Hành trình trở thành "vua biển": Chuyện cổ tích có thật về Nha Trang và Đà Nẵng

Bạn đã bao giờ ngồi cà phê với đám bạn và nhắc đến những thành phố biển nổi tiếng của Việt Nam chưa? Tôi cá là trong 10 người thì đến 8 người chỉ nhắc đi nhắc lại hai cái tên: Nha Trang và Đà Nẵng. Chuyện tưởng như lạ mà lại rất quen.

Việt Nam có hơn 3.000km đường bờ biển, với 28 tỉnh, thành phố giáp biển. Vậy mà tại sao, trong vô vàn lựa chọn, chỉ có hai cái tên này lại chiếm trọn sự chú ý? Ngay cả khi lên các hội nhóm "bỏ phố về biển", câu trả lời phổ biến nhất cũng là "Đà Nẵng đi bạn" hay "Nha Trang đẹp lắm".

Điều gì đã khiến Nha Trang và Đà Nẵng vượt lên trên những điểm đến tiềm năng khác như Quy Nhơn, Mũi Né hay Phú Yên? Câu trả lời không nằm ở vẻ đẹp tự nhiên, vì biển ở đâu cũng xanh, cát ở đâu cũng trắng. Câu chuyện thật sự nằm ở hành trình “trưởng thành”, nơi du lịch và bất động sản cùng nhau viết nên một câu chuyện thành công đầy ngoạn mục.

Hãy cùng lật lại những trang sử của hai "ông vua" này để hiểu vì sao, khi người ta nhắc đến bất động sản biển, họ luôn thi nhau dẫn đầu.

Khoảng 15 năm trước, Nha Trang vẫn còn là một thành phố biển yên ả, dường như ngủ quên trên vẻ đẹp của mình. Trong mắt nhiều nhà đầu tư, đây là một điểm đến xa xôi, chỉ thích hợp cho những kỳ nghỉ ngắn ngày. Giá đất "mềm", nhưng sự thiếu vắng hạ tầng và du lịch chưa bùng nổ khiến nhiều người phải "chần chừ" khi xuống tiền. Vậy mà chỉ trong một thập kỷ, thành phố này đã "lột xác" ngoạn mục, trở thành một trong những điểm nóng đầu tư hàng đầu. Những mảnh đất từng bị xem nhẹ nay trở thành "món hàng" được săn đón, với giá trị tăng gấp nhiều lần. Điều gì đã xảy ra để một vùng đất từng bị bỏ ngỏ lại trở thành "vua" trên bản đồ bất động sản biển Việt Nam chỉ sau một thập kỷ?

Sự thay đổi ấy không chỉ thể hiện qua những khách sạn cao tầng mọc lên san sát hay giá đất tăng phi mã, mà còn ở một dòng chảy du lịch và kinh tế hoàn toàn mới. Trong 9 tháng đầu năm 2024, Khánh Hòa đã đón gần 9 triệu lượt khách, vượt 10% mục tiêu của cả năm. Riêng lượng khách quốc tế đã tăng gần 150% so với cùng kỳ năm 2023. Các lễ hội lớn như Festival Biển, Lễ hội Vịnh ánh sáng quốc tế cũng liên tục được tổ chức, thu hút hàng triệu du khách. Thành phố không chỉ là nơi nghỉ dưỡng, mà đã trở thành một trung tâm sự kiện, giải trí đẳng cấp quốc tế.

Từ một đô thị gần như chỉ có biển, Nha Trang đã mở rộng không gian phát triển, với các dự án giao thông trọng điểm, trung tâm đô thị mới và khu công nghiệp. Dự án đường vành đai 3 thành phố Nha Trang hay tuyến cao tốc nối liền với TP.HCM và Tây Nguyên đang từng bước hoàn thiện, biến Nha Trang thành một "cánh cửa" giao thương và du lịch liên vùng. Có thể nói, Nha Trang đã không còn là một điểm đến đơn lẻ, mà đã trở thành một mắt xích quan trọng trong bản đồ phát triển kinh tế khu vực.

Hãy quay ngược thời gian về trước năm 2010. Dọc con đường Trần Phú – trung tâm Nha Trang ngày nay – bạn sẽ không thấy những khách sạn 5 sao lấp lánh như Sheraton hay Meliá Vinpearl. Thay vào đó, chỉ là vài bãi đất trống, lác đác vài trụ bê tông của những dự án còn dang dở.

Thời ấy, giá đất nền sơ cấp chỉ khoảng 15 triệu đồng/m². Nghe đến con số này, nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội, Sài Gòn chỉ lắc đầu: "Xa xôi quá, đi nghỉ thì được, chứ đầu tư thì chưa chắc." Mặc dù biển Nha Trang đã đẹp từ rất lâu rồi, nhưng vấn đề lớn lại nằm ở hạ tầng. Sân bay Cam Ranh còn nhỏ, Quốc lộ 1A qua Khánh Hòa chưa mở rộng, di chuyển từ các thành phố lớn còn khá vất vả. Năm 2010, Nha Trang chỉ đón gần 2 triệu lượt khách, quá khiêm tốn so với con số 7,2 triệu của năm 2019.

Nhưng chính thời điểm tưởng chừng ảm đạm ấy lại là "cửa sổ vàng" mà ít ai nhìn thấy. Nếu bạn bỏ ra 500 triệu để mua một lô đất ở Bắc Nha Trang vào năm 2009, thì đến năm 2019, giá trị của nó có thể đã tăng gấp 4-5 lần. Nhiều người nhìn lại chỉ biết tiếc nuối: "Biển thì xanh, đất thì rẻ, mà mình lại… chần chừ."

Chỉ 5 năm sau, mọi thứ thay đổi chóng mặt. Từ 2015 đến 2019, Nha Trang thực sự "bật công tắc" phát triển. Sân bay Cam Ranh liên tục đón các chuyến bay quốc tế từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nga, biến thành phố này thành một điểm đến sôi động.

Đây cũng là thời kỳ vàng son của condotel – một loại hình căn hộ khách sạn. Vinpearl Empire Condotel với hơn 900 căn được xem là phát súng mở màn. Giá bán khởi điểm chỉ 35-40 triệu đồng/m² nhưng nhanh chóng tăng lên 50-55 triệu chỉ sau vài tháng. Hàng loạt dự án khác như Panorama, Ariyana, The Costa… lần lượt xuất hiện, đẩy thị trường vào một cuộc đua nóng bỏng.

Thị trường "nóng" không phải vô cớ. Hạt nhân của sự bùng nổ chính là hạ tầng. Nhà ga T2 của sân bay quốc tế Cam Ranh được mở cửa vào tháng 6/2018, nâng công suất lên 8 triệu lượt khách/năm, giúp các chuyến bay thẳng quốc tế đổ về ồ ạt. Cùng với đó là tuyến cao tốc Cam Lâm – Vĩnh Hảo và Nha Trang – Cam Lâm giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM về Nha Trang, biến những chuyến "đi biển cuối tuần" trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết.

Đối với nhà đầu tư, đây là tín hiệu tích cực rõ ràng. Khi cầu, đường, sân bay cùng "nhấn ga", giá trị bất động sản ven biển thường được nâng cấp theo cấp số nhân.

Khi Covid ập đến, Nha Trang "phanh gấp". Từ hơn 7 triệu lượt khách năm 2019, con số rơi thẳng xuống chỉ còn 2 triệu vào năm 2020. Khách quốc tế - "dòng máu" của du lịch Nha Trang – gần như biến mất.

Condotel chính là nơi những "vết nứt" bộc lộ rõ nhất. Lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12% bỗng trở nên xa vời, nhiều dự án đình trệ, chủ đầu tư mất khả năng chi trả. Rào cản lớn nhất lại nằm ở pháp lý, khi người mua gần như không thể được cấp sổ đỏ. Phải đến tháng 5/2023, Nghị định 10 mới mở đường, nhưng niềm tin đã suy giảm nghiêm trọng.

Giai đoạn 2020-2023 của Nha Trang có thể tóm gọn là một "cơn bão kép": một bên là đại dịch, một bên là rắc rối pháp lý.

Sau cơn bão, Nha Trang giờ đã trở lại với một diện mạo khác hẳn. Năm 2024, Khánh Hòa đón hơn 10,6 triệu lượt khách. Đến tháng 7/2025, con số này đã chạm mốc 10,8 triệu. Đây không chỉ là kỳ vọng, mà là nhu cầu thật, khách thật. Bất động sản cũng "lên đời" rõ rệt. Grand Mark Nha Trang, mở bán đầu năm 2025, có giá từ 38 đến 47,2 triệu đồng/m². Mức giá này cách đây 7-10 năm đủ để bạn mua một vị trí ngay sát biển. Condotel cũng sôi động trở lại, nhưng chỉ những dự án pháp lý minh bạch, giá dưới 3 tỷ mới được săn đón.

Điều này cho thấy một điều rõ ràng: Nha Trang đã đi qua giai đoạn "mua dễ, lời nhanh". Giờ đây, cuộc chơi mới là chọn đúng phân khúc, đúng pháp lý và đúng vận hành thì mới bền vững. Và phần thưởng lớn nhất vẫn thuộc về những người đã xuống tiền từ năm 2016. Một lô đất 600-700 triệu ngày đó, giờ có thể đã vượt 3 tỷ đồng.

Thị trường đã trưởng thành hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có cách tiếp cận phù hợp. Thay vì kỳ vọng "lướt sóng" kiếm lời nhanh chóng, chiến lược hiệu quả nhất hiện nay là đầu tư dài hạn và bền vững. Điều đầu tiên và quan trọng nhất, đó là phải đảm bảo yếu tố pháp lý minh bạch. Sau "cơn bão condotel", việc sở hữu giấy tờ pháp lý đầy đủ, đặc biệt là quyền sử dụng đất lâu dài, trở thành ưu tiên hàng đầu. Tiếp theo, thay vì chỉ mua để chờ tăng giá, hãy xem xét tài sản có thể tạo ra thu nhập thụ động hay không, đó có thể là một căn hộ cho thuê, một căn nhà phố kinh doanh, hoặc một condotel có đơn vị vận hành uy tín. Cuối cùng, một trong những động lực tăng giá mạnh mẽ nhất chính là hạ tầng và quy hoạch. Việc các tuyến cao tốc, đường vành đai và sân bay được nâng cấp sẽ rút ngắn khoảng cách, kéo theo lượng khách du lịch và cư dân đổ về. Do đó, bạn nên nghiên cứu quy hoạch tổng thể của thành phố để đón đầu các khu vực tiềm năng. Khó khăn vẫn còn, đặc biệt là xử lý tồn kho condotel, nhưng động lực từ du lịch và hạ tầng đang kéo cả thị trường trở lại đường băng. Sự phục hồi này không phải là một làn sóng "mua gì cũng thắng", mà là sự trở lại của một thị trường có chọn lọc, dành cho những nhà đầu tư thông thái.

Nếu Nha Trang là một câu chuyện "hồi sinh", thì Đà Nẵng lại là một cú "lột xác" hoàn hảo. Từng được biết đến như một thành phố yên bình, nơi con người sống chậm và du lịch chưa thực sự bùng nổ, giờ đây Đà Nẵng đã trở thành một trung tâm kinh tế - du lịch năng động của khu vực. Sự thay đổi ấy không chỉ diễn ra trên những con phố hay bãi biển, mà còn thấm vào tiềm thức của những nhà đầu tư, biến một thành phố "vắng" trở thành "thành phố đáng sống" được săn đón nhất.

Năm 2024, Đà Nẵng đã vượt mốc 10 triệu lượt khách, trong đó hơn 4 triệu là khách quốc tế. Riêng Hàn Quốc, Trung Quốc và Nhật Bản chiếm một phần lớn, với các chuyến bay thẳng tấp nập. Hạ tầng cũng không ngừng được nâng cấp, điển hình là dự án Cảng Liên Chiểu trị giá hơn 3.400 tỷ đồng và sự ra đời của Khu Thương mại Tự do Đà Nẵng (FTZ). Những dự án này không chỉ thu hút vốn FDI mà còn định hình lại cả bản đồ logistics, công nghiệp và dịch vụ, tạo ra những đòn bẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản.

Giống như Nha Trang, Đà Nẵng trước năm 2010 cũng là một viên ngọc sáng nhưng chưa được mài giũa. Dọc con đường ven biển Võ Nguyên Giáp, thay vì san sát những khách sạn 5 sao, nơi đây chủ yếu vẫn là đất trống và những bãi cát trắng.

Giá đất ven biển lúc ấy chỉ tầm 10–15 triệu đồng một mét vuông. Thậm chí dân địa phương còn xem đây là khu vực kém giá trị, đến mức chính quyền phải đưa ra nhiều chính sách khuyến khích người dân chuyển về sinh sống. Nói cách khác, du lịch Đà Nẵng thời kỳ này còn khá "low profile", chỉ có những dự án lớn phục vụ giới nhà giàu như Furama Resort hay Silver Shores. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm những nền móng đầu tiên được đặt: mở rộng sân bay quốc tế, nâng cấp tuyến đường ven biển và khởi động những quy hoạch đầu tiên. Năm 2010, Đà Nẵng mới đón khoảng 1,5 triệu lượt khách mỗi năm, một con số rất khiêm tốn so với hiện tại.

Khoảng năm 2015, Đà Nẵng bắt đầu "thay da đổi thịt". Một trong những biểu tượng làm nên "thương hiệu" chính là Cầu Rồng. Công trình này không chỉ là một cây cầu giao thông mà còn là một điểm check-in độc đáo, thu hút hàng triệu du khách đến xem trình diễn phun lửa, phun nước mỗi cuối tuần.

Cú hích lớn tiếp theo là sự xuất hiện của nhà ga quốc tế mới tại sân bay Đà Nẵng, nâng công suất lên 13 triệu lượt khách/năm. Hàng loạt đường bay thẳng từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore... được mở ra, kéo theo lượng khách quốc tế tăng vọt. Giá bất động sản cũng tăng nhanh chóng mặt. Nếu như năm 2010, đất ven biển chỉ vài triệu đồng/m², thì đến 2019 đã vọt lên 100-150 triệu/m². Dòng tiền từ Hà Nội, TP.HCM đổ về, khiến thị trường nóng rực. Ai cũng tin Đà Nẵng vẫn còn dư địa lớn để bứt phá.

Từ năm 2020, Đà Nẵng cũng rơi vào giai đoạn chững lại khi dịch bệnh bùng phát. Du lịch gần như tê liệt, hàng loạt dự án nghỉ dưỡng bị đình trệ. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp phải bán cắt lỗ 20–30%, trong khi tâm lý thị trường thì nặng nề, giao dịch gần như biến mất. Tuy nhiên, điểm khác biệt là ngay cả trong thời kỳ khó khăn, hạ tầng Đà Nẵng vẫn tiếp tục được đẩy mạnh. Khu đô thị FPT City mở rộng, khu Đông Nam thành phố được chỉnh trang, còn các tuyến ven biển được nâng cấp. Chính những bước đi này đã tạo nền tảng để thành phố hồi phục nhanh hơn khi du lịch quay lại.

Đầu năm 2024, khi các đường bay quốc tế khôi phục, lượng khách từ Hàn Quốc và Trung Quốc đổ về mạnh mẽ. Riêng quý I/2024, Đà Nẵng đón hơn 650.000 lượt khách quốc tế, gấp gần 6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Bất động sản cũng bắt đầu "ấm" lên, đặc biệt ở những khu vực từng ít được chú ý như Ngũ Hành Sơn, Hòa Xuân, với giá đất tăng 10–15% so với đáy năm 2022.

Ngay cả quận Liên Chiểu – vốn bị xem là vùng ngoại ô – cũng đã "lột xác" nhờ dự án Cảng Liên Chiểu và Khu Thương mại Tự do. Giá đất thổ cư tại một số tuyến đường từng chỉ 15–50 triệu/m², giờ đã có nơi vượt 120 triệu/m². Sự biến động này không diễn ra ồn ào như những cơn sốt đất vùng ven, mà âm thầm, từng bước một, để rồi sau 3-5 năm nhìn lại, nhiều người mới "à, hóa ra mình đã bỏ lỡ".

Thị trường Đà Nẵng giờ đây đã chín chắn hơn. Câu chuyện "mua gì cũng thắng" của vài năm trước đã không còn. Giờ đây, cuộc chơi đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và chiến lược rõ ràng. Thay vì "lướt sóng" kiếm lời chớp nhoáng, mục tiêu nên là đầu tư bền vững, đón đầu những khu vực có quy hoạch và hạ tầng được đầu tư bài bản.

Một vài lưu ý quan trọng cho quyết định đầu tư tại Đà Nẵng thời điểm này là ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa, gần trung tâm hoặc nằm trong các khu vực phát triển mới. Sự ra đời của các khu đô thị vệ tinh như FPT City hay sự lột xác của Liên Chiểu chính là những dấu hiệu cho thấy các khu vực từng bị "bỏ ngỏ" đang trở thành điểm sáng mới. Việc tìm hiểu kỹ quy hoạch, tiềm năng tăng trưởng của từng khu vực, cũng như tình hình tài chính của bản thân là điều kiện tiên quyết để nắm bắt cơ hội, thay vì lao vào những cơn sốt đất ảo như trước kia. Đà Nẵng đã và đang chứng minh rằng, sự tăng trưởng bền vững luôn đi kèm với sự đầu tư thông minh.

Nhìn lại hành trình "lột xác" của Nha Trang và Đà Nẵng, chúng ta có thể thấy một công thức chung: sự bứt phá luôn bắt nguồn từ hai yếu tố cốt lõi là du lịch và hạ tầng.

Sự tăng trưởng du lịch tạo ra dòng tiền, kéo theo nhu cầu lưu trú, mua sắm, giải trí và từ đó, giá trị bất động sản cũng đi lên. Song hành với đó là những dự án hạ tầng lớn như Khu Thương mại Tự do ở Đà Nẵng hay Cam Lâm New Urban Area ở Nha Trang, không chỉ là những công trình đơn thuần mà còn là những cú hích chiến lược, định hình tương lai của cả một vùng.

Những tín hiệu này không đến một cách ngẫu nhiên hay bất ngờ. Chúng tích tụ qua từng dự án, từng con số, từng dòng khách. Thị trường luôn gửi đi những "manh mối" rõ ràng: lượng khách quốc tế tăng đều đặn, phòng khách sạn luôn "cháy" vào mùa cao điểm, các dự án hạ tầng lớn đồng loạt khởi công, hay sự xuất hiện của những tập đoàn lớn đổ vốn vào các khu đô thị ven biển.

Dẫu vậy, đầu tư chưa bao giờ là một cuộc chơi chắc chắn. Không có công thức nào đảm bảo rằng "cứ để lâu thì sẽ lãi", cũng chẳng ai dám khẳng định đây là cơ hội vàng hay phải "mua ngay kẻo lỡ". Thay vì cố đoán đáy, đoán đỉnh, điều đáng giá hơn là nhìn lại hành trình của Nha Trang và Đà Nẵng để hiểu vì sao hai thành phố này có cú bứt tốc mạnh mẽ đến vậy, và rút ra những bài học cho riêng mình.

Với những ai đang cân nhắc bất động sản biển, những "manh mối" kể trên chính là những dấu hiệu quan trọng cần được lưu tâm. Không phải để vội vàng FOMO, mà để bạn có thêm dữ liệu, sẵn sàng nắm bắt khi thời cơ thực sự đến.

Từ hai câu chuyện của Nha Trang và Đà Nẵng, bạn cho rằng liệu chặng đường phát triển phía trước còn bao xa, hay hai thành phố này đã chạm ngưỡng? Suy rộng hơn, bạn có cân nhắc đầu tư tại hai thành phố hay sẽ săn tìm một “Nha Trang thứ hai” hay một “Đà Nẵng thứ hai” trên bản đồ bất động sản biển Việt Nam? Cùng chia sẻ ở phần bình luận nhé