Khi đất không Nuôi nổi Người: Khi nào Sở Hữu BĐS cũng Vô Dụng với Kế Sinh Nhai?

Trong bối cảnh Việt Nam đang trải qua đô thị hóa nhanh, tài chính hóa bất động sản và áp lực thể chế (thuế, quy hoạch) quyền sở hữu đất có thể tách rời khỏi khả năng sinh kế.

Bài viết sẽ hệ thống hoá 10 kịch bản cụ thể theo khung 3 / 5 / 10 năm dẫn tới tình huống: dù có đất, người sở hữu không thể chuyển thành thu nhập hoặc khả năng sinh tồn. Người viết phân tích gắn kết hệ quả theo ba trụ cột ESG (Environmental - Social - Governance).

Quyền sở hữu là khung pháp lý, còn kế sinh nhai phụ thuộc vào khả năng biến tài sản thành dòng tiền, công năng sử dụng và kết nối cộng đồng.

Khi một trong các yếu tố này bị phá vỡ do thị trường, chính sách, dân số hay môi trường, giá trị “sống” của bất động sản triệt tiêu, mặc cho tài sản vẫn tồn trên sổ đỏ.

• Thuế tài sản / thuế “nhà để không” được áp dụng => chi phí sở hữu > lợi ích.

• Quy hoạch treo / điều chỉnh quy hoạch bất lợi => không thể khai thác.

• Đóng băng thanh khoản thị trường => tài sản không thể chuyển thành tiền mặt.

• Dân số trẻ di cư, đô thị hóa lệch pha => nhiều đất tỉnh mất công năng.

• Mất công năng do chuyển đổi nghề nghiệp / công nghệ => đất thương mại nhỏ lẻ suy yếu.

• Megaproject hút dòng người và vốn => khu vực cũ bị rút ruột về kinh tế.

• Thuế tài sản lũy tiến và chính sách siết đầu cơ => chi phí sở hữu dài hạn vượt khả năng hộ trung-thấp

• Rỗng hóa dân số (già hóa + bỏ quên vùng) => thiếu người tiêu dùng và lao động.

• Suy giảm công năng do biến đổi khí hậu => đất mất khả năng an cư/sản xuất.

• Chuyển đổi mô hình tăng trưởng khỏi bất động sản => đất mất vị trí làm kênh sinh kế chính.

Như vậy, kịch bản sở hữu bất động sản sẽ trở nên vô nghĩa với kế sinh nhai tại Việt Nam trong 3–10 năm tới, nếu rơi vào một trong các trường hợp sau:

1. Đất bị đánh thuế tài sản / thuế để không.

2. Đất rơi vào quy hoạch treo hoặc điều chỉnh quy hoạch bất lợi.

3. Thị trường đóng băng, thanh khoản chết.

4. Dân số rời đi, không còn nhu cầu sống hoặc kinh doanh.

5. Đất mất công năng kinh tế vì mô hình làm việc mới.

6. Megaproject hút toàn bộ sức sống khỏi khu vực cũ.

7. Dân số già hóa + rỗng hóa, không ai muốn sống/kinh doanh.

8. Biến đổi khí hậu làm đất không ở được/không sản xuất được.

9. Chính sách siết tín dụng đất, đánh thuế lũy tiến.

10. Nền kinh tế dịch chuyển khỏi bất động sản, đất không còn là kênh sinh kế.

• Environmental: Hạ tầng bỏ hoang vẫn tiêu thụ tài nguyên và phát thải, tạo phát thải vô ích.

• Social: Tăng bất bình đẳng khi tài sản thuộc về số ít nhưng không tạo phúc lợi, người lao động mất khả năng tiếp cận chỗ ở.

• Governance: Thiếu minh bạch quy hoạch và ưu đãi chính trị cho đầu cơ dẫn tới “địa tô bất công” và rủi ro hệ thống.

• Dấu hiệu #redflag: Mua dễ Bán khó.

• Phân biệt:

(i) tài sản có công năng sinh kế thực

(ii) tài sản dựa trên kỳ vọng.

(iii) Quyết định dựa trên: thanh khoản, chi phí duy trì (thuế, phí), kết nối hạ tầng, và khả năng tạo dòng tiền.

Khi người viết đang hoàn thiện bài này, có người bạn thân vỗ vai:

"Việt Nam không có nhà bỏ hoang, cùng lắm là dự án bỏ hoang... Viết nhảm nhí..."

Thực ra thì nhận định đó đúng ở bề mặt quan sát nhưng có thể dẫn tới sai lầm chiến lược vì bỏ qua tín hiệu cấu trúc dài hạn.

Câu hỏi quyết định không phải "đất còn đáng bao nhiêu trên thị trường?", mà là "đất còn nuôi nổi bao nhiêu người?".

Giá trị thật của bất động sản không nằm ở bảng giá mà ở khả năng duy trì sự sống của con người, cộng đồng và hệ sinh thái.

Một nền kinh tế bền vững không thể dựa vào tài sản chết. Nó cần dòng giá trị sống với những cơ chế cho phép tài sản được tái sinh, chia sẻ và vận hành vì lợi ích chung.

Thực tế, hiếm thấy “nhà bỏ hoang” theo nghĩa Nhật/Mỹ... Nhà ở Việt Nam thường gắn với hộ gia đình nhiều thế hệ. Tuy nhiên, dự án bỏ hoang chính là tiền đề của nhà bỏ hoang.

Khi khu đô thị treo 5–10 năm, hạ tầng xuống cấp, cư dân không đến, dẫn tới hoang hóa tài sản. Tỷ lệ đầu cơ cao + tỷ lệ sử dụng thấp.

Ví dụ nhiều căn hộ cao cấp lấp đầy thấp, tạo “tài sản chết” theo nghĩa sinh kế. “Giữ đất chờ thời” là hoang phí cơ hội trong khi nhu cầu nhà ở vẫn thiếu ở nhiều nơi.

"Không có nhà bỏ hoang" không bằng "sử dụng đất bền vững". Dự án đắp chiếu tạo phát thải vô ích, đất bị khoá trong đầu cơ làm tăng bất bình đẳng, thể chế yếu kém gây rủi ro hệ thống... Việc không quan sát thấy nhà hoang không nên dẫn đến chủ quan tự mãn.

Cần nhìn sâu vào cơ chế, nếu dự án bỏ hoang tiếp diễn, Việt Nam hoàn toàn có thể rơi vào chu kỳ bỏ hoang tương tự các nước đã trải qua. Sự khác biệt hình thức: nhà bỏ hoang vs đất giữ nhưng không dùng... không làm thay đổi bản chất vấn đề: giá trị sinh kế bị triệt tiêu.

Sở hữu bất động sản chỉ có ý nghĩa với kế sinh nhai khi nó kết nối với dòng tiền, công năng và cộng đồng. Mọi tình huống làm đứt kết nối này do chính sách, thị trường, dân số hoặc môi trường... đều có thể biến tài sản thành vô nghĩa với kế sinh nhai.

Đối phó đòi hỏi cả chính sách công công bằng và các quyết sách cá nhân khôn ngoan.