CỔ PHIẾU DIG

Mã cổ phiếu: DIG - Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE)

Thời gian – mức giá: Khuyến nghị mua DIG quanh giá 32-33 – tại mức vốn hóa 14.063 tỷ)

Target ngắn hạn giá 39-43 đến ngày 31/10/2021 - tương ứng mức vốn hóa khoảng 16.569 tỷ - 18.000 tỷ.

Trung hạn: giá 50-70 đến ngày 30/1/2022, tương ứng mức vốn hóa khoảng 21.243 tỷ - 29.740 tỷ ).

Dài hạn: đến cuối 2023 (giá 92-120, tương ứng mức vốn hóa 39.000 tỷ-51.000 tỷ) (vốn hóa này tính theo thị giá và vốn điều lệ 4249 tỷ ở thời điểm hiện tại)

Luận điểm đầu tư: Khủng long thức giấc: Hưởng lợi mạnh từ đầu tư công - Kỳ vọng về một tương lai tươi sáng.

Yếu tố vĩ mô - ngành BĐS:

Ngành bất động sản sau giai đoạn phục hồi, tăng trưởng tốt từ 2015 - đầu 2019, gần như đi ngang từ giai đoạn tiếp theo 2019-2021, hiện như một chiếc lò xo nén rất chặt, và tôi dự báo BĐS đang ở chân một con sóng tăng trưởng khi hưởng lợi mạnh từ xu hướng bơm tiền, lãi suất thấp, các gói cứu trợ do dịch covid trên toàn thế giới nói chung, và Việt Nam nói riêng. Tại Việt Nam giai đoạn 2021-2025 Quốc Hội đang đẩy mạnh đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng, với gần 3 triệu tỷ ngân sách dự kiến cho đầu tư công trung hạn, sẽ góp phần thúc đẩy tầng lớp trung lưu cũng như GDP tăng trưởng, đặc biệt là khu vực phía Nam, như TP.HCM, Đồng Nai, Vũng Tàu, …sẽ là bàn đạp rất lớn để phát triển ngành BĐS và các ngành khác. Thị trường bất động sản trong trung dài hạn sẽ được hưởng lợi từ chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ của nhà nước, bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh sau khi kiểm soát được dịch (tôi dự kiến vào cuối năm nay). Hoàn toàn có thể dự đoán ngành BĐS sẽ rất tiềm năng, dẫn dắt VNINDEX trong nửa cuối năm 2021 và những năm tới dài hạn. DIG sẽ là lựa chọn hàng đầu trong ngành này, và dưới đây sẽ là phân tích về DIG dưới góc độ 1 NĐT – 1 cổ phiếu đánh giá có thể mang lại lợi nhuận lớn cho nhiều cổ đông.

Yếu tố nội tại DIG:

DIG đang sở hữu quỹ đất lớn thứ 2 trên sàn chứng khoán hiện tại – xuất thân từ công ty nhà nước - Bộ Xây Dựng thoái vốn cuối năm 2018, ban lãnh đạo có năng lực và mối quan hệ tốt, đã tích cực thu gom quỹ đất trong vòng 30 năm qua. Theo thông tin từ BCTN 2020, DIG hiện sở hữu quỹ đất sạch hơn 8.000 ha với tình trạng pháp lý rõ ràng, hình thành từ lâu với giá vốn thấp (Hình ảnh 1) (chỉ đứng sau ông lớn Vinhomes) ở các vị trí đắc địa trải dài khắp Việt Nam như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Hậu Giang, Hà Nam, Quảng Bình…, các dự án đầu tư công như sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, đường vành đai 3 (có 4,6km mặt đường đi qua dự án Long Tân), cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu khi được triển khai sẽ tăng giá trị các dự án chủ lực mà DIG đang và sắp triển khai tại Đại Phước, Long Tân và Vũng Tàu, để đón đầu trước đầu tư công. BLĐ liên tục mua vào công ty từ sau thoái vốn, có động lực và tham vọng rất cao – lọt vào top 5 công ty BĐS lớn nhất Việt Nam (kể cả các tập đoàn BĐS lớn chưa lên sàn); và công ty đang có những bước chuyển mình tốt trong việc tái cơ cấu toàn diện công ty. Với quỹ đất lớn như vậy thì chiến lược của DIG giống như những ông lớn trong ngành BĐS là tập trung nguồn lực làm những dự án trọng điểm: những khu đô thị tầm cỡ hàng trăm ha, những công trình khách sạn 5-6 sao, khu nghỉ dưỡng, sân golf, khu vui chơi giải trí, có cả mảng BĐS KCN… vừa làm dự án bán lẻ, kết hợp với bán sỉ 1 phần dự án cho các đối tác và nhà đầu tư cấp 2, mang lại lợi nhuận lớn từ chuyển nhượng dự án, vừa để dành quỹ đất tiềm năng – vẫn tăng giá trị trong tương lai.

+ Quản trị:

Tập đoàn DIG đang trong quá trình tái cơ cấu toàn diện hậu thoái vốn nhà nước (thông qua chủ trương thực hiện đề án tái cơ cấu Tập đoàn DIG, được ban hành ngày 17/08/2021), DIG có đối tác chiến lược Him Lam tham gia là cổ đông lớn từ cuối 2020, là một trong những tập đoàn bất động sản có danh tiếng, tầm nhìn và năng lực triển khai dự án tốt trên sàn, kết hợp làm dự án lớn với DIG – tập đoàn như có hổ mọc thêm cánh.Cuối tháng 4/2021, DIG đã ký kết hợp tác toàn diện với 20 đối tác, thuộc 5 nhóm lĩnh vực bao gồm: Ngân hàng; Tư vấn, thiết kế; Vật liệu, thiết bị xây dựng; Thi công xây lắp và Xây dựng, quản trị thương hiệu, trong đó có những đối tác nổi tiếng như Sacombank, chứng khoán Liên Việt, HPG, Gelex, Kova, Viglacera, đơn vị thiết kế NDA, MIBRAND ….

+ Dự án trọng điểm 2021-2025 (chi tiết anh chị xem bảng tổng hợp – hình 2:

tổng hợp quỹ đất sạch đã GPMB các dự án, có thể khai thác được ngay):Có thể nói 2021 là năm bản lề trong hành trình lột xác của DIG từ một công ty mang thiên hướng nhà nước sang tư nhân hoàn toàn, đánh dấu là dự kiến khởi công 4 dự án và công trình lớn trong quý IV/2021 nhằm tạo nguồn tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận cho các năm tiếp theo. Theo DIC Corp, các dự án có tổng mức đầu tư khoảng 16.900 tỷ đồng, ước tính mang lại 42.700 tỷ đồng (gần 2 tỷ USD) doanh thu, trong đó:

1. Khu đô thị du lịch LONG TÂN – Nhơn Trạch – Đồng Nai, với diện tích 332 ha, là dự án trọng điểm của doanh nghiệp kỳ vọng mang lại đột phá về lợi nhuận trong những năm tới. Dự án có hai mặt giáp sông Đồng Nai và một mặt giáp tuyến đường Vành đai 3 TP HCM, cách trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm khoảng 10 km. Vốn đầu tư: 12.618 tỷ. Tổng doanh thu ước đạt khoảng 28.315 tỷ đồng, mang về lợi nhuận sau thuế khoảng 11.230 tỷ đồng (hình ảnh số 3)

2. Khu phức hợp Cap Saint Jacques GĐ2 – VĐT 2.500 tỷ đồng, tổng doanh thu chuyển nhượng toàn dự án có thể đạt 10.497 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế từ dự án ước tính lên tới 3.127 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế 2.501 tỷ đồng; (hình ảnh 4)

3. Dự án Lam Hạ Center Point, diện tích 13.6ha, VĐT 1.565 tỷ tại TP Phủ Lý, tổng doanh thu dự kiến của toàn dự án là 2.569 tỷ đồng, thu nhập sau thuế dự kiến 689 tỷ đồng.

4. Khách sạn Vị Thanh - Hậu Giang 4-5 sao, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 254,4 tỷ đồng, Tổng doanh thu khoảng 1.310 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế khoảng 329 tỷ đồng.

Ngoài ra còn có dự án chủ lực trong dài hạn là BẮC VŨNG TÀU (90.5ha, tổng vốn đầu tư khoảng 10.972 tỷ đồng): Sở hữu vị trí đắc địa ngay tại cửa ngõ của thành phố Vũng Tàu, Dự án được xem như một biểu tượng của thành phố với mục tiêu đem lại một hình ảnh mới khang trang, hiện đại đón chào khách du lịch từ các nơi đến thăm thành phố biển Vũng Tàu. Quỹ nhà ở khá lớn có thể cung cấp cho khoảng 20.000 người. Dự án là hiện thực hóa mục tiêu của chủ đầu tư DIC Corp về việc kiến tạo một diện mạo mới của thành phố.

Các dự án đã và đang làm hiện hữu:

KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM VĨNH YÊN, tỉnh Vĩnh Phúc (446,92ha, VĐT 8.700 tỷ): Được đánh giá là khu đô thị kiểu mẫu của tỉnh Vĩnh Phúc, khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên được kỳ vọng sẽ trở thành mô hình một thành phố hiện đại, đồng bộ hóa tổng thể, tối đa hóa hiệu quả.Dự án được kế thừa hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ của các khu đô thị mới nằm gần kề, là nơi tiếp giáp và có hạ tầng khớp nối với những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, gần các khu thương mại, bệnh viện, khu vui chơi giải trí: Big C, Bệnh viện đa khoa tỉnh mới, sân golf Đầm Vạc, khu vui chơi giải trí Future Land… hứa hẹn sẽ đáp ứng tốt nhất mọi nhu cầu của một cuộc sống hoàn hảo đối với các cư dân tương lai của khu đô mới phía Nam thành phố Vĩnh Yên.

KHU ĐÔ THỊ DU LỊCH SINH THÁI ĐẠI PHƯỚC – Cù lao Ông Cồn, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai (khởi công từ 2005, diện tích 464.4ha, VĐT 7.506 tỷ đồng, đã chuyển nhượng khoảng 400ha cho 6 nhà đầu tư cấp 2): Với địa thế bốn bề sông nước và cảnh quan đắc địa, nơi đây phù hợp để phát triển du lịch sinh thái phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân địa phương và các tỉnh miền Đông Nam Bộ, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh.

KHU DÂN CƯ THƯƠNG MẠI VỊ THANH – HẬU GIANG (83.46ha, VĐT 1211 tỷ): được xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị loại 4 dần đưa lên đô thị loại 3 tạo cho thành phố Vị Thanh một khu dân cư, thương mại có hệ thống công trình và hạ tầng cơ sở kỹ thuật, xã hội đồng bộ và hiện đại với các công trình nhà ở, thương mại, dịch vụ vui chơi giải trí. Tạo ra quỹ nhà ở cho khoảng 24.000 dân.Nguồn vốn: Tổng nguồn vốn DIG có kế hoạch huy động làm dự án trong năm 2021 là gần 5000 tỷ (trái phiếu, phát hành riêng lẻ, ESOP) + hạn mức tín dụng tầm 3.900 tỷ. Với những kế hoạch triển khai dự án mang về hiệu quả, lợi nhuận tốt thì DIG nhận được sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính: STB, LPB, chứng khoán Liên Việt…. Cụ thể:DIG đã phát hành xong 15 triệu cổ phiếu ESOP cho 129 người lao động. Với giá bán 15.000 đồng/cổ phiếu, tổng số tiền mà DIG huy động được trong đợt phát hành này là 225 tỷ đồng.Bên cạnh đó, năm 2021, DIG dự kiến phát hành riêng lẻ 75 triệu cổ phần chào bán cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, giá chào bán 20.000 đồng/cổ phiếu, hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm. Tổng số tiền dự kiến thu được từ đợt chào bán là 1.500 tỷ đồng, sẽ được dùng đầu tư vào dự án khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu.

Ngoài ra, DIG cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu mới trị giá 2.000-3.000 tỷ đồng, vay ngân hàng với hạn mức tín dụng tối đa là 3.900 tỷ đồng. Số tiền này sẽ được dùng để giải phóng mặt bằng cho các dự án Bắc Vũng Tàu, Long Tân – Nhơn Trạch, đây đều là những dự án trong điểm của DIG trong 3-5 năm tới.

Tài chính:

Năm 2021, DIG đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế đạt 1.440 tỷ đồng, tăng trưởng 60% so với thực hiện năm ngoái. Kế hoạch này dựa trên việc bàn giao các sản phẩm của các dự án Nam Vĩnh Yên, Gateway, CSJ và Victory City Vị Thanh và chuyển nhượng lô đất 31ha của dự án Đại Phước trong năm. Mặc dù dịch Covid-19 ảnh hưởng khá lớn đến hầu hết các lĩnh vực nói chung và ngành xây dựng bất động sản nói riêng, nhưng DIG vẫn ghi nhận những dấu hiệu tích cực. Và thường quý 3, 4 mới là thời điểm bùng nổ và book LN của các DN BĐS, nên tôi kỳ vọng DIG sẽ vượt được thực hiện năm ngoái và đạt kế hoạch đề ra cao trong năm nay.Doanh thu và LNST qua các năm đều tăng trưởng tốt.Lũy kế nửa đầu năm 2021, DIG ghi nhận doanh thu thuần nửa đầu năm 2021 tăng 26% so với cùng kỳ, đạt hơn 1,117 tỷ đồng và lãi ròng tăng 26%, đạt 92 tỷ đồng. Biên lãi gộp cũng được cải thiện từ 24% cùng kỳ lên 30%. (biểu đồ 1 - hình số 5)Tài chính: năm 2021, DIG đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế đạt 1.440 tỷ đồng, tăng trưởng 60% so với thực hiện năm ngoái. Kế hoạch này dựa trên việc bàn giao các sản phẩm của các dự án Nam Vĩnh Yên, Gateway, CSJ và Victory City Vị Thanh và chuyển nhượng lô đất 31ha của dự án Đại Phước trong năm. Mặc dù dịch Covid-19 ảnh hưởng khá lớn đến hầu hết các lĩnh vực nói chung và ngành xây dựng bất động sản nói riêng, nhưng DIG vẫn ghi nhận những dấu hiệu tích cực.

Và thường quý 3, 4 mới là thời điểm bùng nổ và book LN của các DN BĐS, nên tôi kỳ vọng DIG sẽ vượt được thực hiện năm ngoái và đạt kế hoạch đề ra cao trong năm nay. Doanh thu và LNST qua các năm đều tăng trưởng tốt. Lũy kế nửa đầu năm 2021, DIG ghi nhận doanh thu thuần nửa đầu năm 2021 tăng 26% so với cùng kỳ, đạt hơn 1,117 tỷ đồng và lãi ròng tăng 26%, đạt 92 tỷ đồng. Biên lãi gộp cũng được cải thiện từ 24% cùng kỳ lên 30%. (biểu đồ 1 - hình số 5)Tổng tài sản tính đến cuối 2020 đạt 11826 tỷ, cuối tháng 6/2021 của DIG ghi nhận gần 12,089 tỷ đồng, tăng 263 tỷ đồng.

Nợ phải trả tăng gần 208 tỷ đồng, lên mức 7,244 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ/tổng tài sản đạt 60% và tỷ lệ nợ vay chỉ ở mức 15%. Do đó, áp lực trả lãi vay không quá ảnh hưởng đến doanh nghiệp. Chỉ số tài chính tương đối tốt với ROE năm 2020 đạt 16.17%, EPS đạt 2.296 đ (hình 6 và 7)Về giá trị hàng tồn kho, DIG ghi nhận gần 4,392 tỷ đồng chủ yếu là bất động sản dở dang tại 10 dự án (đây là các dự án đang trong giai đoạn triển khai). (hình

Song song đó, công tác bán hàng của DIG cũng cho thấy nhiều dấu hiệu tích cực. “Của để dành” (người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện) của DIG tăng đều qua các năm. Trong đó, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tính đến cuối tháng 6/2021 hơn 2,088 tỷ đồng, tăng 84 tỷ đồng so với đầu năm. Cụ thể, dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên ghi nhận hơn 888 tỷ đồng (tăng 40%), dự án DIC Star Aparts Hotel Vũng Tàu hơn 484 tỷ đồng (tăng 23%), dự án khu dân cư Hiệp Phước gần 391 tỷ đồng (tăng 3%)… Thông thường, cổ phiếu ngành bất động sản có chu kỳ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khi các sản phẩm được bàn giao, do đó “của để dành” ở mức cao và tăng liên tục cho thấy khả năng bán hàng của DIG khá tốt và doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận trong tương lai gần nếu đảm bảo đúng tiến độ bàn giao. (hình 9)Điểm tích cực khác: Quỹ MVIS (VNM ETF) dự kiến mua vào 3.1-3.5 triệu cổ phiếu trong kỳ cơ cấu tháng 9 này.Cơ cấu cổ đông khá cô đặc khi lượng cổ phiếu cổ đông lớn kiểm soát lên đến hơn 70%, BLĐ liên tục mua vào số lượng lớn, có nhiều cổ đông mua đầu tư dài hạn, NĐT có kỳ vọng rất lớn vào ban lãnh đạo và tương lai của công ty.Định giá: Với thống kê quỹ đất đã giải phóng mặt bằng tại các dự án chủ lực của DIG, đang và sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025 (bảng 1 số dự án chủ lực có thể khai thác ngay 2021-2015), dựa trên những thông tin có được từ ĐHCĐ bất thường đầu năm, ĐHCĐ 2021 và các báo cáo tiến độ giải phóng mặt bằng từ bản tin NĐT quý 1/2021 trên webside DIG.

Dựa trên phương pháp định giá cổ phiếu bất động sản RNAV với quỹ đất hiện hữu của DIG đã GPMB, định giá thận trọng giá trị dài hạn công ty ở mức giá 92-120, tương ứng mức vốn hóa 39.000 tỷ-51.000 tỷ (giá trị này có thể liên tục được đánh giá lại tùy theo tình hình tái cơ cấu công ty, thị trường BĐS và giá đất tại các dự án DIG đang và sẽ triển khai trong tương lai)

Rủi ro:

Rủi ro phát hành tăng vốn, ESOP => đánh giá đây là động thái cần thiết để gia tăng sở hữu và thể hiện tham vọng của ban lãnh đạo, họ mua vào nhiều chứng tỏ họ biết giá trị công ty rất lớn. BLĐ cũng có nhiều động lực để họ phát triển công ty đi lên.Dịch bệnh phức tạp, chưa kiểm soát được, ảnh hưởng tới quá trình giao dịch của NĐT bất động sản và tiến độ làm dự án của công ty. Tiến độ GPMB tại các dự án còn chậm trễ, giá đất đền bù càng ngày càng tăng => công ty cần đẩy nhanh tiến độ GPMB, gia tăng nhiều quỹ đất sạch càng sớm càng tốt.Cổ đông lớn Him Lam và Thiên Tân thoái bớt vốn sau 1 nhịp tăng khá từ vùng 22 lên 3x, lý do họ thoái là gì và khi nào thì ngừng thoái? (nhận thấy các Him Lam chỉ bán chốt phần cổ tức được nhận 10% và 17% trong năm 2021, và nay các CĐL đã ngưng bán. Trải qua những nhịp điều chỉnh do thoái vốn của CĐL và thị trường chung nhưng cổ phiếu vẫn giữ trend tốt và không chỉnh sâu, có lượng cầu hấp thụ tốt, các phiên gần đây cạn cung thì cá nhân tôi dự đoán cổ phiếu sẽ còn lên mạnh nhịp tới)Khoản phải thu dài hạn 3100 tỷ đáng chú ý của công ty tại Thiên Tân và Đức Hòa III - Resco cần lưu ý, theo dõi sát, tương lai có giảm khoản này không. (chú thích hình ảnh 10)Nguồn báo cáo: DIG, vietstock, tham khảo báo phân tích các công ty chứng khoán, báo khác…