mức gần như là hai đất nước. Người thứ nhất đúng vì ông đã đi qua con sóng dài 30 năm và chứng kiến nó tận mắt. Người thứ hai đúng vì cô đang đứng ở đâu đó trên con sóng đó - có thể là đỉnh, có thể là giữa, có thể là một đoạn nghỉ trước khi sóng tiếp tục đi lên. Không ai biết chắc.

Bài viết này không có ý định nói ai trong hai người đó đúng hơn. Nó chỉ cố gắng chỉ ra một điều: niềm tin vào bất động sản - cái niềm tin trông có vẻ bất diệt - thực ra là sản phẩm của một bối cảnh lịch sử cụ thể. Bối cảnh đó đã tạo ra cả một thế hệ giàu lên từ đất, và cũng chính bối cảnh đó đang tạo ra một thế hệ khác bị khóa ra khỏi cánh cửa mà cha mẹ họ đã bước qua dễ dàng. Khi nào bối cảnh thay đổi, niềm tin sẽ thay đổi theo. Còn nó thay đổi như thế nào, và khi nào - đó là phần mình không biết.

Điều duy nhất mình biết là: mình - một người trẻ làm trong ngành tài chính, hiểu dự cần thiết trong việc phân tán rủi ro danh mục, có thể đọc một bảng cân đối kế toán và chỉ ra mọi rủi ro của một danh mục lệch nặng về bất động sản… nhưng vẫn đang để dành tiền để mua một căn hộ cho riêng mình. Và mình không chắc mình đang mua nó vì những lý do mình vẫn nói với bản thân, hay vì những lý do mình vừa viết trong bài này.

Có lẽ đó là điều trung thực nhất mình có thể nói về niềm tin này: ngay cả những người hiểu nó, cũng không thoát được nó.

Nếu các bạn thấy hay, hãy cân nhắc subscribe để theo dõi bài viết mới nhất nhé! Love u all <3